一、項目概述
90年代以來，隨着我國房地產業的迅猛發展，房地產中介服務行也隨之日趨繁榮，經歷從無到有、從小到大、從不規範到比較規範的發展過程，到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量，它們為盤活樓市，特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用。
近年來，我國的房地產中介服務行業中出現了一些信譽較好的公司，他們機構規模逐步擴大，從業人員專業化水平顯著提高，行業理論研究水平也不斷提升，他們的出現為加速傳播房地產交易信息和加快房地產商品流通起了積極的作用。但在當前房地產經紀行業入行門檻低、法律法規不夠完善的環境下，也有一些無牌無照的中介違規經營，特別是只從事二手樓租售業務的中介，就一張桌子、一台電話、一本筆記本也可以開張營業。而現在房地產中介所普遍採用的經營模式和業務操作流程中存在諸多問題，如信息不對稱、操作方式不公開等，給一些無良中介有了可乘之機，這嚴重影響了整個行業的誠信。作為一個剛剛進入發展期的行業，此時誰能出來做個誠信、服務顧客、陽光操作的房地產中介服務商，誰就能真正贏得顧客，贏得市場，dr房地產連鎖服務公司之商業計劃就是在這種市場環境下孕育而生的。
發起人在前期已經大量的調查了全國及廣東深圳目前的房地產市場，認真對行業中的二十一世紀不動產、美聯物業、順馳置業、我愛我家及中原地產等中介服務機構的經營模式進行了分析和比較，研究了一套更為完善、讓顧客更容易接受和採用的中介服務經營模式。顧客選擇這樣的置業方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節約更多的時間和金錢。
公司從創建伊始就將走信息網絡化、技術現代化、體系規模化、服務專業化的高端路線。即利用高效率的網絡應用技術，開發一套完整、實用的樓盤信息檔案並擁有全景實拍錄相的數據庫網絡系統；通過公司直營、區域加盟、個體加盟的特許加盟經營模式有計劃的組建一個遍佈深圳、珠江三角洲、全國各個城市的連鎖店網絡體系，在這兩網合一、優勢互補的客户資源網絡平台上發展一個以房地產業務及各種衍生業務為內容的專業連鎖服務機構。
二、經營管理體制
發起人介紹：
公司的發起人，cw，男，19921年畢業於hb江西省南昌城市建設學校，讀房地產經營管理專業，網大本科在讀。ad在深圳從事房地產業務工作至今已有近三年時間，曾在深圳創道地產、深圳聯合縱橫機構、深圳崇基地產等公司服務過，並擔任主管或交易經理職務，一直都是參加各公司的業務開發和管理工作，有豐富的實戰經驗。
創業所有權的分配：
公司最初將發行10萬股普通股票，發起人將投資5萬元，換取9%即9000股。本項目將吸收另6位有專長（有電子商務、營銷、培訓、財務、企劃及法律等方面專長）的人士加盟公司，他們將和發起人一道共同組建一支團結向上、積極有創造力的管理團隊，他們每人將獲得1%（共6000股）的股份作為報酬。如果他們決定離開，公司發起人有對他們持有股份的第一優先收購權。同時，公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬，他們按出資多少共享85%的股份。
三、市場分析
根據國家統計局最新測算結果表明：XX年12月份，“國房景氣指數”為106.19，房地產業總體景氣水平在明顯上揚。
全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特徵是：
1、全年全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5%，增長幅度比上年增加10.9個百分點。
2、全國房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5%，增長幅度比上年增加2.7個百分點。
3、全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6%；
4、全國完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5%。
5、全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8%，增幅比上年增加0.9個百分點。
6、全國商品房銷售面積達到3.22億平方米，同比增長29.1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重達到94.2%。
7、全國商品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2%，比上年回落8.7個百分點。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。
看似些眼花繚亂的數據，雖然不能直接對房地產中介行業説明什麼，但是房地產中介行業作為房地產產業中的一部分，是溝通供需雙方的橋樑，並貫穿於房地產開發、流通、消費各個過程之中，在促進房地產經濟發展中起舉足輕重的作用，全國各地房地產市場的快速發展，勢必促進房地產中介服務及相關性行業的發展，它發展的潛力是可以想象的。
在深圳，這幾年隨着各項促進存量市場發展政策的實施，根據市規劃與國土資源局網上備案預售合同資料顯示，XX年深圳市商品房銷售面積為868.46萬平方米，其中二手樓成交面積已經達到496.83萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升（見下圖1）。XX年一季度商品房銷售面積為242.08萬平方米，僅二手房交易面積達到148.79萬平方米，已經接近1999年全年的成交量。據估計，二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產中介牽線説合促成的，而且這個比例在逐年上升。據上海市工商局有關負責人介紹，XX年上海存量房交易達1790萬平方米，呈現大幅增長的態勢，其中住宅佔75％。上海約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產經紀實現的。可見，房地產中介的作用日益顯現，在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量。
圖1 1999年以來深圳二手房市場交易面積示意圖（萬m2）
蓬勃發展的房地產中介服務行業，對房地產業的健康發展具有重要作用。首先傳播房地產經濟信息，促成買賣雙方的交易；其次可以推動房地產二、三級市場的聯動，使一些消費者賣舊換新，有利於房地產市場需求的增長；其三，有利於市場的規範完善，促進整個房地產市場的健康、穩定發展，保證房地產經濟的平穩運行。
不難看出，在市場需求日益增加和相關政策不斷完善下，這個行業還將得到新一輪的發展，對我們而言，這是一種難得的機遇！
四、競爭分析
中國加入wto後，除本土房地產中介機構外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結果怎樣，企業間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者，無論誰能成為中國房地產中介業的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業、高效、誠信、優質的服務。下面我們來看看目前在中國房地產中介服務行業中創立較早、勢力較強的競爭對手：
21世紀不動產是目前全球最大的房地產服務提供商，1971年在美國加州創立，它以特許經營的商業模式，通過33年的發展，現已經在全球44個國家和地區，擁有6000多家加盟店和11XX萬名專業、誠信的經紀人。21世紀不動產母公司cendant corporation，紐約股票交易所（nyse）上市公司，股票代碼為cd，目前市值180億美元，是世界上首席的服務業銷售公司，世界財富 500強之一，業務範圍涉及不動產、度假、租車、金融、旅行五大服務領域，擁有30多個世界著名品牌。XX年3月，21世紀不動產進入中國大陸，以中國房地產市場成熟的沿海城市為先導，發展第一批區域加盟商，目前已成立了北京、廈門、鄭州、温州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產經紀有限公司於XX年11月正式簽約加盟21世紀不動產體系，成立了深圳區域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個區域分部，擁有140家加盟店和1000多名經紀人，它的下一步目標是在中國成立30個區域分部，培養14000名經紀人（在的深圳是發展80家加盟店，培養1000多名經紀人）。
21世紀不動產經營範圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調差安家、不動產價格評估與諮詢、衍生事業的發展（代辦房地產交易手續、搬家服務、房屋裝飾…）
美聯物業成立於1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業代理服務，多年來積極擴展，分行遍佈港、九、新界，美聯物業於一九九五年六月八日在香港聯合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業代理上市公司(香港聯交所編號：1200 )。在1997年全港的分行網絡已經超過了300家，XX年4月集團收購香港置業，擁有全港地產代理業務最大市場佔有率。另外，長江實業透過附屬公司入股集團互聯網業務，發展網上地產及電子商貿。
美聯物業的主要業務範圍：香港住宅、寫字樓、工商鋪，以及中國大陸房地產代理；同時提供估價、拍賣、投標及按揭等多元化服務。另外，集團1997年引入內聯網系統，並積極發展互聯網－美聯數碼網，提供最新地產資訊，大力發展數碼代理、數碼廣場cybermall 、數碼拍賣、數碼按揭、數碼保險等服務，將業務進一步拓展至電子商貿。
順馳集團成立於1994年，現已成為集房地產開發、房地產中介服務與物業管理於一體的大型企業集團，XX年，順馳集團項目開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元。佔有天津市商品房市場20%的市場份額，在天津市房地產開發行業排名第一。其下屬全資公司順馳置業集團在天津二手房市場中有30%的市場份額，是房地產中介行業的第一。現已經進入了9個城市，在全國範圍內擁有300家直營連鎖店和近200家社區協作店。順馳置業通過整合廣泛的外部資源，進入多個領域，實現服務門類的鏈接，擴大品牌的延續性和覆蓋範圍，增加品牌內涵，在全國範圍內打出樹立"中國房地產連鎖服務商"第一品牌的口號。
順馳置業的經營範圍包括:商品房的連鎖銷售、空置房業務、租賃業務、綜合性的家居服務業務（租賃、裝修、保潔、搬家、保險、家政、家教、票務等），現有限時代買、租賃直通車兩種優勢產品。
我愛我家公司成立於XX年4月，是由偉業控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建，是從事不動產經紀和居家綜合服務的大型企業，其宗旨為創建中國規模最大的居家綜合服務商。在業內最早採用直營和連鎖加盟特許經營模式，目前已先後在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、温州、蘇州開設了分公司，在太原發展了特許加盟商。
我愛我家公司的主要業務為：包括房屋租賃、房屋信託、房屋置換、裝修代理、家用電器購置代理、房屋抵押貸款擔保在內的個人級整體解決方案，包括寫字樓租賃及免費綜合評估、商鋪租賃及免費商用房價值分析、高級員工公寓租賃及免費全程擔保、普通員工民宅租賃及免費全程擔保在內的企業級整體解決方案，以及空置房銷售代理、新樓盤策劃代理等業務。
香港中原地產成立於1978年，創始人為施永青先生及王文彥先生。在20年的時間裏，創辦人憑着專業知識及服務，業務得到迅速發展，由最初的兩人辦公發展至最高峯時期的超過300間分行，服務範圍更全面，服務更專業化，成為全港最具規模、最具代表性的華資地產代理公司之一。與此同時，中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場，積極拓展國內的地產代理業務，於1992年、1994年於分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997年，中原進一步擴大在國內的分行網絡，藉着“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業顧問有限公司，藉助深港兩地緊密連接的經濟走廊，積極開拓深圳的房地產代理業務和開設房地產中介服務直營店。XX年深圳中原在深圳整體市場（含代理和自售）上的市場佔有率為8.2%，在代理樓盤中的市場佔有率為18%，排名第一。
深圳中原地產的業務範圍包括下列三大類：1、物業項目顧問服務（項目可行性研究、市場調查研究、物業定位分析、租售推廣策劃）；2、二級市場房地產獨家銷售代理；3、三級市場房地產買賣及租賃服務（住宅部、商鋪部、寫字樓部）
據統計，在我國工商部門註冊登記的房地產中介服務已有數萬家，上述企業雖然目前都走在我們的前面，但中國的房地產中介服務行業遠沒有充分發展到一個已經很成熟的市場，或者説現在只是一個羣雄爭霸的市場，它還有巨大的發展潛力。而應用特許經營的商業模式發展房地產中介服務的企業更為數不多，它還是一種較新的東西，並沒有標準也沒有領導者，走在我們前面的創業者，他們所帶來的是給後一批更多的經驗和教訓。所以，在如此大的市場空間內，房地產中介服務行業沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷髮展、不斷創新的行業。
五、競爭優勢
任何企業投資活動的目標都是尋求未來的發展，當一個行業當發展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但發展起來會有不少困難，尤其是想在市場上佔有一席之地，會有不小的競爭。反過來説，企業如果投資到一個充滿發展機會卻又暫時沒有完全規範的市場，發展的機遇、盈利的機會就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨着機會永遠存在的。因此，企業所尋求的應該是有機會且又規避風險的投資，而dr房地產連鎖服務公司全新的經營理念和服務方式將是成功的法寶。
1、我們將採用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式――特許經營發展遍佈深圳和全國範圍內目標城市的連鎖店網絡
特許經營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利、專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，並向特許者支付相應費用。
特許經營對特許人來説，是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆而不是資本的擴張。
特許經營是全球最有效的成功方式。據統計，在美國只有10%的新企業5年之後在繼續經營，但特許經營企業有80%在XX年之後仍然在繼續經營，有45%以上的商品和服務通過特許經營系統提供，60%不動產交易通過特許經營的中介公司操作；而中國連鎖經營協會統計數據顯示，截止到XX年6月底在中國的30多個行業中已有總特許體系600多個，並發展加盟店數有11000多家。
2、建立企業門户網站，接入internet，實現房地產中介服務的電子商務
internet作為全球最大的計算機互聯網絡，其發展是呈爆炸性的，它將超越傳統的產業，而成為二十一世紀經濟最高的增長點。現全球150多個國家的45000個計算機網絡和7000多萬用户組成了一個龐大的互聯網市場，每天都有上億人次在互聯網絡上閲讀和交換信息，成為了連接全球各個角落的信息高速路。據美國國際數據公司統計，因特網服務業的收入正以每年60%的速度增長，到XX年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，internet用户為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%！
internet系統過去可以認為屬於非營利性的網絡系統，網上大量的電子郵件和文件轉送對於用户來説費率很低甚至是免費的。進入９０年代後，隨着政府經濟支持的減少，internet的商業化趨勢增強，一些提供商業性在線服務的經營者紛紛加入internet，可見在浩如煙海的internet網絡中，商業用户將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機網絡，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業化行為，影響着人們的生產和生活。因此，加入internet就意味着掌握了巨大的市場。
3、完整、便捷、陽光操作的業務模式
手拉手式二手房買賣：連鎖店網絡和企業門户網站為客户提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，並提供專業的房價諮詢、免費陪同看房、實況介紹説明及制定置業計劃，做客户的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易後，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過户和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過户，最後實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產；
管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平台為他們找到合適的租客，而能保證託管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式?d?d向業主和租客雙方收取佣金。現在，若租客委託我們租房時，其首選託管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為託管房產保證充足的客源，解決有房產人士的後顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費；
辦理產權過户和按揭貸款業務：產權過户需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不願一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，並幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支持；
新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建築專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家……組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合一、覆蓋面最廣的房地產銷售網絡，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑；
不動產價格評估：我們將全面提供房地產項目評估（投資可行性分析、中小企業融資顧問），樓宇按揭評估以及房地產價格評估（包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課税評估，徵地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合併估價、訴訟估價、拍賣估價）等服務，並致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的諮詢顧問式服務；
各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關係，圍繞着房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信託等行業中去，給公司創造更多的利潤。
4、改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務
以前傳統中介服務中客户在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述並不能使客户瞭解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將客户的時間浪費在一些未能成交的看房過程中；即使客户有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客户帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。
從現在起，我們將提出的“全景看房”服務，客户不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點鼠標就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需瞭解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、廚房、衞生間等各個細節，不但可以看到前後左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式 “全景看房”，它是基於網絡多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何時間任何地點直接通過網絡或本地查房看房，減少了業務員及客户無效看房的次數，極大地節省了客户和業務員時間，大大提高了工作效率和客户滿意度。
六、發展計劃
市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之於實施，不能真正地得到利益回報，那麼再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益於己，受益於顧客，併產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對於本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今後是否能成功的關鍵。
1、基礎建設階段，為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。
1）、完成公司的工商註冊、税務登記，組織一個合法的經濟實體。
公司名稱：深圳市dr房地產連鎖服務有限公司；
公司住所：
法定代表人：ad；
註冊資本：300萬；
企業類型：有限責任公司；
經營範圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟 信息諮詢。
2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。
行政財務部；
對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，並提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關係。
人力資源培訓部；
根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。
it部；
開發、維護和更新企業門户網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡系統的正常運營。
企業策劃部；
與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關係，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標誌的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立並維持品牌美譽度
授權部 ；
尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批准增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。
服務部；
為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。
評估部；
負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯繫，為他們提供房地產領域全方位、高水平的諮詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業
市場研究部；
運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的採集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃
二級市場事業部；
下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關係，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作
3）、建立企業門户網站
建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平台，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，併為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。
建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平台，為發佈企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。
建立面向客户的房地產服務平台，隨時發佈、更新最新的房地產信息，並針對不同的客户需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委託租售等房地產中介業務電子商務功能。
建立面向客户的網上交流平台，讓客户更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客户俱樂部、bbs論談等等；
4）、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人
由專業企劃公司設計企業形象規範手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；
制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行；
針對不同的中介服務內容，總結一套規範的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績；
建立信息管理系統，蒐集和整理現有的房地產信息資源並錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度 ；
房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系；
將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店；
2、發展階段，為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備着打下一片屬於自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和加快發展的步伐，迅速推廣公司特許經營體系，目標在廣東省及周邊的江西、湖南、福建等省房地產發展較快、前景較好的城市建設1個區域分部和發展4個以上區域加盟商，開設70家以上連鎖店，培養800名以上房地產經紀人，並進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。
在本階段中，公司計劃深圳總部再開設3家直營店和發展15家以上的加盟店；新建設的區域分部將在本地開設2家直營店和發展10家以上的加盟店；新加入公司的4個或更多的區域加盟商，公司將協助他們在區域內開設至少40家直營店或發展加盟店。為保證上述目標的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。
1）、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，打開企業知名度，建立公司品牌形象
報紙廣告；
電台宣傳；
網頁廣告；
户外招牌廣告；
請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念；
邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景；
2）、尋找潛在的加盟者
有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士；
尋求投資項目的個體户；
看好特許經營，想成為區域加盟商的公司；
其他類型的加盟者；
3）、審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況
受理加盟商申請，聽取初步經營意向；
調查加盟者的自身條件和經濟實力；
考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢；
聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判；
合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權；
4）、總公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店
加盟商接受業務和管理技能培訓；
總公司協助開店，並提供《開店手冊》、《管理手冊》、《業務手冊》、《培訓手冊》、《vi手冊》、《標準的合同表格》；
鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續；
房地產經紀人招聘、培訓；
5）、連鎖加盟店正式營業
總公司領導出席參加並致詞；
邀請嘉賓出席並致詞；
新聞媒體做跟蹤採訪；
6）、提供後續服務
解決加盟商經營中存在的問題；
接受加盟商投訴和見意，並及時回饋；
定期舉辦加盟商業務和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導；
年終舉辦工作總結大會、表彰大會；
3、穩固發展階段，為期24個月。這一階段裏我們目標是：藉助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客户羣，在全國範圍內建成一個擁有30個以上區域分部、 800家以上連鎖店、10000名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網絡，並在所進入的每一個城市都有最高的當地市場佔有率，成為中國房地產中介服務行業的品牌中介。
在本階段中，公司計劃在全國範圍內投資建設6個以上區域分部、開設25家以上直營店和發展200家以上加盟店，同時發展20個以上區域加盟商，並協助他們在區域內開設至少500家直營店或加盟店。
本階段公司應該注意以下各個方面：
1）、增租500┫的辦公場地以改善辦公條件和提升企業形；
2）、更換服務器以滿足數據的存儲；
3）、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善；
4）、人力資源培訓部應該加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業務技能，在公司有成就感，並得到公司和同事的認同；
5）、隨着公司組織機構的增設和員工隊伍的不斷壯大，行政財務部更應該加強對員工的管理，財務監管也要加大力度；
6）、根據業務的需要購置辦公車輛；
七、財務分析
1、 基礎建設階段
1）、投資預算
總部的建設投資預算：
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部註冊
專業公司協助註冊 25000
聘請房地產經紀人 6000元/年?人 3人
18000
聘請房地產估價師 6000元/年?人 3人 18000
小計 61000
注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職）
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部固定資產投資預算
辦公場地押金 35元/┫ 250┫ 8750
場地裝修 100000
辦公桌椅 700元/套 30 21000
會議台 3000元/套 1 3000
服務器 30000元/台 1 30000
主機 10000元/台 1 10000
個人辦公電腦 4000元/台 12 48000
複印機 1XX元/台 1 1XX
掃描儀 XX元/台 1 XX
普通打印機 400元/台 2 800
圖片打印機 2500元/台 1 2500
傳真機 1500元/台 2 3000
電腦軟件 25000元/套 1 25000
電話安裝 800元/台 10 8000
攝影機 1XX元/台 2 24000
小計 298050
折舊 289300元按三年折舊，平均每月計提8040元
總部的人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部每月辦公人員工資
總經理 6500元/人 1人 6500
副總經理 4500元/人 1人 4500
部門經理 3800元/人 7人 26600
企劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
it專員 3500元/人 2人 7000
房地產估價師 3000元/人 1人 3000
業務專員 XX元/人 3人 6000
法律專員 XX元/人 1人 XX
會計和出納 XX元/人 2人 4000
客服人員 XX元/人 4人 8000
文員 1500元/人 1人 1500
評估業務員 1000元/人 2人 XX
小 計 81600
總部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數量 金額（元）
總部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/┫ 250┫ 8750
服務器託管 5000元/月 1月 5000
電話費 500元/台 10台 5000
上網寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 7250元/月 1月 7250
水電管理費 3000元/月 1月 3000
午餐費 4800元/月 1月 4800
小計 35000
直營店投資預算：
項目 計價方式 數量 金額（元）
單個直營店固定資產投資預算
鋪面押金 250元/┫ 50┫ 12500
鋪面裝修 25000
連鎖店註冊 XX
訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000
電腦及周邊設備 30000元/套 1套 30000
中介應用軟件 5000元/套 1套 5000
電話、網絡初裝 3000元/户 1户 3000
空調 4000元/台 1台 4500
其它設備 5000
合計 90000
折舊 77500按三年計提折舊，平均每月2150元
直營店辦公費用計劃：
名 稱 計價方式 數 量 金額（元）
單個直營店每月的辦公費用
鋪面租金 12500元/月 1月 12500
店長工資 2500元/月 1人 2500
會計文員工資 1500元/月 1人 1500
經紀人底薪 800元/月 12人 9600
員工福利 XX元/月 1月 XX
水電管理費 1700元/月 1月 1700
電話和上網費 XX元/月 1月 XX
廣告費 4000元/月 1月 4000
辦公耗材 XX元/月 1月 XX
小 計 38000
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元
公司註冊費用（6.1萬元）+固定資產投資（74.81萬元）+六個月的辦公費用（183.96萬元）+六個月的固定資產折舊（11.27萬元）=282.24萬元
2）、效益分析
項目 比例
中介服務業務利潤
分配 經紀人提成 佣金收入×20%
連鎖店管理人員提成 佣金收入×5%
總部服務費 佣金收入×5%
税收 佣金收入×5%
連鎖店提成 佣金收入×65%
（注：提成比例為平均數）
項目 比例
評估業務利潤
分配 評估業務員提成 評估收入×20%
評估師提成 評估收入×5%
税收 評估收入×5%
公司提成 評估收入×70%
項目 比例
二級市場業務利潤
分配 銷售代表提成 佣金收入×3%
銷售經理及主管提成 佣金收入×5%
策劃及其它參與提成 佣金收入×7%
税收 佣金收入×5%
公司提成 佣金收入×80%
本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎建設，我們暫且保守的估計沒有產生營額；而後三個月各項業務都逐步進入軌道，也產生了一定的業務收入，保守估計：
a、直營店的月均佣金收入為8萬元，3個月5家店總佣金收入為120萬元；
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元；
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，3個月總營業額為30萬元。
公司在基礎階段的總業務收入為165萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及税費（未含所有税），公司收益為118.5萬元=120萬×70%+15萬×70%+30×80%
本階段末公司淨資產為212萬元＝300萬元－276.14萬元＋80.91萬元－11.27萬元＋118.5萬元
2、發展階段
1）、投資預算
項目 計價方式 數量 金額（元）
總部新增加固定資產投資
新裝電話 800元/台 5 4000
個人辦公電腦 4000元/台 5台 XX0
手提電腦 15000元/台 2台 30000
投影機 5000元/台 1台 5000
辦公桌椅 700元/套 5套 3500
攝影機 1XX元/台 2台 24000
小計 86500
折舊 86500元按三年折舊，平均每月計提2400元
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部新增加的辦公人員
工資 副總經理 4500元/人 1人 4500
it專員 3500元/人 1人 3500
業務專員 XX元/人 2人 4000
客服人員 XX元/人 2人 4000
評估業務員 1000元/人 1人 1000
小計 17000
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部每月新增加辦公費用
電話費 500元/台 5台 2500
辦公用品 3000元/月 1月 3000
水電管理費 1000元/月 1月 1000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 1500元/月 1月 1500
小計 24000
區域分部投資預算：
名稱 計價方式 數量 金額（元）
區域分部註冊
專業公司協助註冊 25000
聘請房地產經紀人 6000元/年?人 3人 18000
聘請房地產估價師 6000元/年?人 3人 18000
小計 61000
名稱 計價方式 數量 金額（元）
區域分部固定資產投資預算
辦公場地押金 35元/┫ 150┫ 5250
場地裝修 60000
辦公桌椅 700元/套 20套 14000
會議台 3000元/套 1套 3000
主機 10000元/台 1台 10000
個人辦公電腦 4000元/台 8台 3XX
複印機 1XX元/台 1台 1XX
掃描儀 XX元/台 1台 XX
普通打印機 400元/台 1台 400
圖片打印機 2500元/台 1台 2500
傳真機 1500元/台 2台 3000
電話安裝 800元/台 8台 6400
攝影機 1XX元/台 2台 24000
小計 174550
折舊 169300元按三年折舊，平均每月計提4700元
區域分部人員及工資計劃：
名稱 計價方式 數量 金額（元）
區域分部每月辦公人員工資
副總經理 4500元/月 1人 4500
部門經理 3800元/月 4人 19000
企劃專員 3500元/月 1人 3500
培訓專員 3500元/月 1人 3500
it專員 3500元/月 1人 3500
房地產估價師 3000元/月 1人 3000
業務專員 XX元/月 3人 6000
法律專員 XX元/月 1人 XX
會計和出納 XX元/月 2人 4000
客服人員 XX元/月 3人 6000
文員 1500元/月 1人 1500
評估業務員 1000元/月 2人 XX
小 計 58500
區域分部辦公費用計劃：
項目 計價方式 數量 金額（元）
區域分部每月辦公費用
辦公場地租金 35元/┫ 150┫ 5250
電話費 500元/台 10台 5000
上網寬帶 1200元/條 1條 1200
辦公用品 10000元/月 1月 6550
水電管理費 3000元/月 1月 3000
差旅費 5000元/月 1月 5000
廣告費 5000元/月 1月 5000
午餐費 4000元/月 1月 4000
小計 35000
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 835.47萬元
總部的新增固定資產投資和12個月辦公費用（197.77萬元）+區域分部的固定資產投資和12個月辦公費用（135.76萬元）+五個直營店的固定資產投資和10個月辦公費用（235萬元）+五個直營店12個月的辦公費用（228萬元）+所有的固定資產折舊（38.94萬元）=835.47萬元
2）、效益分析
公司在基礎建設階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的瞭解自己的商業模式，不斷整理和完善業務操作流程，讓加盟者使用我們的商業模式創業時，完全可以直接複製，更容易取得成功。因此我們相信在這階段裏可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。
項目 比例
加盟業務利潤
分配 業務專員提成 加盟收入×5%
管理人員提成 加盟收入×2%
其它部門獎金 加盟收入×3%
税收 加盟收入×5%
公司提成 加盟收入×85%
加盟商資質要求：
區域加盟 單店加盟
加盟方式 以市為單位申請區域加盟 以社區為單位申請加盟
申請人要求 能按要求參加培訓，並全身心投入工作，不急功近利
營業執照 現已是獨立企業法人或新註冊均可
資金準備 200～300萬元以上 25萬元以上
加盟費 20～50萬元 3～5萬元
保證金 20～50萬元 3～5萬元
連鎖店數量 10～20個以上 1個
總部服務費 區域內所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%
特許期限 20年 20年
預計深圳總部業務收入為1223萬元
a、單個直營店的月均佣金收入為10萬元，1年5個店的總佣金收入為600萬元；新增單個直營店的月均佣金收入為8萬元， 7個月3個店的總佣金收入為168萬元；共計768萬元
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元；
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為15萬元，1年的總佣金收入為180萬元。
d、特許經營收入按4個區域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務費35萬元（每個店3個月，月均收入為8萬元），共計215萬元
預計全資的區域分部業務收入為289萬元
a、單個連鎖店的月均佣金收入為8萬元，7個月2個店的總佣金收入為112萬元；
b、評估業務的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元；
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，9個月的總佣金收入為90萬元。
d、特許經營加盟業務收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務費12萬元（每個店3個月，月均收入為8萬元），共計42萬元
公司在發展階段的業務收入為1512萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及税費（未含所有税），公司淨收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%－835.47萬元
公司淨資產為515萬元＝212萬元＋53.46萬元－38.94萬元＋288.48萬元.
3、穩固發展階段
1）、投資預算
總部新增的各項支出
項目 計價方式 數量 金額（元）
總部新增加固定資產投資
辦公場地押金 35元/┫ 500┫ 17500
場地裝修 XX00
辦公桌椅 700元/套 15套 10500
會議台 3000元/套 1套 3000
服務器 10萬元/台 1台 100000
辦公用車 25萬元/台 1台 250000
個人辦公電腦 5000元/台 10台 50000
新裝電話 800元/台 5台 4000
手提電腦 1XX元/台 2台 24000
攝影機 1XX元/台 2台 24000
小計 683000
折舊 665500元按三年折舊，平均每月計提18500元
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部新增加的辦公人員
工資 副總經理 4500元/人 1人 4500
it專員 3500元/人 1人 3500
市場研究專員 3500元/人 1人 3500
項目策劃專員 3500元/人 1人 3500
培訓專員 3500元/人 2人 7000
業務專員 XX元/人 3人 6000
法律專員 XX元/人 2人 4000
客服人員 XX元/人 2人 4000
文員 1500元/人 1人 1500
小計 37500
名稱 計價方式 數量 金額（元）
總部每月新增加辦公費用
辦公場地租金 35元/┫ 500┫ 17500
電話費 500元/台 5台 2500
辦公用品 5000元/月 1月 5000
水電管理費 5000元/月 1月 5000
服務器託管費 5000元/月 1月 5000
差旅費 6000元/月 1月 6000
廣告費 10000元/月 1月 10000
午餐費 2500元/月 1月 2500
小計 53500
根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元
總部的固定資產投資和辦公費用（613.94萬元）+六個區域分部和二十五個連鎖店的固定資產投資（366.33萬元）+七個區域分部和三十五個連鎖店的辦公費用（5076.96萬元）+固定資產折舊（329.02萬元）=6386.25萬元
2）、效益分析
預計深圳總部業務收入為5520萬元
a、連鎖店的月均佣金收入為8萬元，13個店22個月總佣金收入為2288萬元；
b、評估業務的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元；
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為15萬元，2年總佣金收入為360萬元。
d、特許經營加盟業務收入按20個區域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內收取的總部服務費2080萬元，共計2680萬元
預計全資的區域分部業務收入為7195萬元
a、單個連鎖店的月均佣金收入為8萬元， 22個店20個月的總佣金收入為3520萬元；
b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部 20個月的總評估收入為700萬元；
c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，7個區域分部 20個月的總佣金收入為1400萬元。
d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元（每個店月均收入為8萬元），共計1575萬元
公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及税費（未含所有税），公司淨收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%－6386.25萬元
公司淨資產為4063.71萬元＝510.9萬元＋366.33萬元－329.02萬元＋3515.5萬元
八、結論
dr房地產連鎖服務公司的商業計劃書在醖釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，並諮詢過一些專業人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。
市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨着市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。
項目本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。
市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平台，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。
資本運營： 通過三年半的經營，公司淨資產將達到4000多萬元，而且以後的收益是穩定增長的。
投資回報：根據我們的財務分析，本項目可在一年半後贏利。
綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。
這是一個充滿機遇和挑戰的時代，世界首富比爾?蓋茨勸誡我們：一旦看準目標，馬上就幹，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關鍵是機會來臨時，必須當機立斷。
作為一個聰明的投資者，面對這樣一個市場前景好，又有高額投資回報率的機會，您會做出怎樣的抉擇呢？