質量合同(4篇)

[摘要]近年來房地產開發企業(下稱開發商)與購房者(下稱業主)之間因房屋質量問題而引起的糾紛日趨增多。房屋質量也就漸成為廣大業主所關注的焦點。而我國目前現有的法律法規對於開發商向業主交付的商品房應當具備何種質量標準，尚沒有明確的規定，也沒有制定統一的國家標準，這就給解決此類糾紛帶來一定難度。本文結合我國目前有關司法實踐以及相關的法律法規、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣大讀者探討。

[關鍵詞]商品房質量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔保

近年來隨着房地產市場的迅猛發展，商品房市場需求量與供應量也在逐年增長，隨之而來發生在開發商與業主之間因房屋質量問題而引發的糾紛也隨之增加，歸納起來主要有以下兩種情況：

一、房屋交付後出現質量問題，業主要求開發商履行維修義務遭到開發商拒絕或開發商無故拖延拒不履行維修義務而引發的爭議。

二、商品房交付時業主發現房屋存在質量問題，拒絕接收房屋而引發的爭議。對於上述兩種因質量問題而引起的糾紛中，作為開發商應承擔什麼樣的法律後果?以及業主又如何來維護自身的合法權利?是我們接下來所要探討的問題。

首先，關於第一種情形，房屋交付後出現質量問題，業主要求開發商履行維修義務遭到開發商拒絕或開發商無故拖延拒不履行維修義務而引發的爭議。筆者認為，此類爭議，法律規定較為明確，解決起來相對簡單。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規定問題的解釋》第十三條規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任，出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復，修復費用和修復期間造成的損失由出賣人承擔。”根據該司法解釋的規定，對於已經交付使用的房屋只要在保修期限內，開發商都有義務進行維修，如果開發商不履行維修義務或者在收到業主正式通知(書面或口頭)後在合理期限內仍沒有上門維修，那麼，業主可以找第三人進行維修，由此所產生的維修費用以及應維修而給業主造成的損失都應當由開發商承擔。

其次，我們着重要探討一下第二種情形，商品房交付時業主發現房屋存在質量問題，業主拒絕接收房屋而引發的爭議。此類糾紛在目前商品房質量糾紛中比較普遍，也比較突出。遇到上述情況，開發商通常會以“商品房已經由國家相關質檢部門驗收合格為由，堅持要求業主辦理房屋交接手續。”，如果業主不同意辦理房屋交接手續，則開發商會向業主提出承擔逾期收房期間房屋管理費或承擔合同約定的其他違約責任等要求。而作為業主，一般都會要求開發商先將房屋修復後再辦理房屋交接手續，如因房屋維修、整改而造成開發商逾期交房的，業主會要求開發商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。 那麼,當房屋確實存在一定的質量問題時，開發商是否可以將有質量問題的房屋交付給業主?業主是否有權拒收房屋?遇到此種情況,開發商又應承擔何種法律責任?對於上述諸多問題，筆者認為可以依據以下幾個原則來出處理。

一、按照合同的約定處理。 首先，我們應該考查一下開發商與業主之間的《商品房買賣契約》對於房屋交付的質量標準是如何約定的，如果《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準有明確約定，房屋交付時只要存在不符合合同約定的質量標準，那麼業主就可以拒收房屋，待開發商將房屋質量問題解決，並達到合同約定的交付標準後再辦理房屋交接手續，如果因開發商對房屋進行維修、整改而造成延期交付的，業主還可以要求開發商按合同約定承擔“逾期交房違約責任”(《商品房買賣契約》對開發商逾期交付房屋所應承擔的法律責任一般都會有明確的約定)。 但是在大多數情況下開發商與業主簽訂的《商品房買賣契約》對房屋交付的質量標準沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國目前現有的法律法規對開發商向業主交付商品房的質量標準尚沒有明確的規定，也沒有統一的國家標準，那麼在這種情況下如何來確定開發商向業主交付房屋的質量標準，就成為解決開發商與業主之間此類爭議的關鍵。

二、按照法律、法規的規定處理。 我國《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。"《建築法》第61條也規定：“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”國務院頒佈的《建設工程質量管理條例》第16條和第58條規定，建設工程經驗收合格的，方可交付使用，建設單位違反規定，未組織竣工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用的，責令改正。綜合上述法律、行政法規的相關規定，開發商向業主交付的商品房首先必須是通過竣工驗收，並取得房屋質檢部門頒發的相關合格證書，這是商品房交付的最基本的質量條件。如果不具備這一基本條件，那麼開發上就不能將房屋交付給業主。

三、按照是否影響業主正常使用的原則處理。 在現實生活中開發商向業主交付的房屋雖然已經驗收合格，但又確實存在一定的質量問題的情形也較為常見，比如最常見的屋面滲漏、樓板、牆體開裂、牆體存在空鼓等等諸多問題，而且這些質量問題又的確有可能影響到業主對房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數業主都會拒絕接收房屋，要求開發商整改後再交付，同時都會要求開發商承擔逾期交房違約責任。那麼是不是業主在接收房屋時只要遇到上述質量問題都可以拒收呢?筆者認為，對於此種情況，應根據具體情況具體分析：

(一)如果房屋的確存在質量問題，而且該質量問題已經嚴重影響業主對房屋的正常使用，比如房屋存在多面積、易發性的滲漏、又如房屋出現結構性裂縫可能影響到業主對房屋的安全使用的。類似上述質量問題都有可能導致業主在接收房屋後無法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進一步擴大損失，如果出現這種情況，筆者認為業主完全有權拒接收房屋，並有權要求開發商先履行維修義務，後辦理房屋交接手續，如果因房屋維修造成遲延交付的有權要求開發商承擔逾期交房違約責任。

對於開發商交付給業主的房屋是否應當具備“使用條件”這個問題，建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條事實上也已經作了明確規定，根據該條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。” 。因此，開發商向業主交付商品房的質量標準除了滿足前面所講的應當是“竣工驗收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業主在收房後就能夠正常入住使用。

另外，我國《合同法》第六十二條對於合同標的質量要求約定不明確時，如何確定標的物的質量標準，也有作了相應的規定，根據該條規定“對於質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行，沒有國家標準、行業標準的，按通常標準或符合合同目的的特定標準履行”，而對於業主來説，購買商品房的主要目的大多數情況下都是為了居住使用，如果業主所購買的房屋不能正常入住使用，那麼其購房目顯然不能實現。因此，我們無論是從法律規定，還是從業主與開發商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來分析這個問題，筆者認為，開發商交付的商品房也應當具備能夠入住使用的條件。否則業主有權拒收房屋，並可以要求開發商承擔逾期交房違約責任。

(二)如果開發商向業主交付的商品房僅存在一些小的質量問題比如小的質量瑕疵，而該房屋質量瑕疵又並不影響業主對房屋的正常使用，那麼此種情況下，業主拒收房屋，並要求開發商承擔“逾期交房的違約責任”，顯然不具有合理性。因為，開發商對其售出的每一套商品房在保修期限內都承擔法定的保修義務，即所謂的房屋瑕疵擔保義務。此種情況下，業主可以先行收房，然後根據合同約定要求開發商承擔保修義務，如果因維修而對其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發商承擔相應的賠償責任。

項目名稱：質量、職業健康安全綜合管理體系認證諮詢

委託方（甲方）：_________

諮詢方（乙方）：_________

簽訂地點：_________

簽訂日期：_________年_________月_________日

一、諮詢的目的和範圍

1．甲方為提高質量與職業安全衞生綜合管理水平，建立健全綜合管理體系，獲得iso9001：XX與gb／t28001：XX認證證書，特邀請乙方為其進行綜合管理體系認證諮詢（以下簡稱為諮詢）服務。

2．甲方綜合管理體系覆蓋的產品／服務範圍：_________。

3．甲方綜合管理體系覆蓋的人數：_________人。

二、建立綜合管理體系選用的保證模式標準為iso9001：XX、gb／t28001：XX標準。

三、甲方責任

1．最高領導者親自安排、指揮、監督此項工作的開展；

2．積極為乙方提供企業的與質量和職業安全衞生有關的管理和技術資料；

3．提供諮詢所需的工作環境和必備的生活及物質條件；

4．指定一名管理者代表專門負責綜合管理體系建立的管理工作，並抽調適當的管理人員和技術人員成立綜合管理體系辦公室建立文件編寫小組；

5．積極協助和支持乙方的各項諮詢工作，按諮詢計劃和要求開展工作。

四、乙方責任

1．依據iso9001：XX、gb／t28001：XX系列標準要求，結合甲方的實際情況，指導甲方建立健全綜合管理體系，其中包括：

a）指導甲方制訂建立綜合管理體系工作的計劃。

b）對甲方有關人員進行iso9001：XX、gb／t28001：XX系列標準的宣貫培訓、內審員的培訓、綜合管理體系文件編寫培訓。

c）指導甲方編寫綜合管理體系文件，確保文件符合iso9001：XX、gb／t28001：XX標準要求，並進行審改、定稿。

d）指導甲方完善有關支持性文件。

e）指導甲方制訂綜合管理體系試運行計劃並指導實施。

f）指導並參加甲方進行的內部綜合管理體系審核和管理評審，指出存在的問題，提出改進建議。

2．派專家到甲方現場指導建立並完善綜合管理體系；

3．指導甲方按綜合管理體系文件要求實施，使綜合管理體系有效運行；

4．在甲方申請認證審核前進行符合性審核，以使甲方的綜合管理體系達到標準要求，具備獲得認證的條件；

5．協助甲方向認證機構做好認證申請準備工作。

五、合同履行期限、地點

1．履行期限：_________年_________月_________日至甲方通過綜合管理體系認證時結束。

2．履行地點：甲方所在地。

六、保密約定

1．甲方不得將此項合同的價格（諮詢費）以任何方式泄露給第三方。

2．乙方不得將甲方經營、生產狀況及技術信息以任何方式泄露給第三方，但以下情況除外：

a）此合同簽訂前乙方已瞭解的信息或乙方已公開的信息；

b）國家法律、法規有要求時。

七、諮詢合格的驗收和評價辦法

依據甲、乙雙方的責任，甲方的綜合管理體系通過綜合管理體系認證機構的審核，獲得iso9001：XX及gb／t28001：XX認證證書，即為諮詢合格。

八、費用、支付方式及期限

1．費用：根據甲乙雙方商定，甲方應向乙方支付諮詢費的金額為人民幣：_________元整，￥：_________元。

2．支付方式：甲方應將總體費用分二期支付給乙方：

a）合同簽訂後3日內，甲方向乙方支付首批諮詢費（50％）：_________元整。

b）甲方質量管理體系通過現場審核、被宣佈通過認證後3日內，甲方向乙方支付剩餘費用（50％）：_________元整。

3．培訓所須資料由甲方準備或由乙方提供（每套收取成本費_________元），內審員證書費_________元／人·證，以上兩項費用由甲方在合同外另行支付。

4．甲方應承擔乙方諮詢人員、諮詢管理人員為執行本合同，往返甲方現場必須的交通費和食宿費。

5．認證機構審核組在認證審核過程中發生的交通、食宿費用由甲方在上述費用外支付。

九、風險

1．因甲方原因無法開展或完成諮詢認證工作的損失由甲方承擔；

2．因乙方原因無法完成諮詢認證工作或因乙方沒有指導到位而導致甲方無法通過認證，乙方將不收取甲方任何費用，造成的損失由乙方承擔；

3．因不可抗力的原因，造成的損失經雙方協商可延期本合同。

十、違約責任

1．在本合同簽訂後，乙方正式諮詢工作前，如甲方違約，不履行本合同，甲方應承擔乙方為準備執行本合同所發生費用的70％；如乙方違約，不履行本合同，乙方應承擔甲方為準備執行本合同所發生費用的70％。

2．如甲方中途違約，導致乙方的諮詢工作無法進行，乙方有權終止本合同，不必退還已收取的諮詢費，同時甲方向乙方支付相當於3倍諮詢費的違約費；如乙方違約，則應退還已收取的諮詢費，同時乙方向甲方支付相當於3倍諮詢費的誤時費。

十一、未盡事宜、修改和分歧

如有未盡事宜、修改和分歧，甲、乙雙方應友好協商解決；並可簽訂補充條款規定，補充條款同樣具有法律效力。

十二、本合同一式二份，由甲乙雙方籤蓋章之日起生效，雙方各存一份。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

代表（籤）：_________

代表（籤）：_________

附件

補充條款

甲方委託乙方負責做好諮詢後的服務工作，特擬定如下補充條款：

1、合同條款中第八條費用中已包含認證費。乙方負責幫助甲方推薦認證中心。

2、在甲方的大力配合下，乙方應保證甲方一次性通過認證。

3、認證機構的選擇（選擇的項目，請在□內打√）

國內□國外□

從簽訂合同之日起，全過程甲方均委託乙方全權代理，直至獲證。

項目名稱：iso 9000質量管理體系認證諮詢

委託方（甲方）：_________

諮詢方（乙方）：_________

簽訂地點：_________

簽訂日期：_________年_________月_________日

一、諮詢的目的和範圍

1．甲方為提高質量管理水平，建立健全質量管理體系，獲得質量管理體系認證證書，特邀請乙方為其進行質量管理體系認證諮詢（以下簡稱為諮詢）服務。

2．甲方質量管理體系覆蓋的產品／服務範圍：_________。

3．甲方質量管理體系覆蓋的人數：_________人。

二、建立質量管理體系選用的質量保證模式標準為：gb／t19001-XX-iso9001：XX標準。

三、甲方責任

1．最高領導者親自安排、指揮、監督此項工作的開展；

2．積極為乙方提供企業的與質量有關的管理和技術資料；

3．提供諮詢所需的工作環境和必備的生活及物質條件；

4．指定一名管理者代表專門負責質量管理體系建立的管理工作，並抽調適當的管理人員和技術人員成立質量管理體系辦公室建立文件編寫小組；

5．積極協助和支持乙方的各項諮詢工作，按諮詢計劃和要求開展工作。

四、乙方責任

1．依據gb／t19000-iso9000系列標準要求，結合甲方的實際情況，指導甲方建立健全質量管理體系，其中包括：

a）指導甲方制訂建立質量管理體系工作的計劃。

b）對甲方有關人員進行gb／t19000-iso9000系列標準的宣貫培訓、內審員的培訓、質量管理體系文件編寫培訓。

c）指導甲方編寫質量手冊和質量管理體系程序文件，確保文件符合gb／t19001-iso9001：XX標準要求，並進行審改、定稿。

d）指導甲方完善有關支持性文件。

e）指導甲方制訂質量管理體系試運行計劃並指導實施。

f）指導並參加甲方進行的內部質量管理體系審核和管理評審，指出存在的問題，提出改進建議。

2．派專家到甲方現場指導建立並完善質量管理體系；

3．指導甲方按質量管理體系文件要求實施，使質量管理體系有效運行；

4．在甲方申請認證審核前進行符合性審核，以使甲方的質量管理體系達到標準要求，具備獲得認證的條件；

5．協助甲方向質量認證機構做好質量認證申請準備工作。

五、合同履行期限、地點

1．履行期限：_________年_________月_________日至甲方通過質量管理體系認證時結束。

2．履行地點：甲方所在地。

六、保密約定

1．甲方不得將此項合同的價格（諮詢費）以任何方式泄露給第三方。

2．乙方不得將甲方經營、生產狀況及技術信息以任何方式泄露給第三方，但以下情況除外：

a）此合同簽訂前乙方已瞭解的信息或乙方已公開的信息；

b）國家法律、法規有要求時。

七、諮詢合格的驗收和評價辦法

依據甲、乙雙方的責任，甲方的質量管理體系通過質量管理體系認證機構的審核，獲得質量管理體系認證證書即為諮詢合格。

八、費用、支付方式及期限

1．費用：根據甲乙雙方商定，甲方應向乙方支付諮詢費的金額為人民幣：_________元整，￥：_________元。

2．支付方式：甲方應將總體費用分二期支付給乙方：

a）合同簽訂後3日內，甲方向乙方支付首批諮詢費（50％）：_________元整。

b）甲方質量管理體系通過現場審核、被宣佈通過認證後3日內，甲方向乙方支付剩餘費用（50％）：_________元整。

3．培訓所須資料由甲方準備或由乙方提供（每套收取成本費_________元），內審員證書費每人_________元，以上兩項費用由甲方在合同外另行支付。

4．甲方應承擔乙方諮詢人員、諮詢管理人員為執行本合同，往返甲方現場必須的交通費和食宿費。

5．認證機構審核組在認證審核過程中發生的交通、食宿費用由甲方在上述費用外支付。

九、風險

1．因甲方原因無法開展或完成諮詢認證工作的損失由甲方承擔；

2．因乙方原因無法完成諮詢認證工作或因乙方沒有指導到位而導致甲方無法通過認證，乙方將不收取甲方任何費用，造成的損失由乙方承擔；

3．因不可抗力的原因，造成的損失經雙方協商可延期本合同。

十、違約責任

1．在本合同簽訂後，乙方正式諮詢工作前，如甲方違約，不履行本合同，甲方應承擔乙方為準備執行本合同所發生費用的70％；如乙方違約，不履行本合同，乙方應承擔甲方為準備執行本合同所發生費用的70％。

2．如甲方中途違約，導致乙方的諮詢工作無法進行，乙方有權終止本合同，不必退還已收取的諮詢費，同時甲方向乙方支付相當於3倍諮詢費的違約費；如乙方違約，則應退還已收取的諮詢費，同時乙方向甲方支付相當於3倍諮詢費的誤時費。

十一、未盡事宜、修改和分歧

如有未盡事宜、修改和分歧甲、乙雙方應友好協商解決；並可簽訂補充條款規定，同樣具有法律效力。

十二、本合同一式兩份，由甲乙雙方籤蓋章之日起生效，雙方各存一份。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

代表（籤）：_________

代表（籤）：_________

附件

補充條款

甲方委託乙方負責做好諮詢後的服務工作，特擬定如下補充條款：

1、合同條款中第八條費用中已包含認證費。乙方負責幫助甲方推薦認證中心。

2、在甲方的大力配合下，乙方應保證甲方一次性通過認證。

3、認證機構的選擇（選擇的項目，請在□內打√）

國內□國外□

從簽訂合同之日起，全過程甲方均委託乙方全權代理，直至獲證。

《北京市商品房現房買賣合同》下月實施地下車位權屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現房買賣合同》示範文本，讓現房交易有據可依。同時實行網上籤約和網上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現房合同網上籤約政策通報會”。

據介紹，該示範文本適用於本市行政區域內已完成房屋所有權初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權證，尚未進行銷售的商品房(含經濟適用住房)。合同首次增加了對地下車位等附屬建築物的約定。與此同時，《北京市商品房預售合同》中關於分户驗收、附屬建築物等問題也將在下月作出相應調整。

現房合同解讀

退房五種情況下可以退現房

【現狀】業主要求退房的原因有很多，包括房屋質量問題、空氣質量問題、車位問題甚至物業管理問題等。

【合同規定】合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修範圍和保修期限內發生質量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，買受人有權退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內取得房屋所有權證書，如因出賣人的責任，買受人有權退房。買受人退房時，出賣人應當自退房通知送達之日起約定時間內退還全部已付款，並按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。

收房沒繳納税費也可以收房

【現狀】買房人與開發企業就入住前必須先交公共維修基金、契税、物業服務費用、供暖費等税費方面，存在較大爭執。

【合同規定】雙方在簽約時，可就有關税費的繳納是否委託進行約定。購房人不同意委託開發企業代交公共維修基金、契税、物業服務費用、供暖費等税費的，可按有關規定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納税費作為交接該商品房的條件。

交付配套設施不到位可索賠

【現狀】業主入住後，有時會遇上水、電或燃氣供應不上的情況。

【合同規定】合同中制定了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的內容。開發企業應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。若到約定日期沒有達到使用條件，買房人可按合同約定內容進行索賠。

驗收提前七天通知業主驗收

【現狀】驗收房屋時，開發商只是讓業主看看房屋狀況，不讓業主看相關的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續。

【合同規定】當房屋達到約定的交付條件後，開發商應在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續的時間、地點以及應當攜帶的相關證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示交付條件約定的證明文件，並滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交房責任由出賣人承擔，並按照逾期交房約定處理。

現房合同提醒

空氣質量約定時間越長越好

北京市律師協會物業管理專業委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現房合同時，交房日期最好定在當天，即上午辦手續，下午交房。住宅質量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低於60日)，買受人有權退房。”時，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣質量檢測就得花上兩個月的時間。一般來説，有720天基本就能感覺到該商品房的室內空氣質量是否超標了。

網上籤約後户主不能隨意改

從合同實施日——XX年1月1日起，現房交易將實行網上籤約和網上公示。市民可通過北京市建設網()和房地產交易管理網()查詢現房項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息;購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產交易管理網()查詢所購房屋的網上籤約情況;XX年1月1日後簽訂商品房現房買賣合同的，雙方當事人應在90天內持網上打印的《商品房現房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理轉移登記。為防止房屋炒作，網上籤約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉移登記前房屋不得轉讓他人;同時，管理網公示銷售單位的退房信息。

現房合同追訪

開發商的責任更為明確

中原地產華北區總經理李文傑告訴記者，目前的現房銷售沒有現房銷售許可證，也沒有示範合同。買賣雙方要是達成意向，只能自行約定合同內容。明年開始實行現房網上籤約並提供現房買賣示範合同後，就等於一手房買賣全部實現了網上交易，是對房屋買賣合同規範化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經理黃璽慶表示，相對於期房來説，現房“看得見摸得着”，風險已經大大降低。現房合同示範文本的出台，則進一步降低了購房風險。明天地產業務總監陳雲峯認為，現房合同實施後，不但可以保護購房人的權益，對開發商來説也明確了責任和權利。

地下車位權屬尚未解決

今年上半年，由市建委、市工商局聯合起草的《現房買賣合同》和《地下停車位預售合同示範文本》曾在網上徵求意見。如今現房買賣合同出台了，地下車位合同還沒有音訊，而新出台的《北京市商品房現房買賣合同》中對地下車位的約定也僅限於事先申明是否隨同該商品房一併轉讓，並未解決其權屬問題。

中國人民大學法學院房地產法專家周珂認為，地下室產權問題現在處於法律真空地帶。“我國目前還沒有完整的物權法，只是民法通則中有一些原則性的規定，以前建設部也在一些部門規章中涉及相當於建築物區分所有權的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規定。”

周珂説，現在我國城市地下室的建造依據主要是《人民防空法》，但它不涉及產權問題。他認為，如果地下車位已經包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產權沒有任何投入，從物權法的角度，應當可以認定由購房者擁有。

周珂認為，把地下設施和建築物的主體部分分開是不妥當的，因為不當地使用樓面、樓頂、地下設施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業主的利益。

現房合同與期房合同的區別

根據現房交易的特點，該示範文本與《北京市商品房預售合同》相比，有以下特點：

增加了房屋租賃情況的説明

提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優先購買權，承租人是否已放棄優先購買權。

賣方提供《質量分户驗收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分户驗收表》。”

地下車位隨不隨房賣寫進合同

商品房的地下停車位等附屬建築物、構築物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉讓，也可以約定不隨同該商品房一併轉讓。

物業服務費繳納時間要約定

提示未成立業主委員會的，強調前期物業服務內容如何約定。此外，該條對物業服務費的繳納時間進行了提示性約定。

不可抗力事件需要提供證明

不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結束之日起日內向另一方當事人提供證明”的約定。

確定了補充協議與主合同關係

即“雙方可以對本合同中未約定的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，但補充協議中含有不合理內容的，仍以本合同為準。”

約定了共用部位的分攤情況在附件中對被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤公用建築面積的商品房名稱、分攤係數都進行了約定。

刪除關於面積差異處理等內容

《北京市商品房預售合同》中的針對預售房屋的設計變更、規劃變更、面積差異處理、權屬初始登記等條款都作了刪除。

專項維修金管理明年網上辦公

下月起，本市房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平台，進行商品住宅維修資金的歸集，業主委員會開户後維修資金的劃轉、分攤、支取、查詢等業務操作。這是市建委昨天下發的《關於專項維修資金管理實行網上辦公的通知》規定的。

該通知要求房地產開發企業、物業管理企業(含小區管理處)、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統()，填寫《註冊登記表》，並持《註冊登記表》和《企業法人營業執照》等到市小區辦進行用户註冊審核。凡是在小區辦直接歸集維修資金方式(以下簡稱舊系統)歸集完維修資金的住宅項目，房地產開發企業也必須到市小區辦進行用户註冊審核及項目信息登記，並配合市小區辦在一個月內將舊系統數據移植到新系統。對沒有及時進行新系統用户註冊、項目登記及樓盤造冊，影響業主繳納和使用維修資金的房地產開發企業和物業管理企業，市建委將按有關規定嚴肅處理。

5種現房信息網上公佈

商品房現房項目相關信息，包括房屋所有權證號、房屋所有權人名稱、房屋坐落和發證日期;土地所有權證號、土地用途及年限。

樓盤表信息，包括樓棟的層數、總建築面積。

每套房屋的房號，建築面積(XX年1月1日後申請辦理房屋所有權初始登記的房屋)。

用不同顏色對樓盤房屋已認購、已簽約和未簽約狀態進行標示。

退房情況。