房地產談判 篇1
由於房地產項目高投入、高回報的特點，房地產談判將決定成千上萬的利潤和投資的歸屬。在房地產項目組織實施的整個過程中，發展商要協調處理許多方面的關係。發展商既.要面對房管、規劃、計劃、工商管理、環衞、公安、人防等政府管理部門，又要同設計、施工、物業管理、合資、合作方、銀行、金融機構、購房者等一系列部門、單位、個人打交道。 從某種意義上可以説，房地產項目的每一個進程，都是談判與交易的結果。作為發展商，必須是與各方談判的專家能手。
一、房地產談判的特點
談判的根本目的是達成協議和交易。其基本過程是：價格--討價還價--相互讓步--成交。價格又是最敏感的因素。房地產投資大、週期長、牽涉面廣等特點決定了房地產談判的特殊性。絕大多數談判是一個艱苦的過程。由於房地產項目高投入、高回報的特點，房地產談判將決定成千上萬的利潤和投資的歸屬。談判雙方往往持謹慎的態度，有些項目談判時間長達1-2年，並不鮮見。
2、談判涉及許多長期性的投資和服務，對達成協議各方利益影響較大。例如某樓盤長期滯銷，有客户前來洽購，提出按原價9折購買，經過談判，最終是維持原價，但發展商免除客户20xx年物業管理費，因而背上了20xx年的負擔，並承擔了物價上漲等風險。以管理費2元/平方米，年遞增5%，年折現率為10%計算，每平方米建築面積20xx年管理費的現值也高達179元。
3、談判對象複雜，專業性強，發展商需要根據談判對象調整自己的談判陣容。不同的談判具有不同的特點，如拆遷、設計、施工、物業管理等談判的專業性較強，與合資、合作方談判更需要綜合的知識經驗。一般而言，發展商的談判陣容可由下列人員組成：能拍板的領導、經營開發人員、相關工程技術人員、財務人員、法律專業人員。當前有些發展商忽視法律人士的必要性，在項目談判上有過不少的教訓。特別是在與外商談判時，常常不重視或忽視了一些重要問題，出現爭議時，適用何方法律"、"合作方分享收益的期限"、"財務監督制度的完善"、"售樓收益如何運用處置"等等，容易讓外商鑽空子。建議發展商進行重大談判時，必須聘請專職或兼職的法律人士參加，避免出現不應有的漏洞。
二、談判的準備
統計數字表明，國外房地產談判70-80%的時間花在準備上，真正談判的時間不超過總時間的20-30%。必須在談判前做大量認真細緻的工作，才能掌握談判的主動權。
1、認真分析房地產市場狀況，掌握相關信息資料。談判的核心問題是價格，發展商制定的談判價格必須建立在大量信息資料的基礎上，才能具備真實性和説服力。筆者最近參與了一幅地塊談判，出讓方出價達20xx元/平方米建築面積，我方經過認真細緻的分析，用剩餘法，倒算出可接受的地價低於1500元/平方米。在談判中，由於我方信息資料齊全，取得了主動，最終以1250元/平方米建築面積成交。
2、調查瞭解談判對手的情況。孫子兵法雲：知已知彼，百戰不殆。發展商往往熟悉自己，卻疏於對談判對手的調查。對談判對手的調查瞭解，可以通過諮詢、中介公司，通過公開發布的信息資料，也可以通過各種關係進行了解。甚至還可以直向對方詢問(雖然對方往往隱瞞一些重要情況)。發展商在談判前必須弄清對手的實力、意圖、積極性、談判人員的喜好，對方對談判標的物的態度等等問題，才能做到心中有數。
3、對談判過程進行模擬分析。特別是對價格、付款方式、收益分配、權力平衡等要害問題，作好充分的評估，並制訂切實可行策略。
4、安排好談判的議程。一個有利的議程，往往可使自己避開一些不利問題，使談判順利按預定的目標靠攏。發展商應認真分析談判中會討論的問題，儘量由自己制定議程。同時要注意：不經充分考慮和研究，不應輕率接受對方的議程。
三、談判的技巧
談判的核心問題是價格問題。然而，出人意料的是，房地產談判中由於談判失敗而喪失客户的主要原因，往往並不是價格,由此可見談判技巧的重要性。發展商要使談判取得成效，必須注重下述幾方面的工作：
1、擺正自身的位置，經營目標必須明確。談判不是互擺姿態、亮立場，消磨時光，而做成生意。應儘量避免一些無實際意義的談判。有必要建立雙方之間的信任(對初次合作者尤其重要)，可以讓對方充分認識自己公司的業績、實力、技術力量、經濟可靠性等。這項工作可為談判順利進行鋪平道路。
2、加強談判中的應變能力。
(1)要有應付時間壓力的措施。房地產談判中，經常會遇到時限問題。對方可能會提出談判最後截止期限，達不成協議就結束。或提出把原訂三個階段的談判併為一起解決，加班談判等等。發展商必須具有預備措施，才不致於陷入被動。筆者曾參與一合作項目談判。出讓土地方是一家工廠，廠方急欲賣地取得資金。由於該地塊位置優越，多家發展商都是志在必得。廠方在與我方談判時，一開始就規定了最後期限。我方掌握了相關資料信息，及時制定了詳細的報價和計劃，準備了相應的應急措施。結果在規定期限內一舉談判成功。
(2)要有應付意外情況的準備。對手有可能在談判中列舉出乎我方意料之外的文件、資料、信息、證明等。對方甚至有可能利用一些特殊人物(如政府官員)來説情壓價。
(3)要密切留意談判對手的反常表現。研究談判方人員的性格，可能有助於消除雙方因為情緒化而產生的誤會。另外，對方如果暗中運用送紅包、內幕交易等違反商業道德的手段，更須有足夠的應急措施。
3、談判中的價格問題。談判的最終目的，是達成雙方可以接受的價格。筆者認為，發展商可加強以下幾方面的工作。
(1)注意談價格的技巧。如果考慮到雙方要價的差距較大，可以先建立雙方的信任，先談一些具體的環節和雙方容易解決的問題，避免一開始談判就陷入僵局。
(2)要注意非價格因素。如本公司實力雄厚、信譽好，擬合作房地產項目前景優良，或對方由於某種原因，急欲投資合作建設，則價格可以提高一些。在這種情況下，"喊價高的人往往會以較高的價格成交。"
(3)妥協和讓步。房地產談判中，往往會因為一些具體問題互不相讓，僵持不下。在必要的時候，雙方都要作一些妥協和讓步，才能最終達成協議。下述一些做法可供參考：
①在價格上預留有妥協餘地，同時準備好讓步的幅度和策略。
②在小問題、次要方面妥協，在大方面、主要問題上不讓步。
③面子問題(名稱、歸類、包裝等)可優先給對方，我方應爭取實質利益。
④在價格上不讓步的同時，考慮對方的困難，可對付款方式、首期款、付款期限等給予對方一定的寬限。
(4)注意識別對方的虛假行為。例如，對方一開始就拒絕我方報價，可能並不是他們對價格不滿，而是企圖在談判中佔上風，另外，值得注意的是，對方可能缺乏誠意，而運用虛假價格策略，甚至違反市場規則的策略來進行談判。遇到這種情況，更需要提高警惕，避免損失。靈活巧妙機智地運用談判技巧，能使交易取得令人滿意的結果。
房地產談判 篇2
銷售談判技巧“聽、問、答、看、敍、辯”
一、“聽”的要訣
認識了聽力障礙的幾種情況，我們要想提高收聽效果，就必須掌握“聽”的要訣，想盡辦法克服聽力障礙。
第一，專心致志，集中精力地傾聽。
專心致志地傾聽講話者講話，要求談判人員在聽對方講話時，要特別聚精會神，同時，還要配以積極的態度去傾聽。
為了專心致志，就要避免出現心不在焉“開小差”的現象發生。即使自己已經熟知的話題，也不可充耳不聞，萬萬不可將注意力分散到研究對策問題上去，因為這樣非常容易出現萬一講話者的內容為隱含意義時，我們沒有領悟到或理解錯誤，造成事倍功半的效果。
精力集中地聽，是傾聽藝術的最基本、最重要的問題。據心理學家統計證明，一般人説話的速度為每鍾 120 到 180 個字，而聽話及思維的速度，則大約要比説話的速度快 4 倍左右。因此，往往是説話者話還沒有説完，聽話者就大部分都能夠理解了。這樣一來，聽者常常由於精力的富餘而“開小差”。那麼萬一這時對方講話的內容與我們理解的內容有偏差，或是傳遞了一個重要信息，這時真是聰明反被聰明誤，後悔已是來不及了。
因此，我們必須注意時刻集中精力地傾聽對方的講話。用積極的態度去聽，而不是消極的、或是精神溜號去聽，這樣的傾聽成功 的可能性就比較大。注意在傾聽時注視講話者，主動地與講話者進行目光接觸，並做出相應的表情，以鼓勵講話者。比如可揚一下眼眉，或是微微一笑，或是贊同地點點頭，亦或否定地搖搖頭，也可不解地皺皺眉頭等等，這些動作配合，可幫助我們精力集中，幫助起到良好的收聽效果。
需要特別注意的是，在商務談判過程中，當對方的發言有時我們不太理解、甚至令人難以接受時，萬萬不可塞住自己的耳朵，表示出拒絕的態度，因為這樣的做法對談判非常不利。作為一名商務談判人員，應該養成有耐心地傾聽對方講話的習慣，這也是一個良好的談判人員個人修養的標誌。
第二，通過記筆記來達到集中精力。
通常，人們即席記憶並保持的能力是有限的，為了彌補這一不足，應該在聽講時做大量的筆記。記筆記的好處在於，一方面，可以幫助自己回憶和記憶，而且也有助於在對方發言完畢之後，就某些問題向對方提出質詢，同時，還可以幫助自己作充分的分析，理解對方講話的確切含義與精神實質;另一方面，通過記筆記，給講話者印象是重視其講話的內容，當停筆抬頭望望講話者時，又會對其產生一種鼓勵的作用。
對於商務談判這種信息量較大且較為重要的活動來講，一定要動筆作記錄，不可過於相信自己的記憶力。因為談判過程中，人的思維在高速運轉，大腦接受和處理大量的信息，加上談判現場的氣氛又很緊張，所以只靠記憶是辦不到的。實踐證明，即使記憶力再好也只能記住一個大概內容，有的則甚至忘得乾乾淨淨。因此，記筆記是不可少的，也是比較容易做到的用以清除傾聽障礙的好方法。
第三，有鑑別地傾聽對手發言。
在專心傾聽的基礎上，為了達到良好的傾聽效果，可以採取有鑑別的方法來傾聽對手發言。通常情況下，人們説話時是邊説邊想，想到哪説到哪，有時表達一個意思要繞着彎子講許多內容，從表面上聽，根本談不上什麼重點突出，因此，聽話者就需要用心傾聽的基礎上，鑑別傳遞過來的信息的真偽，去粗取精、去偽存真，這樣即可抓住重點，收到良好的聽的效果。
第四，克服先人為主的傾聽做法。
先人為主地傾聽，往往會扭曲説話者的本意，忽視或拒絕與自己心願不符的意見，這種做法實為不利。因為這種聽話者不是從談話者的立場出發來分析對方的講話，而是按照自己的主觀框框來聽取對方的談話。其結果往往是聽到的信息變形地反映到自己的腦中，導致本方接受信息不準確、判斷失誤，從而造成行為選擇上的失誤。所以必須克服先人為主的傾聽做法，將講話者的意思聽全、聽透。
第五，創造良好的叛變環境，使談判雙方能夠愉快地交流。
人們都有這樣一種心理，即在自己所屬的領域裏交談，無需分心於熟悉環境或適應環境;而在自己不熟悉的環境中交談，則往往容易變得無所適從，導致政黨情況下不該發生的錯誤。可見，有利於已方的談判環境，能夠增強自己的談判地位和談判實力，事實上，科學家的實驗也證實了人在自己客廳裏談話，比在他人客廳裏談話更能説服對方這一觀點。因此，對於一些關係重大的商務談判工作，如果能夠進進主場談判是最為理想的，因為這種環境下會有利於我方談判人員發揮出較好的談判水平。如果不能爭取到主場談判，至少也應選擇一個雙方都不十分熟悉的中性場所，這樣也可避免由於客場談判給對方帶來便利和給我方帶來的不便。
第六，注意不要因輕視對方、搶話、急於反駁而放棄聽。
人們在輕視他人時，常常會自覺不自覺地表示在行為上。比如，對對方的存在不屑一顧、或對對方的談話充耳不聞等等。在談判中，這種輕視的作法百害而無一益。因為這不僅表現了自己的狹隘，更重要的是難以從對方的話中獲得我們所需要的信息，比如判斷對方真偽的信息、反駁對方的信息等等。同時，輕視對方還可招致對方的敵意，甚至導致談判關係破裂。
談判中，搶話的現象也是經常發生的。搶話不僅會打亂別人的思路，也會耽誤自己傾聽對方的全部講話內容。因為在搶話的同時，大腦的思維已經轉移到如何搶話上去了。這裏所指的搶話是急於糾正別人説話的錯誤，或用自己的觀點取代別人的觀點，是一種不尊重他人的行為。因此，搶話往往會阻塞雙方的思路和感情交流的渠道，對創造良好的談判氣氛非常不利，對良好的收聽更是不利。
另外，談判人員有時也會出現在沒有聽完對方講話的時候，就急於反駁對方某些觀點，這樣也會影響到收聽效果，事實上，如果我們對對方的講話聽得越詳盡、全面，反駁起來就越準確、有力。相反，如果對方談話的全部內容和動機尚未全面瞭解時，就急於反駁，不僅使自己顯淺薄，而且常常還會使已方在談判中陷入被動，對自己十分不利。
不管是輕視對方，還是急於搶話和反駁，都會影響傾聽效果，必須加以注意。
二、“問”的要訣
為了獲得良好的提問效果，需掌握以下發問要訣：
第一，應該預應準備好問題，最好是一些對方不能夠迅速想出適當答案的問題，以期收到意想不到的效果。同時，預先有所準備也可預防對方反問。
有些有經驗的談判人員，往往是先提出一些看上去很一般，並且比較容易回答的問題，而這個問題恰恰是隨後所要提出的比較重要的問題的前奏。這時，如果對方思想比較鬆懈，突然面對我們所提出的較為重要的問題，其結果往往是使對方措手不及，收到出其不意之效。因為，對方很可能在回答無關緊要的問題時即已暴露其思想，這時再讓對方回答重要問題，對方只好自成體，按照原來的思路來回答問題，或許這個答案正是我們所需要的。
第二，在對方發言時，如果我們腦中閃現出疑問，千萬不要中止傾聽對方的談話而急於提出問題，這時我們可先把問題記錄下來，等待對方講完後，有合適的時機再提出問題。
在傾聽對方發言時，有時會出現馬上就想反問的念頭，切記這時不可急於提出自己的看法，因為這樣做不但影響傾聽對方其下文，而且會暴露我方的意圖，這樣可能對方會馬上調整其後邊的講話內容，從而使我們可能毛掉本應獲取的信息。
第三，要避免提出那些可能會阻礙對方讓步的問題，這些問題會明顯影響談判效果。
事實上，這類問題往往會給談判的結局帶來麻煩。提問時，不僅要考慮自己的退路，同時也要考慮對方的退路，要把握好時機和火候。
第四，如果對方的答案不夠完善，甚至迴避不答，這時不要強迫地問，而是要有耐心和毅力等待時機到來時，再繼續追問，這樣做以示對對方的尊重，同時再繼續回答對方問題也是對方的義務和責任，因為時機成熟時，對方也不會推卸。
第五，在適當的時候，我們可以將一個已經發生，並且答案也是我們知道的問題提出來，驗證一下對方的誠實程度，以及其處理事物的態度。同時，這樣做也可給對方一個暗示，即我們對整個交易的行情是瞭解的，有關對方的信息我們也是掌握很充分的。這樣做可以幫助我們進行下一步的合作決策。
第六，即不要以法官的態度來詢問對方，也不要問起問題來接連不斷。
要知道像法官一樣詢問談判對方，會造成對方的敵對與防範的心理和情緒。因為雙方談判絕不等同於法庭上的審問，需要雙方心平氣和地提出和回答問題，另外，重複連續地發問往往會導致對方的厭倦、乏味而不願回答，有時即使回答也是馬馬虎虎，甚至會出現答非所問。
第七，提出問題後應閉口不言，專心致志地等待對方作出回答。
通常的作法是，當我們提出問題後，應閉口不言，如果這時對方也是沉默不語，則無形中給對方施加了一種壓力。這時，我們保持沉默，由於問題是由我們提出，對方就必須以回答問題的方式打破沉默，或者説打破沉默的責任將由對方來承擔。這種發問技巧必須掌握。
第八，要以誠懇的態度來提出問題。
當直接提出某一問題而對方或是不感興趣，或是態度謹慎而不願展開回答時，我們可以轉換一個角度，並且用十分誠懇的態度來問對方，以此來激發對方回答的興趣。實踐證明，這樣做會使對方樂於回答，也有利於談判者彼此感情上溝通，有利於談判的順利進行。
第九，注意提出問題的句式應儘量簡短。
在商務談判過程中，提出問題的句式越短越好，而由問句引出的回答則是越長趣好。因此，我們應儘量用簡短的句式來向對方提問。因為當我們提問的話比對方回答的話還長時，我們就將處於被動的地位，顯然這種提問是失敗的。
綜上幾點技巧，是基於談判者之間的誠意與合作這一命題提出來的，旨在使談判者更好地運用提問的藝術來發掘問題、獲取信息、把握談判的方向。切記將這些變成限制談判者之間為了自己的利益而進行必要的競爭教條。
三、“答”的要訣
通常，回答的問題不僅應採取容易接受的方法，而且應當巧立新意，渲染已方觀點，強化回答效果。談判中的回答有其自身的特點，它不同於學術研究或知識考試中的回答，一般不以正確與否來論之。談判中回答的要訣應該是：基於談判效果的需要，準確把握住該説什麼，不該説什麼，以及應該怎樣説。
為此，我們必須：
1 .回答問題之前，要給自己留有思考時間。
商務談判中所提出的問題，不同於同事之間的生活問話，必須經過慎重考慮後，才能回答。有人喜歡將生活中的習慣帶到談判桌上去，即對方提問的聲音剛落，這邊就急着馬上回答問題，這種做法很不講究。其實，在談判過程中，絕不是回答問題的速度越快越好，因為它與競賽搶答是性質截然不同的兩回事。人們通常有這樣一種心理，就是如果對方問話與我方回答之間所空的時間越長，就會讓對方感覺我們對此問題欠準備，或以為我們幾乎被問住了;如果回答得很迅速，就顯示出我們已有充分的準備，也顯示了我方的實力。其實不然，談判經驗告訴我們，在對方提出問題之後，我們可通過點支香煙或唱一口茶，或調整一下自己坐的姿勢和椅子，或整理一下桌子上的資料文件，或翻一翻筆記本等動作來延緩時間，考慮一下對方的問題。這樣做即顯得很自然、得體，又可以讓對方看得見，從而減輕和消除對方的上述那種心理感覺。何樂而不為。
2 .把握對方提問的目的和動機，才能決定怎樣回答。
談判者在談判桌上提出問題的目的往往是多樣的，動機也往往是複雜的。如果我們沒有深思熟慮，弄清對方的動機，就按照常規來作出回答，結果往往是效果不佳。如果我們經過周密思考，準確判斷對方的用意，便可作出一個獨避蹊徑的、高水準的回答。比如，人們常常用這樣一個實例來説明：建立在準確地把握對方提問動機和目的基礎上回答，是精彩而絕妙的。艾倫&S226;金斯伯格是美國著名的詩人，一次在宴會上，他向中國作家提出一個怪謎，並請中國作家回答。這個怪謎是：“把一保五斤重的雞裝進一個只能裝一斤水的瓶子裏，用什麼辦法把它拿出來?”中國作家回答道：“您怎麼放進去的，我就會怎麼拿出來。您憑嘴一説就把雞裝進了瓶子，那麼我就用語言這個工具再把雞拿出來。”此可謂是絕妙回答的典範。談判人員如果能在談判桌上發揮出這種水平，就是比較出色的談判人員。
3 .不要徹底地回答問題，因為有些問題不必回答。
商務談判中並非任何問題都要回答，要知道有些問題並不值得回答。
在商務談判中，對方提出問題或是想了解方的觀點、立場和態度，或是想確認某些事情。對此，我們應視情況而定。對於應該讓對方瞭解，或者需要表明我方態度的問題要認真回答，而對於那些可能會有損已方形象、泄密或一些無聊的問題，談判者也不必為難，不予理睬是最好的回答。當然，用外交活動中的“無可奉告”一語來拒絕回答，也是回答這類問題的好辦法。總這，我們答問題時可以自己將對方的問話範圍縮小，或者對回答之前提加以修飾和説明，以縮小回答範圍。
4 .逃避問題的方法是避正答偏，即顧左右而言它。
有時，對方提出的某個問題我方可能很難直接從正面回答，但又不能拒絕回答的方式來逃避問題。這時，談判高手往往用避正答偏的辦法來回答，即在回答這類問題時，故意避開問題的實質，而將話題引向歧路，藉以破解對方的進攻。其實，這只是應付對方的一個好辦法。比如，可跟對方講一些與此問題即有關係又無關係的問題，東拉西扯，不着邊際。説了一大堆話，看上去回答了問題，其實並沒有回答，其中沒有幾句話是管用的。經驗豐富的談判人員往往在談判中運用這一方法。此法看去似乎頭腦糊塗、思維有問題，其實這種人高明得很，對方也拿這類人毫無辦法。例如，一位西方記者曾經譏諷地問周成來一個問題：“請問，中國人民銀行有多少資金?”周深知對方是在譏笑中國的貧困，如果實話實講，自然會使對方的計謀得逞，於是答道：“中國人民銀行貨幣資金嘛，有十八元八角八分。中國銀行發行面額為十元、五元、二元、一元、五角、二角、一角、五分、二分、一分的十種主輔人民幣，合調為十八元八角八分。”周巧妙地避開了對方的話鋒，使對方無機可乘，被中國人民傳為佳話。
5 .對於不知道的問題不要回答。
參與談判的所有與會者都不是全能全知的人。談判中儘管我們準備得充分，也經常會遇到陌生難解的問題，這時，談判者切不可為了維護自己的面子強作答覆。因為這樣不僅有可能損害自己利益，而且對自己的面子也是絲毫無補。有這樣一個實例，我國內某公司與美國外商談判合資建廠事宜時，外商提出有關減免税收的請求。中方代表恰好對此不是很有研究，或者説是一知半解，可為了能夠談成，就盲目地答覆了，結果使乙方陷入十分被動的局面。經驗和教育一再告誡我們：談判者對不懂的問題，應坦率地告訴對方不能回答，或暫不回答，以避免付出不應付出的代價。
6 .答非所問也是一技。
有些問題可以通過答非所問來給自己解圍。答非所問在知識考試或學術研究中是不能給分的，然而從談判技巧的角度來研究，卻是一種對不能不答的問題的一種行有效的答覆方法。
房地產談判 篇3
報價篇
價格決定成交，報價決定價格，如何報價是每個銷售人員最為考驗能力的工作。
1、報價有三種
①報高價：在業主掛牌價基礎上把價格報高;
②報平價：按業主的掛牌價直接報給客户;
③報低價：為吸引客户興趣，在估計業主大約心理價格後比掛牌價還低的價格報給客户。
2、什麼時候報高價
如果我們帶看的房屋性價比較高，業主可控性較強，最好是公司獨家代理房源，我們可以在原價格基礎上報高5萬到10萬是正常的。報高價也是為了滿足客户還價佔便宜的心理。
2.1報高價注意事項
很多時候，我們報了個高價，但客户也許並不是只找我們瞭解該房產真實價格，所以價格報高後，客户如果通過其他途徑瞭解到業主真實價格，就會對我們產生不信任，導致一個可能成交的客户流失，所以我們報高價一定要注意如下幾點：
①和業主配合
價格報出去了，帶看前一定要和業主溝通好，告訴業主，因為這個客户比較喜歡還價格，所以我們給他報了個比較高的價格，這也是為您着想，希望一會帶看的時候，如果客户當面問您價格，您還請配合下我們，最好不要直接告訴客户您的底價，讓他們和我們談，這樣我能更好的為您爭取利益。
②帶看前，給客户打預防針
告訴客户，這價格是業主在我司掛牌的價格，我和業主聊過，他不太喜歡人家當他面還價格，如果一會您看中房子，還請不要直接和業主砍價格，如果您直接砍價，業主可能會覺得您很想買這套房子，從而不肯降價，最好您哪怕真看中了，也不要表露出來，等回來我一定想法幫您把價格談下來。
③如果同行報出底價或低價，或客户通過網絡看到更低價格
告訴我們的客户：中介競爭很激烈，網絡的信息大多不可靠，他們通過報低價的方式來吸引客户，然後給客户推薦其他高價的房子，或是為了讓客户從他們那購買，而故意把價格報低，而實際上這價格根本不可能買到，當您真的要買的時候，他們就會説是業主跳價了，從而讓您放棄購買這套房，轉而買其他的房產。所以您不可以輕易相信他們的報價，從而錯失一套很好的房子。告訴我們的業主，這客户房子看的很滿意，但他可能會通過其他中介來探您的底價，希望您能配合我們，如果有其他中介來問您價格，您按我們給客户報的價格來。不要輕易放價給客户，我們會幫您爭取更大的利益的。
2.2適合報高價的客户
①喜好砍價的客户：這類客户比較熱衷砍價，不論你報的什麼價格，都喜歡砍一刀再説。
②上門客户：這類客户平常比較忙，沒有太多時間上網瞭解價格，所以找不到對比，我們利用信息的不對稱，報高價格並勸説其先看房，有利於成交，但要注意這類客户可能當天會多走幾家中介，所以針對這類客户要懂的適時放價，當客户看中房子，但對價格太高表示一定要回去商量考慮的時候就要適時放價，告訴他這價格是業主的掛牌價，如果真的會考慮，給我們一個合理的價格，我們會幫他去爭取。
③非常信任我們的客户：這類客户通過我們的長期維護，已經建立起信任感了，但大家不要覺得這客户信任我們，我們就不要報高價，信任歸信任，價格歸價格，在客户佣金沒付以前，所有的客户都不會因為和你的關係好就一定在你手上成交。人都是追求利益的，之所以客户願意信任你就是希望通過你給他爭取利益，而房產的利益在於業主的讓價及中介的折傭，所以為了不損害我們的利益，這類客户的報價一定要掌控好。既不讓客户失去對我們的信任感，也不讓我們的利益蒙受損失。
3、什麼時候報平價
當我們所帶看的房產在市場上已經掛牌了很長時間，基本上所有中介都知道這價格，且業主出售意願強烈，性價比不是太高的房子，業主有降價空間的，可以報平價，平價就是直接按業主掛牌的價格報給客户，來獲取客户對我們的信任感，並且我們已經獲知了業主的底價，可控性強的業主。
3.1報平價注意事項
①再三確認業主價格是否有議價空間
平價指的是業主掛牌價格，一般來説，業主的掛牌價格都會有一定的議價空間，有的業主比較精明，不肯輕易透露底價，大多要求帶客户來看，看中後再談，所以我們報平價後，和業主的確認非常重要，這樣不會導致萬一客户看中，房東不但不肯讓價，反而要跳價的情況
②向客户強調掛牌價格是底價，沒有議價餘地
一定要向客户強調業主所掛牌價格基本是底價，看中後議價空間有限，防止客户看中後又大力砍價，並要和業主做好配合，最好客户一旦問價格，要業主讓客户和我們中介方談。以方便我們逼意向。
③對佣金有保障的客户
對佣金有保障的客户，比如是已經付了意向，已經確認這個客户佣金不會打折，轉意向過去的，且所出售房屋的已經有其他中介和該客户推薦過的，客户已經知道這價格的情況下。報平價最主要是做好佣金保障性，不能讓客户佔了房東的便宜還要佔中介的便宜。
3.2什麼樣的房子和什麼情況下適合報平價
①長期賣不出去的房子，業主心態不穩，有一定的議價空間的。
②房屋缺點比較明顯，業主價格比市場價略高的。
③業主出售意願強烈，只要客户看中了，價格可以再商量的。
④中介競爭激烈，性價比很高，但很多客户都知道這價格，並且這類房馬上就能成交的。
⑤對我們信任度不高，同時找過多家中介公司瞭解價格及和每家中介的銷售員關係都很好的客户。
⑥購房意願不太強烈或對價格看的很重，但不太善於砍價的客户。
⑦能做主，並比較直爽型性格，同時對市場行情非常瞭解，喜歡在網上和到其他中介門店對比比較的客户。
⑧網絡接的，並且開始看房時間較長，對中介行業瞭解及有多個不同中介多次為其找房帶看的客户。
⑨佣金已明確，不會折傭，有其他中介已經推薦過的客户。
⑩接到過別的中介推薦，因和我們關係較好，希望由我們去帶看或去談的客户。
4、什麼時候報低價
①低價是我們和同行競爭的手段;
②在一個客户有多家中介參與競爭同一套房的情況下使用低價策略;
③在我們網絡發佈低價接到客户也需使用低價策略;
④在多中介競爭一套房的時候，為了逼客户下意向也可使用低價策略。
4.1報低價注意事項
①和業主溝通好，不讓雙方當面談價
和業主做好溝通，不可讓業主和客户當面對價，以免雙方都得罪，業主會不讓我們繼續銷售該房產，客户也可能不再信任我們，從而雙雙流失。凡是報低價的，哪怕這價格也許就是業主的真正底價，也不可讓業主和買家當場談及價格問題，事前預防針工作必打。
比如一套100萬的房產，我們估計業主98萬就可以出手，且很多中介都告訴客户，房東報的是100萬的價，我們要爭取到這類型的客户和我們看房，採用低價策略，告訴這客户，房東這心理價格應該是98萬，上次有客户談到過這價格，你只要和我們看房，看中了，我去幫你談到這價格。
②低價報出去，要做好把價格抬上來的策略
低價報出去，如何讓客户把價格加上來是重點，否則不能成交也等於白費，一般情況下需要我們做足狀況，來給客户造成不加價就談不成的想法，同時讓客户覺得即使加價也是值得的，從而有利於我們成交。
③防止同行來攪局
有時候我們和客户報低價，其他中介知道後會不斷的給我們的客户反饋價格不正確，這時候如何讓客户相信我們?告訴我們的客户，我們不可能故意給他説個談不下來的價格，因為這對我們沒好處，這價格我們肯定確認過的，並建議我們的客户，和我們看的房子，我們報的價格不要告訴其他中介，以免其他中介會和業主撬邊，導致本來能談成的價格，因為其他中介的攪局，導致談不成。
5、報價組合
5.1高、平、低組合
我們分別準備了3套房，1套好點的，各方面比較適合客户的做主推房，2套做對比房來看，主推房，我們報了高價，2套對比房其中比主推房略差的我們報個平價，最差的報個低價，那麼客户的心理能否感覺到佔便宜呢?答案是否的，只是讓客户感覺到確實是什麼樣的房子賣什麼樣的價格，沒能感受到性價比所在。
5.2低、平、高組合
同樣三套房，主推房報低價，好點的報平價，最差的報高價。這樣的組合，客户覺得佔到便宜了，那麼好的房子，價格反而是最低的，那麼差的房子，價格反而是最高的，有可能促使客户下定，但同樣的，加大了我們的談判難度，導致有折傭的可能。
5.3高、低、平組合
目標房報高，較好些的報低，最差的報平價，客户心理，佔不到什麼便宜，反而對較好些的房產生興趣，導致目標房推薦失去興趣。
5.4高、平、高組合
這樣的組合最有利於我們中介談判的，三套房，主推房我們報高價格，較好的房子報個比較平的價格，最差的房子報個最高的價格，讓客户感覺到佔便宜了，我們也能從中掌握了價格的頭寸，為我們下一步的守價及逼定做好準備。
當然，還有更多的組合方式，要做個有準備的帶看，先要從報價開始，大家要根據客户的不同情況和房產的不同情況來研究客户的心理，判斷客户的喜好及談判的風格，從而快速理出適合這客户的組合方式，從而達到成交的目的。
房地產談判 篇4
一：守價階段
1：要點：銷售員沒有對客户讓價的權利。
如：客户：“房子的價格比較高，是不是可以低些啊?畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。”
銷售員：“哦，陳先生，是這樣的，對於房子的價格原則上我們是沒有主動權的，必須要和業主協商後，才可以答覆您。”您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少?(掌握主動，瞭解客户的心理價格)
注意：對於還價幅度太厲害的客户，業務員要保持心理上的冷靜和鎮定。外表上的沉着和穩定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客户在試探這套房子的水分有多大，如果此時業務員有任何不當的表情或舉動的話，客户會再度大幅度殺價。所以，此時業務員必須果斷，乾脆的回答客户，這個價格是不可能成交的，並告訴客户前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優勢或其它有利條件駁回客户的試探，從客户手上取回談判主動權。然後，要求客户對價格做出重新定位。
2：在得到客户的第2個價格後，業務員要表現出勉為其難的狀態，並告訴客户，只能先和業主溝通一下，在自己於業主溝通的時候，避免在客户的視線範圍內溝通，要注意發揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業務員幫忙跟進客户。自己離開談判桌與業主溝通。
3：15分鐘左右，回到談判桌前，告訴客户，業主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給買房,購房,
出一個高於客户上限的價格，讓客户再次抉擇。並試探客户的價格底線。
4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客户有可能要求與業主直接談判，作為業務員，應果斷阻止，告訴客户自主談價的缺點。(如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連回旋的餘地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協商都代表了雙方的利益，且又經過專業的培訓和許多的實戰經驗，配合我們的專業素質成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。)另外，還可以列舉一些由於自主交易而產生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客户共同設定一個比較實際的成交價格，然後，安撫客户的情緒，告訴客户自己再做努力與業主溝通。
5：此時，談判才真正進入關鍵階段。業務員才可開始真正和業主進行溝通，談價，殺價。
二：殺價階段
原則：找出各種對自己有利的因素，引導業主下降價格。
主要方法：
1：市場因素
2：政策影響
3：客户的稀缺
4：客户還有第2選擇
5：周邊地區房源的充足和同等房源的性價比
6：告訴客户，把錢轉起來，才能賺更多的錢.
殺價第1步：告訴業主，現在有客户在公司談價格。我們做了許多工作，現在基本上已經達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。
殺價第2步：業主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業務員此時應運用客户的試探方式，大幅度地猛殺業主的價格。做出反試探，看看業主的反應如何。如果，業主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業主情緒，(如：告訴業主，自己已經明確告訴客户這個價格成交不可能，所以，現在才和他協商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業主給出一個價格底線。
殺價第3步：在得到業主的底線價格後，告訴業主自己將和客户進行協商，有問題再行溝通。買房,購房
隔10分鐘左右，再度和業主協商，確定最後業主的底線價格.