銷售是創造、溝通與傳送價值給顧客，及經營顧客關係以便讓組織與其利益關係人(stakeholder)受益的一種組織功能與程序。銷售就是介紹商品提供的利益，以滿足客户特定需求的過程。現在，就來看看以下關於房地產銷售策劃的方案吧!
房地產營銷策劃
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業城項目是××房地產開發公司開發的精品物業，將成為××市北區的新型休閒地產商業的經典作品。
××商業城座落於××市城區北部的××廣場旁，是××地產開發公司的新建項目。本項目佔地7 000平方米，根據目前的建築設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建築面積約為15 000餘平方米，地下車庫及設備用房建築面積為1 500多平方米，商業裙樓建築面積約8 500平方米，塔樓建築面積約6 500餘平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閒購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分並準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，並全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新鋭概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衞市場、醖釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新鋭概念：休閒式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閒式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閒式商業。
4. 啟動一個前衞市場：崇尚“創投性商業、休閒式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新鋭、有自己個性的消費羣體，讓其體驗到休閒模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醖釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閒商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場裏掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在後續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閒購物”形象登場，開創全新休閒商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：採用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：採取“低開高走”型平價策略，開盤後半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建築產品”上升到“營造全新休閒購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。
2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建築，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處於政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤後的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、户外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜誌、直郵廣告等形式。
3.開盤後的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商説明會等形式。
房地產營銷策劃方案要注意什麼?
好的計劃是成功的一半，只有做好計劃才能更好地指導工作的開展，並且因為有了計劃才能在工作開展過程中及時地糾偏最終實現目標。在房地產行業中前期策劃也是至關重要的，一個好的項目要靠良好的前瞻性策劃做導引才能有序地開展，作為國家重點項目房地產業一直以來備受關注。
隨着人們對住宅要求觀念的轉變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡單的住房能住就可以了，現代人對房子的户型、設計理念、功能等都比較關注。想要滿足業主們的要求，房地產開發商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買家的眼球，同時還能幫助開發企業做出合理的定位決策，有效地控制和減少風險的發生。通過房地產專業知識瞭解到，要做好營銷策劃方案，重點要注意以下幾方面：
一是及時地抓住國家最新的政策要點，並全面充分做好市場調研和分析。很多開發商在進行房地產投資時往往關注單一方面，比如地理位置或者消費需求等等而忽視了市場和政策的因素，最後導致銷量不好或者投資失誤。在制定房地產策劃方案時一定要全面地分析一下國家相關的政策引導，從中抓住其中的關鍵點，並且一定要觀察敏鋭分析透徹;同時要注重市場調查，重點考察即將開發項目所在的地理位置的消費水平和經濟狀況、周邊的樓盤開發情況、競爭對手的實力、市場供求情況、項目所在的區位的各項條件、人文因素、人口和年齡結構、宗教信仰等等;
二是要迅速鑽空找到最佳投資點。策劃方案最忌諱千篇一律，一定要時時創新，結合當下最流行的元素和時代印記充分考慮本土化優勢制定最佳的方案。策劃的主題一定要突出個性，有自己標新立異的東西，最好是能夠引領時尚;
三是策劃方案一定要符合市場定位，和用户的需求保持高匹配性。就像經常去一家餐廳消費一樣是被這裏的獨特的口味所吸引。開發商的策劃方案一定要保證適合當地用户的需求，充分將風格、價格、佈局、配套設施、環境、户型、產品功能等多種因素考慮在內，不同的人羣關注點不一樣，有的樓盤希望有好的物業有的希望體現個性化，一定要吻合當地住户的需求。同時及時地預測哪些潛在的需求幫助其更好地制定可行的方案;
四是方案的策劃一定要體現戰略定位。不能將眼光只是關注在近期或者一年，要綜合考慮長遠，人們在選擇住房時也會考慮學校、醫院以及未來的市場政策，所以也要順應時代發展;最後要保證方案可行便於操作。再遠大的目標再美好的設計也要落實到行動上，一定要根據實際情況不斷地修改和謹慎地行動，確保方案的時效性、簡單性、可行性和合理性。這就是房地產策劃需要了解和注意的方面。