一、 房地產業的現狀與問題
近幾年，我國經濟的發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力。總體分析我國的房地產業仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。
1、房地產投資穩步上升，地域熱點顯現
發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對於中國一個人口快速增長的發展中國家來説，保持一定的投資規模就尤為重要。近兩年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業結構在調整中，房地產投資佔固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至xx年的20.7%(表1)，彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。
從總量分析，在1997～xx年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%， 5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為 -1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高於全社會固定資產投資增長率，但並沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象(圖1)。
房地產開發投資結構基本合理，xx年住宅佔投資總量的比重保持在66%，
其中普通住宅佔51%，別墅和經濟適用房分別佔6%和9%，辦公樓為12%，商業用房為12%。
從房地產持續投資熱點的分佈來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為
主導的三大城市羣(圖2)，從xx年1-9月的統計數據來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%。客觀地講，這些地區房地產投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求，但是，與其他產品一樣，房地產投資也要以需求為後盾，沒有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長。那麼，我國的房地區性投資穩步增長是否有需求的支撐?
2、銷售率空置率，地域分化明顯
近幾年，購房低息貸款、減免税費、户籍制度的鬆動是刺激居民購房的三大政策因素，xx年商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積佔當年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達到歷史最高水平(圖3)。
但是，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，達到1xx萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000多萬平方米，佔當年房屋竣工面積的13.4%，高於國際警戒線10%。對於空置率需要我們做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，空置率高意味供給與需求的不匹配、佔壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置。其次，市場上任何一種產品都需要有合理的庫存。房地產作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一户住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那麼，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。再次，地域差別。即便是在國內，不同地區經濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發後，海南空置商品房425萬平方米，給當地房地產業和銀行業帶來重創，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，佔全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。
仍以房地產投資三大熱點地區為例，1998～xx年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低於全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔憂。同期，上海的銷售率為73%，90%。85%和100%。截至xx年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大於竣工面積無疑有助於消化空置商品房屋。鑑於銷售率和空置率是房地產前期投資經營活動的一個結果，因此，全面的、動態地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯動關係，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。
3、價格基本平穩，結構變化突出
xx年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門的銷售價格指數分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國總體平均價格的走勢力基本平穩，特別是與百姓相關的商品住宅價格漲幅很小，在北京等大城市還出現了小幅回落(圖4)。
可是面對走低的價格，廣大百姓卻仍找不到自己能負擔得起的住房，這就需要我們仔細分析平均價的構成，或者説住宅的結構。我們的統計分析中，只提供住房價格的平均數，卻很少提供不同價位住宅所佔的比例，或每套住宅的價格。以北京為例，近幾年為配合舊城改造，增加了經濟適用房的開發建設，低價位住宅的供給增加無疑會拉低平均價格。此外，北京這兩年炒“入世”、炒奧運會，城市建設攤大餅式的急劇擴張，大量遠郊別墅、高檔住宅星羅旗布，由於遠郊土地成本低，別墅的平價為7583元/平方米，低於近郊區11605元/平方米，這樣大量城郊樓盤的推出，也有壓低整體房價的作用。
因此，總體房價的合理並不意味着住房供給結構的合理，單位價格(元/平方米)的走低並不意味着每套住宅的總價位走低。北京等城市經濟適用房單位價格雖有政府控制，但是由於每套住宅的建築面積大、建築標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。加之低價位住宅的地段不近人意，靠公交車上下班的工薪階層多希望購買京城四環以內的住房，可低價位的住宅多在五環和郊外，在地鐵、公交車等多種基礎設施建設不配套的情況下，買經濟適用房多為經濟收入可觀者也就不足為奇了。
4、炒地圈地熱，成為房地產業發展的隱憂
實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚;但是，土地市場的不規範，炒地圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多地產商借“舊城改造”之機或趕在xx年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施之前忙着圈地，以增加自已的土地儲備，致使xx年北京購置土地面積增幅達到173%，在全國名列前茅(圖5)。
圈地炒地讓地產巨頭從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，房價也就跟着上去了，這種圈地炒地熱對北京房地產業的發展可以説是貽害長遠。熟話説“沒有能長到天那麼高的大樹”，房地產的價格也不可能無休止地長下去。因為任何來京創業的企業或個人都不可能無視生產與生存的成本，短期的漲價也許在可承受範圍之內，但是，當房地產價格上漲過快超過可接受的成本，那麼，北京就喪失去了吸引創業企業和人才的優勢。香港土地成本高、房價高已成為其經濟發展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?
5、房地產信貸發展 有喜也有憂
房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都不離開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對於多年來習慣於追逐的“大企業”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業來説無疑是一重大突破，對於習慣了“量入為出”的廣大百姓來説更是消費觀念與行為的一次鉅變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產與消費的良性循環。
從房地產開發信貸方面分析，我們可以看到：這幾年銀行對房地產開發企業的貸款增幅很小，致使國內貸款佔企業資金來源的比重一直在22%徘徊。相比較，自籌資金和其他資金來源所佔比重卻不斷上升。那麼在企業自有資金不足、多年負債率高達76%的情況，自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現，多是從銀行的口子出去的。
那麼，靠銀行信貸搞投資是否會誘發房地產泡沫、金融風險?在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身並不是泡沫，能否誘發泡沫取決於資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關係嚴重失調，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產業是否存在泡沫，銀行信貸的規模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產的質量。
此外，銀行自身體系是否健全也是抵禦房地產信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產質量(壞帳率)、經營管理水平、收益率和流動資產比率等。在1997東亞危機中，香港和新加坡的房地產信貸佔銀行資產的30～40%，卻能在房地產價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15～20%，不良資產率僅為3%，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產比率在6～10%，不良貸款率高達22%，因此，房地產價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難(collyns，xx)。在我國銀行資本金不足，不良資產率居高下的情況下，個人住房信貸和房地產企業貸款應在銀行資產中應占多大的份額才有利於優化資產結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產信貸的質量?這些都是急待解決的問題。
二、防範房地產泡沫的舉措
上述分析表明：我國房地產市場總體形勢看好，且此輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與1992～1993年單一的投資熱有質的區別，但是，總體形勢看好並不意味着不存在問題和隱憂。我們認為，我國房地產業潛在的風險不在總量，在結構;不在速度，在質量。因此，對於不同的房地產熱，政府的調控方式也應有所不同。根據房地產泡沫的生成機理，我們認為，防範房地產泡沫應採取如下措施：
1、從土地源頭入手，規範土地市場
土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴於土地資源的優化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今後，國有土地無論使用者是誰(政府或其他企事單位)，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標並不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業的資質，以往的開發業績、土地使用方向、開發項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調控土地供給的規模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統，各城市政府應對所有待出讓的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利;第四，對違規違紀者應給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。
2、靈活運用利率、税收政策，調控房地產市場
近兩年的房地產熱，在一定程度是政府宏觀調控政策刺激下形成的。在經濟緊縮時，低息、減免税政策有利於刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業、個人涉足於高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業投資與開發更符合市場的需求，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜;各城市政府還應對高檔不動產開徵不動產税，並可採取累進税。這對於中國一個仍處在發展階段的國家來説，有利於抑制奢靡之風氾濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和工業化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調控市場的重要內容。
3、完善房地產金融體制 防患於未然
我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務，從外部環境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內部機制上講，我國銀行自身存在着許多脆弱性，如資本不足、不良資產過高，資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，面對金融全球化的衝擊，多次下調利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產，但持有比例過高，也會增加資金成本和經營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子裏”的道理。在美國，人住房抵押貸款僅佔商業銀行資產的18%，佔抵押銀行資產的50%，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵禦金融風險能力;金融監管部門應從制度建設入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發展，這樣才有利房地產業與金融業的共同發展。
4、努力提高企業競爭力，迎接21世紀的挑戰
21世紀全球經濟結構的大調整、中國工業化、城市化的進程加快，都為我國房地產業的發展提供了新的機遇。我們的房地產企業應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來城市的開發建設者，還是未來城市、地域空間設計者;我們為人們提供的不僅僅是實物資產、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產與生活方式。因此，我們的房地產企業應堅持“以人為本”的理念，在投資與經營中少一點盲從，多一點理性;少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。認認真真的在產品的質量、功能與服務上下功夫，我們的房地產企業才能在激烈的市場競爭中立於不敗之地。
主要參考文獻：
徐滇慶等，“泡沫經濟與金融危機”，中國人民大學出版社，xx年8月版。
林毅夫，“東南亞金融危機值得推敲斟酌的幾點經驗教訓”，《經濟學消息報》，1998-05-08。
劉樹成、汪利娜、常欣，“中國經濟趨勢分析”，《經濟研究》，xx年4月。
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