知音園小區尚存在主要問題調查報告1、取暖問題
造成去冬取暖很差的原因主要是供暖單位燒的不好，其次是換熱站人工控制有時疏忽，再有個別業主暖氣管道改造不合理．（物業的態度：有問題的業主，速到物業公司前台統一重新登記。如果您室內的暖氣你已經自己改動而且效果不好，我們將依據你家的實際狀況對你家提出整改方案，並免費提供人工，以便今冬您不再挨凍。如果您室內的暖氣自己沒有改動而且效果不好，我公司將根據具體情況，免費為你提供部分改造工程。目的只有一個------讓您感到温暖，並且不是隻停留在口頭上。）這個問題的解決我們已經和物業達成共識：供暖問題要落實到合同中．包括效果，認定，罰則等．具體下面涉及到合同再詳細談．
2、內牆長毛和漏雨問題
時間：XX年4月28日，下午1：00-4：00
議題：討論牆體透寒的維修方案及賠償問題
參加人：軟件園開發公司：楊成文、秦部長 物業公司：李部長 業主委員會：葛志男、唐治青、孫路、吳彤、李至義、業主代表：周萍等
業主委員會與開發商及物業公司就以下幾方面商討，達成共識：
（1）、物業在今後的“修復牆體長毛”施工管理方面，要給予合理安排，並把施工安排提前通知業主，前後工種銜接合理緊湊，達到業主滿意。
（2）、每户施工完，由開發商出資，物業方面做一次徹底的保潔工作，充分體現施工方“親情服務”的工作宗旨。
（3）、對已完工的業主，在施工期間，帶來的不便及時間上的損失，按工期給予補償，（補償標準按大連市平均工資的標準實施）；分歧在於標準不同．
（4）、由於修復牆體透寒，對家庭裝修造成破壞，原則上按照原樣復原的原則進行施工，如復原有難度，則在經濟上給予補償，由專人現場勘察核賠。
目前看這項工作正在緊張有序的進行．其中五一期間曾經派到二期一部分，我們發現後已經整改．我們還有部分業主不同意這種維修方案，下一步我們要召集他們開個會和開發商對話幫助他們解決問題．
3、塑鋼門窗問題
4、排煙道串味問題
5、晚上小區內照明問題
6、單元門門口下雨積水
7、小區隨便停車問題
8、地下停車場安全問題
9、籃球場和網球場的收費問題
10、安全問題（達不到開發商售房時的承諾，目前進入小區沒有任何身份識別檢驗程序）
11、三表遠傳問題
12、陽台欄杆生鏽問題
13、單元門的單元鎖
14、衞生
15、有償服務
16、已交停車費用的處理，停車場收費三原則；水潭有關滑梯的問題
17、有關滑梯，健身器材等共用設施維護及其使用的問題
業主委員會會議向開發商和物業公司提出的問題解決情況
1、已經解決的問題
1.1小區照明問題
除個別因夜間安防系統需要應調整位置的光源外，整個小區燈光按照體現小區的美觀，滿足業主的正常生活需要，適當節省能源的目的配置。
1.2會所內的乒乓球枱子物業公司已提供一個，大家現在都比較喜歡打乒乓球，能否考慮在增加1-2乒乓球枱子。
1.3 噴水池裏石板脱落問題
物業公司已組織施工完成維修。
1.4 小區正門交通秩序的整理問題
物業公司已在小區的正門口，劃出了準確的停車位置，以後凡是在小區正門口停放的車輛，應按線停放。
1.5 進出小區出租車的管理
物業公司已責成保安開始對小區的進出車輛開始登記，請大家監督定期檢查保安部的登記記錄。下一步考慮晚上８：３０後禁止出租車出入．
1.6 樓道入户門前積水維修
物業共司已組織保潔人員對所有的排水口進行了清理，物業公司解釋目前多數樓道入户門前的積水問題已得到解決，請大家核實。
1.7 三表遠傳問題經過調整，三表遠傳已投入使用，應通過公示欄、網絡公示所有業主。
1.8 小區車庫一側路面隨便停車問題
已責成小區保安人員負責清理。
1.9 小區路面標示問題
開發商已經在小區安裝了安全鏡和減速器。
2、正在解決的問題
2.1塑鋼門窗的維修
物業公司委託大連明達門窗公司已經開始對小區有問題的塑鋼門窗開始進行維修，維修的標準是達到業主滿意為止。
2.2牆體透寒的維修*
物業公司要求大連普樂士節能材料科技開發有限公司做出了維修方案，現已在網上公佈，並有幾户業主已經做完，我們瞭解了有關專家，他們認為這是解決牆體透寒的唯一辦法。
2.3牆面大白:牆體透寒維修後的大白處理由大連譽思裝飾公司負責
2.4屋頂滲漏的維修：由大連福君防水公司在進行維修，7月底前全部結束。
2.5陽台防護欄的維修
陽台防護欄的維修由物業公司負責，7月底前全部結束。上述維修在五一期間人員投入有所減少，業委會發現後及時與物業公司協調，現已改正．
3、近期準備解決和維修的問題3.1 取暖問題
物業公司計劃從7月份開始對各户取暖設備和管道有問題的業主進行免費維修，但更換設備、管道，以及配件的費用由業主自己承擔（對原系統和設備沒有改動的業主除外）。
3.2智能系統的維修
5月10日前，小區的智能系統維修完畢。5月10晚業主委員會主任葛志男、副主任孫路、唐治清核工程組組長李至義對小區的智能系統進行了抽查，結果如下：抽查孫路家緊急按鈕報警和窗柵報警30秒鐘上傳到中控室。小區的周邊紅外線和攝像監視系統：33#-35#間的消防通道上放紅外線報警沒有反應，攝像監視系統盲點，9#-11#間紅外線報警有效，攝像監視系統有效，但所有報警錄像回放無效，21#-1#間紅外線報警有效，整個13#南側紅外線報警沒有反應，攝像監視系統由於距離太長無法準確完成監視。
綜合實地抽查得出結論，整個小區的23#-21#-1北側、1#-3#-5#-7#-9#-11#東側、11#-13#南側紅外線報警和攝像監視系統可以正常使用，31#-33#-35# 西側和13#南側紅外線報警和攝像監視系統需要進一步調整方可正常使用。
4、不能解決的問題
4.1煙道串味的問題
目前，各棟樓的分包商已明確回答開發商和物業公司，煙道串味問題是由於設計不合理所造成的。物業公司正在想辦法解決，這個問題我們應直接找開發商索賠。
5,目前正在接洽的問題
5.1小區公示板的建設．已經與物業達成共識，建立電子公告板．並加大網站的宣傳力度．
5.2停車場內健身場地的建立．業委會成員普遍認為：我們工作的重點應當是簽訂一個盡力保障業主合法權益，並且可以量化考核的物業合同
其中的關鍵點包括：
1）小區的安保．安保設施的故障率控制在什麼範圍內，抽查電子巡更記錄，出現保安失誤導致案件出現怎麼出理等，２）取暖（改成集中供熱再議）：明確是保持的室温，對室温的温度記錄做約定如下，業委會、業主、物業三方共同記錄温度（必要時可請專業計量部門用專業計量工具）具有法律效力，如不能達到合同約定標準，取暖費下調5%（以泥補業主用其他方式取暖而發生的費用），前提是業主已經按照物業的建議增加或者改進線路。
３）在開發商無欠賬的前提下，出現任何問題物業負責，合同期滿，該條款仍然有效，土建終身保修．
４）開發商承諾的合同附件要附在合同上，要求物業公司去追償開發商的費用
５）物業公司委託管理的工作範圍
６）建立會議制度，每月第四周週六下午３：００，物業尚總及有關人員、業委會人員、可請業主參加。
７）定期報告，定期公佈帳目
８）重大事項和業委會商量，比如建立價格聽證制度，小區內面向業主具有壟斷性質的收費項目
9）公用設施的使用，包括水池的開啟、維護乒乓球等健身設施及其開放時間、照明
１0）物業費和取暖費的付款方式
１1）垃圾清運：及時清運，清運後水洗；劃線：明確標識垃圾的暫存地點；這幾項目前已經實現．
１2）緊急預案，包括消防（車庫）、突發緊急事件 ．
以上是我們這二個多月工作的一個小結．基於大家的信任，作為小區的一員我們奉獻了自己的時間和精力，但限於水平，我們很難做到令每一位業主都滿意．我們真誠地希望得到廣大業主的支持．謝謝．