商業項目策劃方案 篇1
一、超市業態發展迅速，市場機會巨大。
1、中國超市發展迅速。
超市，就是實行自助服務和集中式一次性付款的銷售方式，並用工業化分工機理對經營過程進行專業化改造的零售業態。
中國零售業領域正在發生鉅變。以超市為代表的現代零售業態異軍突起。據資料，超市在中國的發展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150餘家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風暴之後的經濟低迷時期，超市的增長速度仍達68%。在短短6年時間裏，國外用了幾十年時間發展起來的各種超市模式，都出此刻了中國市場上。
超市的高速發展，除了中國經濟發展的帶動作用外，還源於其自身的優勢——創造消費者利益。與傳統商業形態相比，超市的優勢表此刻：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節約性等方面。由於這些優勢，超市對傳統商業構成了衝擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。
2、超市，理想的投資機會。
需要看到的是，中國目前的超市形態與國外相比，仍處於初始階段，遠不成熟。
體此刻：a、個體私營雜貨店仍超多存在。這些雜貨店的共同特徵是：貨品品種少，購物環境差，管理手段落後，採購成本與零售價格高，分散經營，等等。這在國外發達國家中早已被現代規模化的超市代替了。
b、國內大多數成規模的連鎖超市中，同樣存在無超市經營管理的現代化理論指導，貨品管理、財務管理落後，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準，服務、陳列、配送貨不統一等問題。
這些問題啟示我們，超市領域是一個潛力巨大而又未被有效佔領的領域，因而是華邦公司介入超市領域的一個巨大的市場機會。
如何抓住這一機會粗略的設想是，根據本地區的市場消費狀況與市場競爭狀況，選準超市形態;培養、培訓具有現代超市經營理論的管理人員，制定與國外接軌的科學、系統的管理制度;配備現代化的經營設施與管理設備;實施連鎖經營，做到統一標識、統一核算、統一配送貨、統一陳列、統一管理、統一服務規範，一句話，以國外超市經營的標準，主打國內市場，運用管理理念、經營手段的優勢取得競爭的成功。
二、化邦公司經營超市的設想
1、總體構想
華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業，總部擬設廈門。
我們的目標：近期目標是在2—4年內成長為分店遍佈全省的全省性連鎖超市企業，擁有50-60家連鎖門店，並進一步跨省運作。中期目標是，5—10年內，在全國20餘個省區設店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，並設法在海外上市;長遠目標，是進一步進入東南亞市場，成為在亞洲部分地區擁有分店的超市公司，並進一步跨洲運作。
我們企業的經營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特徵外，更體此刻營造一種簡單舒適的購物環境以及帶給更加優質多樣的服務上。同時，我們將採用更科學的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業形象，努力使資金週轉更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。
我們企業的經營策略是，避開大城市，個性是迴避與國際性大型連鎖企業在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經濟較發達的農村城鎮市場，成為此類市場中的領導者。
我們超市的形態以小型連鎖為主，具體來説，我們把分店劃分成三種類型：
a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業形象的作用，同時可作為區域市場的旗艦店或總店，承擔必須的管理、協調職能;
b、二類店，面積約200平方米。主要用於向中小城市中的大型社區、區域性商業中心以及農村城鎮市場帶給較為豐富的商品，滿足顧客多方面的生活需求;
c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區店，主要作用是向生活區內居民帶給方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。
一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業區、交通樞紐、區域性商業中心、大型社區的商業街一帶開設少數一、二類店;超多選取有市場空間的居民區出入口、公用建築、區內商業街一帶開設三類店。這樣即宣傳了企業形象，又牢牢吸引當地居民，成為區域內市場的領導者。
在小城鎮，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優勢，拉開與當地零散經營業者的檔次，面向城鎮內所有顧客帶給商品和服務，搶先確立在此類城鎮內市場領先者的地位;
2、近期計劃內主要目標市場的市場狀況及經營構想
(1)、廈門市
a、市場狀況：
總人口130餘萬，其中市區人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。
商業方面，舊有商業街是中山路;新市區擴展迅速，構成了新的區域性商業中心和居民區內的商業街，有較大市場空間。
交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。
b、競爭狀況：
全市性競爭對手(即A類競爭者)為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業，現有12家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米;後者是法國人開設的連鎖店，企業形象、管理方式較具外企風格，現有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。
區域性競爭者(B類競爭者)為小區內超市，一般面積在50—100平方，經營管理都是傳統型的，商品大同小異。此類競爭者數量較多。
C、經營構想：
做好企業形象宣傳的同時，大力發展三類店，集中精力拓展居民區內市場。
具體説，在市區交通樞紐一帶設一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業形象的窗口和舞台;企業經營的重點是在居民區出入口、公用建築、區內商業區一帶開設三類店，牢牢吸引住區內顧客，成為區域內零售業的市場領先者。
(2)漳州市
漳州市總面積12600平方公里，總人口約450萬。農村人口以農業、林業為主業，城鎮居民以小商業為主業。人均月收入300—400元，但區域間差別很大。
漳州行政區劃分成薌城區、龍文區(二區構成漳州市區)、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、雲霄縣、東山縣等2區1市8縣。
現以薌城區、龍海市為例做一分析。
薌城區：
a、市場狀況：
薌城區為漳州市區的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10餘萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。
商業方面，舊有商業區以勝利西路兩側，新華南北路和延安南北路中間的區域。目前城區向西南、東南擴展，新建住宅第一層習慣於性的建成小店鋪，使新居民區四周街道構成了新的小商業街。
交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發達。
b、競爭狀況：
同類超市競激烈。A類競爭者中，薌客隆是最大的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準備開設長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市(2家)、新裕超市(2家)。
B類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。
AB類對手的商品價位普遍低於廈門。
另有佳德士便利連鎖店，目前有70餘家分店，計劃在10月份到達80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。
此外，還有閩南小商品批發市場，面向農村市場。
c、經營理念：
漳州市區面積小，不存在大的居民小區，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。
針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區交通樞紐或商業區，以具有現代氣息的企業形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩腳跟;隨着城市新區的開發轉而擴展三類店，吸引居民區顧客，最終成為城市內主要的市場領先者。
龍海市
a、市場狀況：
龍海市為縣級市，市區人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10餘萬人。居民以從事小商業為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。
商業方面，商業區相對集中。目前龍海市正處於舊有商業模式向新商業模式過渡階段。國有商業企業如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制於舊體制，失去了活力，但又控制着市內最佳位址的店面;而現代好處上的新型的超市企業尚處於萌芽階段。
龍海市主要商業區正準備全面拆遷改造。
b、競爭狀況：
有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米(兩層)，商品品種少，價信位高，管理鬆懈，企業形象類似於廈門市的B類店。
另一方面，該超市客流量卻很大，(20：00—21：00，進入顧客數為294人)顯示該市場空間很大。
c、經營構想：
以一類超市形式進入市場，在商業區一帶選址。以超市的現代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環境吸引全市區的消費者，成為市場領先者。
這一方式適用於其它類似的小城鎮。
(3)、泉州市
泉州市總人口約650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分佈不均，70%集中在鯉城區、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。
泉州行政區劃分成鯉城區豐澤區洛江區石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區3市4縣。
在市場狀況與競爭狀況方面，泉州、石獅、晉江類似於漳州，而其它市縣類似於龍海。故可採用大體相同的經營構想。
(4)其它地區
計劃在未來2—3年內，透過借鑑泉漳廈連鎖超市的經驗，開拓沿海地區的莆田、福州周邊地區等區域市場。
3、初步計劃。
在這一分階段，我們的基本理念如下：
目標顧客：廈門、泉州、漳州市區——門店周圍500米以內(或5-10分鐘行程內)年齡在15-40歲的城市居民，其中尤以白領和單身族為主;
學校內——在校大學生;
雲霄、詔安等縣級市——城內14—40歲居民。
貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：
所有家庭食品、速食品;
洗衣清潔用品;
個人衞生美容用品;
煙酒類;
襪子內衣類;
低價日用品;
小五金;
報刊雜誌、文具用品等，賣場約一半面積搞非食品、
經營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求;以產品質量高服務親切，擁有現代化的設備區別於一般傳統雜貨店;
毛利：爭取18—25%的毛利;
管理原則：在良好的分工的基礎上，做到：
簡單化，即作業程序簡單化，減少不必要的報表與手續;
制度化，即制度手冊作業程序明確，新手也能順利接手;
專業化，即專業分工，各司其職;
標準化，即採購、訂貨、收付、陳列布局等均有標準程序。
根據企業上述構想和對市場狀況的分析，初步制定未來幾年的超市發展計劃：
第一年(20__年7月1日—20__年7月31日)，超市總面積計劃到達6000平方米，初步進行網絡化經營，並培養超多管理人才。具體説：
一、廈門市區：一類店1家，三類店8—10家;
集美、杏林、同安等周邊城鎮：二類店1—3家;
二、漳州市區：一類店1家;
經濟較發達的沿海城鎮如龍海、雲霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家;
三、泉州市區、石獅、晉江：一類店2—3家;
經濟較發達的沿海城鎮如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家;
第2—3年，可根據實際市場狀況，或者進一步拓展除福州以外的省內其它市場。或者走跨省發展的道路，選取市場狀況較好的省份，重複福建省的經營經驗。
商業項目策劃方案 篇2
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而後求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，並對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位於蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閒、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊佔地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪佈局+大開間框架自由分割商業佈局，約20491.85㎡l
住宅形式：小户型酒店式公寓佈局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓佈局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車佈局，約13691.36㎡)。l
建築密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規劃設計要點
《蘇州世景國際方案設計説明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保後續開發資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l
2. 項目對企業品牌及後續項目的拉動和貢獻。
藉助項目運作的成功，蘇州世景置業發展有限公司確立在蘇州房地產行業的地位和影響力。l
綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的遊戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與遊戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處於動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客户價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客户的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者慾望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。
最終達到財富湧流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
1. 引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。
3. 注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，並形成良好的口碑並且節約宣傳費用。
5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，儘量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客户羣。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優勢
地理位置優越，商圈人氣興旺l
世景國際位於蘇州市中心地帶，屬於長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家彙、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以説是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。
商業配套完善，商業活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨着近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。
屬於三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓於一體，可形成商業經營、旅遊居住與商務活動的優勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費羣體。l
l 雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客户的對比心理，為後期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經濟發展利好因素l
長安路地位的提升，與其説是近年來各開發商着力打造的結果，還不如説是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
地理區位優勢l
目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶佔“先機”。
項目連動實現價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兑現效益。
中心城市的建設匯聚了人氣l
隨着政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發週期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。
4. 風險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發週期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已於12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅於一體。同期上市必將對本項目產生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發週期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
自身因素l
與本項目一牆之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險並存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心願，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費羣體的區域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨着市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立於市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今後發展的商業模式和引入先進的經營理念。
三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮範圍較大。
七.市場機會發現
本項目市場機會將包括對商業、酒店、公寓、辦公、休閒娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：
1.常規市場機會發現
l “傳統都市區域”自然形成的不動產需求(自用和投資)，商業、商務及休閒需求。項目位於蘇州的市中心，處於蘇州市頂級商業地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業、商務及休閒的需求能夠得到最大化的體現。
市區內類比高水準的綜合性多功能商業項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發現
政治、經濟、文化、藝術和社會環境變化帶來的需求。l
城市建設和發展，交通的全面改善，其他城市區域價值和格局變化帶來對本區域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閒、投資空間的現實需求。l
3. 創造市場機會發現
l 新投資方式創造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來説我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經營方式創造的市場機會。目前不少商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創造市場的新型不動產品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創造的市場機會。當地的營銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤後集中籤約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背後，都藴含着一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發展。新都市主義者重新反思人類與自然的關係，主張城市建設應充分研究自然環境，城市規劃因形就勢，建築設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對於本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀念及延伸價值。
l "藝術化"建築設計的延伸價值。建築不等於藝術，因為建築設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建築必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建築不僅僅是表現。建築藝術價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建築學階段，追求適用、堅固、美觀的建築;(2)藝術建築學階段，視建築為"凝固的音樂";(3)機器建築學階段，把建築看作"住人的機器";(4)空間建築學階段，認識到"空間是建築的主角";(5)環境建築學階段，認為建築是環境的科學和藝術。在本項目中，我們着重要體現的是空間建築學與環境建築學相結合的本質。
l "主題性"環境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創造項目個性，體現物業差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的座標，也是項目建築風格，環境風格設計的依據。
l "後價值開發"的延伸價值。這裏指的後價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。
商業項目策劃方案 篇3
一、建設網站前的市場分析
本公司在電子商務市場並不成熟的情況下進軍電子商務市場，能在競爭並不激烈的情況下佔領市場，擴大市場份額，以最快的速度實現盈利。
二、市場定位，功能定位
前期類型：C2C、B2C，服務對象基於本地區市民，經營，食品，書籍，軟硬件等，類似於傳統倉儲型超市的網上超市，另建立小型二手市場平台。
後期類型：B2C、B2B，增強交易平台功能，增加企業交易、產品發佈平台，擴大網上超市產品內容，從經營低價商品擴充到大件商品，高產值，高利潤產品。
三、發展目標
初期：申請域名，申請貸款，吸收風險投資，製作網站。聯繫ISP，申請網絡介入，購買服務器等軟硬件設備。
6個月：建立網站，擴容網站內容，規範網站服務，吸引加盟營銷商，使網站在本地區有一定知名度，建立服務網絡，建立產品採購網絡，建立產品配送網絡，培訓員工，產品採購、配送依託連鎖超市等傳統物流網絡。依託傳統物流網絡可以採用合作加盟等方式，可作為一個傳統零售商的從屬企業。
1年：在本地區有較強的知名度，能打出自己的品牌，在網站內容上有更進一步的充實，爭取更多的加盟營銷商，豐富網上超市的產品，並向高端產品發展。
吸納投資，擴大經營範圍，着手建立B2B商業交易平台。
實現網站盈利。
2年：達到本地區最大的幾個電子商務網站之一，鞏固市場份額，網站集成，B2B、B2C、C2C三種經營方式為一體，建設獨立的物流體系，降低經營成本。在鞏固低端產品市場的同時，重心向高端產品發展，建立以高利潤，高附加值產品為主的經營體系。
3年：收購產品供貨企業，建設自己的產銷體系，進一步降低產品成本。完全脱離傳統零售商，物流公司，建立更便捷，更優惠的產品營銷網絡。
3年以後：視情況再定。
四、網站板塊及風格
網站初期分為產品索引、在線交易、新品發佈、BBS、二手市場，五大部分。
以後逐漸增加企業產品發佈板塊，增加會員板塊，對付費會員實行優惠政策。
風格定位為簡潔明快，圖片和文字相結合，以淡色做基調。
產品網頁形式採用統一模塊，突出產品圖片。
二手市場平台用統一格式，從產品名到產品備註都統一格式，並採用類似於易趣的信用制度，鼓勵網下同城交易，避免不必要的糾紛。
倉儲超市產品價格統一定價為.99元，百元以上產品定價為xx9.9元。
五、網站維護
初期聘請專門的數據庫操作員，網站內容每天更新，制定網站規範。
六、網站推廣
加入大型網站的搜索引擎，如新浪、搜狐、百度、等。
初期由於和傳統零售商聯合，可以在連鎖零售商店內做廣告，並在零售商店內採取諸如買一定限額商品送會員資格的推廣優惠活動。。
等網站有了一定點擊率之後可以找專門的策劃公司來包裝。企贏專注企業網站推廣，專業網絡營銷服務團隊。
從網頁到宣傳進行一次大的改版，打響品牌，進一步開拓市常
七、技術方案
1、租用虛擬主機
2、操作系統：Window20xx/NT
商業項目策劃方案 篇4
一、宏觀市場環境分析
(一)永川區宏觀經濟環境分析
目前，全國經濟整體處於增速回落態勢，在這樣的背景下，永川經濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態勢，成績來之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居於重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的社情民情調查，進一步瞭解了市民的願望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車”齊頭並進，財政收入、企業利税、城鄉居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩狀態。
(二)產業政策對房地產市場的影響
與房地產市場聯繫比較緊密的金融政策、税收政策以及國家各種關於調控和穩定房價的政策措施對房地產市場起着很大的影響，下面我國針對房地產市場的.最新政策
二、區域市場分析
(一）項目所在區域市場概述
本案位於重慶市永川區三轉盤，本案是重慶市建設集團房地產開發有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時間內就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由於本案所處區域經濟發展較快，調查發現諸多高新企業及高新項目也在不斷推進，區域面貌也將會得到進一步改善。
(二)區域市場在城市中的地位及發展趨勢 該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，
地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優秀旅遊城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。
該地塊擁有眾多的配套設施，拿出自己開發特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。
(三)區域內樓盤供應量（包括潛在樓盤供應量）的分析以及競爭分析
樂信鳳凰郡、恆大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經分流了部分客户，並與本項目形成正面競爭，區域市場資源有限，而供應存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：
6個月以來的價格趨勢
一年以內的價格趨勢
其總體價格趨勢
商業項目策劃方案 篇5
一、市場背景
濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特徵：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客户購買存在一定盲目性。
開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。
項目特徵：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵（集中在千佛山周邊）。
銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。
（二）20xx年以後，振盪中走向規範的過渡階段
客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散户消費逐漸成為市場主力。
開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發
企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。
銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客户、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：
1、客户需求的變化
a、能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客户，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
b、對於能承受2500-4000元/m2價格的客户，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。
c、能承受4000元/m2以上的客户，相對前兩種客户來説已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。
2、市場環境的變化：
地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。
產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，並逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發展分三個階段：
（1）以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標誌，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。
（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發商的變化趨勢
a、開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
b、營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客户心態。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的CID（科技商務中心區）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區域消費能力分析：
經濟水平：
整體消費羣體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成為跨區域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
（一）本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。
高級白領：此類客户具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小户型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準户型為主要需求。
（二）外地客源
此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型
外地駐濟企業高層管理人員：此類人羣大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個温馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。
外資企業駐濟高層管理人士：加入WTO後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重，將成為本案後期客源開發的重點。
三、項目定位
本案位於濟南市的.，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子——滋養城市貴族。
綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：
1、地理位置優越。
2、交通動線充足。
3、市政與小區配套皆較為齊全。
4、社區規劃合理。
5、智能化水平高。
6、有強大的升值潛力。
7、户型實用、舒適。
五、產品建議
由於本案不具備突出的規模優勢，因此在配套上應做到“人無我有”、“人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：
（一）社區配套設施
1、採暖：採用韓式地面供暖系統
理由：A無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。
B室温均衡、穩定，各房間温度可獨立調節控制，具有健身功能。
C輻射供暖，無空氣對流，衞生、潔淨。
D便於設落地窗。
2、門、窗：分户門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。
3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。
4、信息系統
有線電話：市區標準有線電視信號及衞星電視系統。
通訊設施：預留兩部IDD電話插口。
網絡：寬帶網入户，並預留管線。
5、廚房、浴室：牆身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整套高級廚具，純淨水入户。
6、衞生間：牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。
（二）本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。
（三）外立面材料及顏色
建議採用高級塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。
理由：A塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易查出，而用面
磚則不易查出。
B棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。
（四）綠化佈置：根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社區氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。
（五）規劃佈局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。
（六）户型設計：户型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大户型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。
（七）户型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客户真正感受到陽光的感覺。
六、推案策略
（一）售樓處選址：
我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。
理由：
（1）該地段為濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。
（2）人員流動量大，易擴大知名度。
（3）交通動線發達，方便客户諮詢。
缺點：投入費用高。
（二）推案操作階段及操作目的
本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：
第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。
理由：
（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持後期的開發意義極其重大。
（2）中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。
在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、後期的操作做好鋪墊。
理由：
價格是整個營銷策略中極其重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗（如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。）
第二階段：建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相對較高的利潤。
理由：
（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。
（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。
第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。
（三）價格策略
目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。
整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。
七、廣告策略
（一）主訴求點：
突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。
理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢及小高層的建築形式顯而易見，易被客户接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。
（二）各銷售期訴求
1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。
2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客户，建立人氣。
3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現户型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成為一廣告系列。
理由：
（1）可令社區整體優勢全面展現。
（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。
可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。
（三）廣告媒體選擇
1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。
2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊
3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。
4、電台——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電台，如交通音樂之聲。
5、三維動畫——提前展現小區內部的景緻和內部設施，便於樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。
八、操作執行安排
我司以多年的策劃代理經驗，總結出一套嚴謹的項目操作流程。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業人士的運作，足以保證任何一個優秀的策劃創意充分演繹。
（一）前期市調階段（第一階段）
第一階段
人員安排
1、市場研究分析
環境研究分析?項目地段背景調研?附近房地產調研?市場消費傾向調研分析?市調員1員，策劃員1名市調員1員，策劃員1名市調員2員，策劃員1名市調員2員，策劃員2名
2、市場調研成果總結
專案組動腦會議後，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結
3、物業規劃研判專案組動腦會議
4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、佈置建議）
5、策劃報告綱要
專案策劃員執筆
此階段的工作範圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，並編寫市調報告。在對本案的規劃情況熟知後，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，並編寫初步策劃草案。在與發展商共同就策劃內容協商修正並確定之後，將進行第二階段的工作內容。
（二）銷售準備階段（第二階段）
第二階段
人員安排
1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：?目標市場定位?銷售策略制定?推廣措施及訴求重點?廣告目標與目的?廣告預算的編制?平面製作物設計要求（樓書風格建議、DM及單頁製作建議、海報建議、展板內容建議等）?現場POP佈置建議?SP活動建議?媒體選擇與安排
進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執筆，廣告策劃輔助，完成報告。
2、我司與發展商的會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、SP活動計劃等內容）。
3、廣告計劃及文案設計審核
專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發展商進行確認與把握。
4、印刷品樣稿的審核與修正。
5、現場POP佈置具體內容：?現場圍牆裝飾?現場橫幅和錦旗佈置?現場燈箱、指示牌?展板、模型製作?售樓處裝修佈置?售樓處導引牌?樣板房裝修佈置
我司與發展商共同製作、監督
6、市區內長效媒體安排
7、銷售文件的準備
專案策劃
8、售講資料編寫
9、營業員培訓與考核
專案經理、專案策劃員、廣告企劃等
10、樓盤報章廣告審核與安排
廣告策劃人員、專案主管
11、銷售名片印刷
廣告企劃專員監督廣告公司完成
此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協助發展商進行與廣告公司的接洽、聯絡與監督，並及時與發展商溝通，協助發展商進行現場佈置；進行業務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。
三、銷售階段（第三階段）
第三階段
負責人員
1、實施廣告計劃
在取得發展商的確認條件下，我司具體實施。
2、現場銷售情況統計與監控
專案經理、策劃員
3、電話量、客户量、成交量統計與通報
4、價格反應與檢討
5、廣告效果統計
廣告策劃人員、策劃員、專案經理
6、廣告效果檢討
7、銷售策略調整
專案組動腦會議，並由策劃員與廣告策劃人員實施
8、廣告策略調整
9、銷售形勢分析與預測
專案組會議
10、會議安排
每週例會
專案經理通報銷售情況，瞭解工程進度（與發展商），業務員反饋情況調查
月會
專案經理、策劃專案與發展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。
階段銷售會議
專案經理、策劃員、廣告策劃人員與發展商進行銷售階段總結，銷售形勢分析預測，下階段總體計劃與安排
備註：若有重要的促銷活動或當天廣告發布，我司將集中力量，重點出擊
商業項目策劃方案 篇6
伴隨着網絡的在企業管理中的應用，利用網站開展團委工作尤為重要.團委網站已成為團委工作的平台，也是青年才華展示、學習交流的陣地.團委網站構建了青年工作新格局，加強組織建設和思想建設，全面提高團員自身素質.構建網絡化的基層組織體系，推動基層組織形式創新，活躍青年員工的文化.
一. 目前團委網站現狀.
團委工作在網站的開展不斷深化，現有的功能應用已不能滿足需求.網站目前存在重多問題，侷限了網站的發展.企業對信息安全的重視，暴露出網站安全管理上的設計缺陷.鑑於存在的問題，將對網站整體改版，打破現有內容佈局，完善後台管理，制定網站發展規劃.
目前網站存在的問題：
1. 功能設計不能滿足需要.
2. 用户管理混亂，帶來信息安全隱患.
3. 頁面佈局不合理，信息分類管理雜亂.
4. 頁面設計不美觀.
二. 網站改版項目計劃.
〔1〕 項目資金.
*元
〔2〕 費用明細.
1. 網站設計支出.
2. 服務器租用與維護.
3. 網站推廣活動.
〔3〕 人員組成與分工.
：負責網站改版所有事務，制定網站發展規劃，協調各方工作.
：負責網站後台程序設計，技術維護.
: 負責網站美工製作，視覺設計.
（4） 網站改版日程.
20xx年2月中旬完成整體設計；
20xx年3月正式投入使用.
三. 網站改版項目規劃.
設計原則：
以界面的簡潔化，功能模塊的靈活變通性為原則，建立適合自身需求的`網絡平台，提供廣泛的涵蓋用户多種需求的功能.網站的整體規劃及框架設計具有可擴充性，前台頁面的設計能保證網站在增加欄目後不會破壞網站的整體結構.網站的內容及欄目規劃充分考慮到了日後維護的便捷性，方便的對網站內容進行審核、管理、維護.提高網站易用性、改善用户體驗.
（1） 網站內容規劃.
1. 團委工作.
開展團委日常工作，宣傳報道開展的活動.
2. 基層團支部.
報道團支部開展的團委工作，優秀團員事蹟，介紹團委專題工作.
3. 學習天地.
學習共青團知識，思想教育.開展網絡課堂，以圖片、視頻形式學習各種知識.
4. 青年服務.
通過青年服務工程，為日常生活提供便利；推出青年卡，介紹打折優惠信息；開闢娛樂板塊，活躍網站氣氛.
（2） 網站功能設計.
1. 完善團委工作平台，實現網絡辦公.
2. 完善網絡會議功能.
3. 設計訪問統計，分析職工思想動向.
4. 增上信息服務，提供生活便利查詢.
5. 完善信息搜索功能.
6. 建立圖片宣傳動態管理.
（3） 網頁設計風格.
遵循石化企業團委vi（企業視覺識別）設計風格，主色調選擇紅色，要求結構嚴謹而簡潔，採用模板及css網頁風格技術.
（4） 後台管理.
網站後台管理將網站信息進行集中分類管理，操作界面簡單、方便.管理員管理權限系統能夠支持用户分級管理，設置後台用户可管理哪些欄目，將龐大的資料管理工作分配給多個管理員完成，做到專人專職、責權分明，優化人力資源，提高網站信息的更新效率，簡便網站信息審核與管理的流程.同時網站管理員能夠實時對版主進行管理，隨時修改、刪除版主的信息與使用權限，保證系統的安全可靠性.
四. 網站日常管理.
〔1〕 網站日常運作.
1. 網站管理組負責網站日常維護，管理網站事務.
2. 團委負責團委工作的日常發佈.
3. 各車間團支部負責車間團委工作及活動的發佈.
4. 版主負責各版塊日常維護.
5. 廠協會、合作團體在指定板塊授權發帖.
6. 開闢個人專欄，授權發帖.
〔2〕 信息安全管理.
1. 網站服務器委託信息中心管理.
2. 建立網站管理員、團支部、版主，授權分級管理.
3. 信息發佈嚴格審核，追蹤不良信息的ip來源.
4. 用户功能授權設置，部分頁面授權查看.
〔3〕 網站宣傳推廣.
1. 配合團委工作制作專題.
2. 結合青年卡、青工技能網、文藝社團開展活動.
3. 版主組織開展活動，活躍板塊氣氛.
4. 結合相關事件、節日開展網站活動.
5. 與洛石化工會、各協會，以及其他單位合作開展活動.
五. 網站改版效果評測.
進行用户滿意度調查，及時修改糾正改版後功能和欄目中不太合理或不足的地方，保證最大限度地滿足需求.
網站評測內容：
1. 內容佈局合理.
2. 頁面設計風格.
3. 功能操作便捷.
4. 網站訪問速度.
5. 用户體驗指數.
6. 網站綜合指數.
團委網站將以嶄新的面貌，將團委工作推向新階段.以團青年的需求角度設計，豐富工作生活.
商業項目策劃方案 篇7
《Ready Go!》綜藝節目策劃方案
節目設置
1、節目名稱 ：《Ready Go!》
2、節目類別 ：大型綜藝電視節目
3、節目主旨 ：立體展示學生才藝，凸顯校園文化氛圍，大力推進素質教育，加快校園文化建設步伐。
4、節目目標 ：通過此節目觀眾參與性、互動性、娛樂性、益智性等特性的全面釋放，強力拉動收視效果，形成觀眾收視慣性，形成具有本土特質的一種文化現象，達到社會與經濟效益的雙贏。
5、節目內容：每期由一個學校組織同一年級三至四個班級進行分組參與比賽，主持人由電視台與學校小主持人構成，各代表一隊，按節目版塊設置進行規定內容比賽，得分多者為優勝隊，現場頒獎。
6、節目特色 ：以學校風采展示、學生個體才藝展示及團隊集體PK為每期節目的主要元素，突出學生主體，突出互動性和參與性。
7、節目形式：《Ready Go!》是一檔選取特定人羣----學生來互動進行的節目。選定學校以一個年級為單位進行班級和班級之間的PK ，既能增加班級成員之間的團結又能讓節目的受眾瞭解到當代學生的風采，也能借助欄目藉助媒體充分的展示學校特色以及學生自己的才華與特長。
8、節目特點 ：根據校園學生參與性、互動性較強的節目貫穿始終，表現與正確引導當今校園的一些流行元素，凸顯流行性與時代感。
9、節目風格 ：文明，健康，輕鬆，互動。
10、主持風格 ：活潑、時尚、幽默、風趣。
11、受眾羣：主要針對學生，理想實現“一拖三”(同學好友、父母親朋、祖父祖母)
12、節目時長：45分鐘
13、節目構成 ：選定學校後以年級為單位進行班級形式的分版塊章節進行PK(後詳)。
14、首播時間 ：經濟生活頻道週五晚6:30
15、播出次數 ：經濟生活頻道週六、週日晚6:30重播。
16、節目集數 ：每週一集，全年52集
17、製作方式 ：聯合學校校園內拍攝，特殊情況選定外景拍攝。
18、合作方式 ：由知名企業作節目冠名，其他單位協助拍攝。
19、節目演播：依學校場地情況、節目編排需要而定。
二、版塊設計
由五個模塊組成，從德、智、體、美等方面充分的來展示學生風采，凸顯節目主題。
模塊一 VCR
介紹參與學校的整體風采風貌、學校文化建設特色、學校教育教學成果以及參賽班級的準備情況花絮，時間為五分鐘以內。
模塊二 TEAM WORK(團隊精神)
默契大比拼!
以遊戲的方式來考驗班級間的默契大比拼，(遊戲可根據學校具體情況，經常變換推出)例如：快樂傳真、集體大跳繩等。
如：快樂傳真：由各個班級出一組人上台玩遊戲，一組人背對站立，由每組第一個人面對觀眾和主持人看着主持人手裏的題詞板，通過肢體動作及豐富的表情來體現題板上所描寫的內容，但是不能出聲，一傳二，二傳三，傳到最後看看隊列的最後一個人是如何理解這一組動作。如果八九不離十，那麼可見這個班的默契指數是相當的高了，但是如果錯得離譜，現場的喜劇效果肯定很好。
默契大比拼這個環節是以一個輕鬆的狀態下來進行PK的，達到了愉悦身心的效果，也突出了我們節目的主題，快樂學習、快樂生活!
(每次定2個遊戲，編導會根據欄目對遊戲進行更改，事先會與學校進行好遊戲的確定。)
模塊三 Free time (自由時間)
自由時間 大雜燴
此環節是不規定主題的，因為現在的學生都是多才多藝的，每個班可以派一個代表或者是一個團隊來進行此環節也就是最後這個環節的PK 。拿出自己班上最得意的特長或者絕活兒來表演，體裁不限。拿出看家的本領，展現班級和個人魅力，可謂是八仙過海各顯神通 。由大眾評審和觀眾評選出最喜愛的節目，而這個節目也就是本環節的得勝節目。
模塊四 You’re smart(你是智多星)
班級“智多星”環節
從班級中選出個人或者團隊來作戰，本環節是以智力和一些基本的常識知識搶答賽。
由主持人出題，在最短時間內搶答上來的班級得一分積分，在整理問答結束後由工作人員統計各班代表的得分情況分出勝負。
得分最高者被評選為年級及本期節目的 “智多星”。(題目數量為10個，會根據時間進行數量調整。)
模塊五 SHOW TIME：(精采時刻)
集體歌舞、課本短劇、健美操(韻律操)、集體武術表演或者朗誦SHOW、集體合唱等。
以班為單位編排出一個集體節目，提前一週通知待錄的學校和年級，自發的在節目錄制前準備好SHOW，作為第一個環節的PK。在SHOW TIME 這個節目中最能看出一個班級的集體榮譽感和自身節目的編排能力。也充分的給予了每個同學的上鏡機會，可以帶動更大的收視羣體。
尾聲部分：在節目的最後，邊出工作人員字幕，背景音樂為欄目主題歌，背景畫面安插上“真心話”板塊，給有話對家長或者是老師説的同學一個訴説真心的地方，而自己的心裏話也將會通過節目傳送到自己的老師以及家長心裏，使片尾同樣成為整個節目又一個温馨的亮點。
商業項目策劃方案 篇8
為進一步活躍師生的校園生活，提高師生身體素質，激發師生參加體育鍛煉的熱情，培養學生團結友愛、頑強拼搏的精神，結合我校的實際情況，本屆秋季運動會以師生拔河的形式開展，有關事宜安排如下：
一、參加範圍
全體學生
二、比賽宗旨
貴在參與，友誼第一，比賽第二。
三、比賽口號
團結就是力量！生命在於運動！
四、規程設計
1、時間：11月4下午（若天氣惡劣，則推遲進行）
2、地點：操場
3、參賽形式：以班為單位參賽
4、要求：
（1）參賽人數：每班30人（男生15人，女生15人）其它學生為啦啦隊
（2）參賽方法：握繩採用男女分例兩側、前後、混合式。
（3）獎勵方法：三局兩勝末位淘汰制，一、四年級取團體前兩名，其他班級取第一名。
（4）參賽順序：分兩個場地同時進行，一、二年級位於東場地，三、四、五年級位於西場地。
（5）班主任教師要認真組織好本班隊伍，到指定地點助威，要求全班服裝整齊，穿運動鞋參加。
（6）參賽隊員要嚴格遵守比賽規則，聽從裁判指揮，按時參加比賽，發揚團結互助的`精神。
五、成績宣佈
賽後由政教許主任宣佈比賽成績
商業項目策劃方案 篇9
活動目標：
1. 練習單腳連續向前跳，發展身體的平衡能力。
2. 練習縱跳高處觸物。
3. 鍛鍊耐力，有堅持運動的意志品質。
活動準備：
1. 自制小水溝教具、小柵欄.
2. 果實圖卡，小籃子每組一個。
活動過程：
一、 集體活動，共同學做有趣熱身操
1. 隨師入場
聽“一二一”口令跟隨教師入場。
2.熱身運動
師：孩子們，趕快站好隊！我們一起來熱熱身吧！今天我們來做一套有趣的熱身操（上肢運動、腹背運動、下蹲運動、跳躍運動、整理運動）
二、 師幼談論，幫助小袋鼠解決難題
1. 創設情境
師：今天小袋鼠去放風箏，可是它遇到了一個麻煩，因為周圍有小樹，小袋鼠的風箏不小心掛到了樹枝上，這時，小袋鼠非常難過。
2. 互相討論
師：怎樣才能把風箏拿下來呢？誰來想辦法幫幫小袋鼠？（個幼回答）
三、 觀看示範，學習縱跳觸物的要領
1. 提出問題
師：剛才大家説了很多種辦法，如果沒有梯子、木杆這些工具怎麼辦呢？（跳起來拿樹上的風箏）
師：對，在沒有任何工具時，小袋鼠可以跳起來拿樹上的風箏。
2. 講解要領
師：接下來我給大家示範一下，要注意看啊！剛才我示範的動作有一個名字，它叫縱跳高處觸物，注意，在做這個動作時是有要領的，要不然容易受傷，跳前要蹲下一點，蹲的時候就像坐在小椅子上一樣，雙腳一起用力向上跳，跳起後手臂要向上伸。(動作要領：膝蓋微曲，上半身前傾，雙臂自然有力的前後擺動，當雙臂擺動到斜前上方時雙腳同時起跳。教師邊講邊示範動作)
3. 幼兒練習
師：好啦，現在聽口令，在原地練習縱跳高處觸物動作。（口令：準備 蹲 跳，教師巡視，指導幼兒）
四、 趣味遊戲，練習單腳連續向前跳
1. 講解玩法
師：現在我們來玩一個遊戲，遊戲叫做《摘果實》，三個小朋友為一組進行《摘果實》比賽，在果園的前面有一些小小的障礙，一會兒要揹着小籃子單腳連續跳過小水溝、跳過小柵欄到達果園，到果園後摘一個果子放到小籃子裏返回，回來後第二個小朋友出發，以此類推。
2. 幼兒遊戲
師：大家都準備好了嗎？在遊戲時注意安全，注意動作要領。
五、 放鬆活動，收拾整理使用的器械
師：好玩的遊戲結束了，請大家將活動的器械整理好吧！（活動自然結束）
設計思路：
可設置A至B一段路程，B為終點，路間設置障礙，到B點時原地雙腳垂直跳摘下果實返回算作一輪。
商業項目策劃方案 篇10
廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、二期工程全部竣工後，商業建築面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閒、辦公為一體的綜合商業街區。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業氛圍偏冷，商户入駐經營熱情不高。據調查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閒置待租；已入駐的商户中有7家正在尋求轉租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續招租、出租產生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須採取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商户的投資信心，並以此拉動二期的店鋪出售。鑑於營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
一期商街位於濠河之畔，處於城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“後天”兩方面原因。
（一）、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬於最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞台，能給商街源源不斷注入人氣。由於當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場狠難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
3、內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的佈局要求，街區內主幹道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店羣。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易於催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建築南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步於此。
4、街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，於是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“後天失調”
1、廣場商業街處於核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“街”（狠好），後來又定位於“×”（狠好，只是推廣狠費力），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰）。由於沒有精確、精準的市場定位，關於商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這裏，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×路、×廣場、×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閒椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由於上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商户“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪後的關注程度不夠，沒有從儘快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商户的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費羣體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1、街名：廣場時尚麗人街。
2、概念：廣場————街觀光旅遊的門户，國際品牌匯聚的'商街，都市麗人尋夢的×。
3、廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行。
4、商業門類：購物、休閒、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化粧品、珠寶、眼鏡、手錶、休閒食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅遊觀光者。
7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃
廣場時尚麗人街的招商，屬於“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）、發佈招商公告
我們計劃於4月中旬在《晚報》、電視台發佈招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商户預約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發佈會
該招商信息發佈會擬於4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商户為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化粧品商户。參會商户的人數擬控制在100人左右。會上將發佈的主要信息是：
1、廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；
2、×街可供商户購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。
（三）、整合店鋪資源
一期的店鋪均已出售，投資者是否願意委託我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發佈會和對外發布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業主首先商定委託招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委託招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商户、洽談租金。
為了使一期商街儘快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商範圍，並按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主採取等待店鋪升值的態度，寧可閒置也不願出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度儘快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租、退租的商户，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在採取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商户仍然要轉租、退租，由於業主與商户之間有約定，我們可在雙方解除合同後再將該店鋪納入招商範圍。
（四）、有關租金政策
一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急於高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商户望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主説明南大街南北兩端存在的區位差異，説明一期商街處於入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主説清道理狠重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要揹負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。第二，我們要從業主與商户的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：
1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年（經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110㎡，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/㎡/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息後的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商户來説，在目前情況下尚有吸引力，易於接受。）
2、外街店鋪：租金800—900元/㎡/年（經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 ㎡，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/㎡/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息後的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商户來説，目前情況下尚易於接受。）
（五）、商户入駐優惠措施
為了有效啟動市場和給商户入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從儘快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商户入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方製作燈箱，燈片製作及電費由商户負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商户舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商户入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；
第四，為降低入駐商户的經營成本，我們將協調工商、税務部門，給予廣場商業街以集貿市場的税收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業氛圍營造
（1）、商街指示識別系統佈置（詳見廣告公司設計效果圖）
（2）、設計製作廣場、內街雕塑作品（參見×步行街雕塑照片），以增添廣場的文化底韻，吸引遊人前來休閒。
（3）、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閒椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上採用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閒與服務功能。
（4）、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前後活動頻繁，聯繫總工會、文聯、羣藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，藉助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。
（5）、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。
（6）、5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議
1、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。
3、臨街一側的店前花圃實施改造，便於顧客無阻礙進店。
4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。