商業地產培訓心得體會優秀範文 篇1
商業地產: 作為商業用途的地產，用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。
商圈：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。
所有權：是所有人依法對自己財產所享有的佔有,使用,收益和處分的權利。
產權：產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
經營權：經營者對其經營財產的一種佔有、使用和收益的權利。
零售業：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關係到居民的生活質量和生活方式，商業行為的最後一步。
開發商：開發項目，做為項目的第一承擔人、所有人。
商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。
國內一線城市：指對本國經濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領先於其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津
國內二線城市：指除一線城市以外，省會、旅遊城市，京廣、京滬等主要幹線旁邊的城市等，如：成都、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、瀋陽、青島、大連、寧波、廈門等
國內三線城市：崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、温州、佛山、東莞等其它較發達城市。
五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。
【商業物業】
佔地面積：佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。
建築面積：建築展開面積，它是指建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。
經營面積(實用面積、櫃枱面積)：它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建築面積總和。
地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建築面積總和。
建築紅線: 也稱“建築控制線”，指城市規劃管理中，任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。
道路紅線：城市道路(含居住區級道路)用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建築。
建築密度：等於佔地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。
容積率：指總建築面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。
綠地率：各類綠地總面積除以總佔地面積100%。
公攤率：公用建築面積(即分攤面積)/建築面積 100%。
框架結構：框架結構是指由樑和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建築結構。如：購物中心等
磚混結構：指建築物用磚或者砌塊砌築，樑、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。以
小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建築，對於承重牆體不能改動。如：商業街等
鋼結構：以鋼材製作為主的結構，是主要的建築結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜。如：建材城等配套設施：綜合硬件配套設施
1)方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套;吸引 室外廣場、下沉式廣場、停車場
2)輸送消費者至各個商業結構稱的引導配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等
3)留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設施等
室外廣場：居民休閒、健身、集會的場所。絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。
下沉式廣場：下沉式是城市休閒廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。
臨街面：與街道相臨的一面;
裙樓：一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大於建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。
層高：下層地面到上一層地面的距離。
淨高：層高減去樓板厚度，商業上通常指吊頂後天花到地面的距離。
柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
大堂：建築內部寬敞開闊的空間，用於會客、活動、禮議、展覽等。
中庭：建築內部的庭院空間，形成具有位於建築內部的“室外空間”，現代購物中心商業結構的大櫥窗，將各個商業功能在一個空間內展示出來，一方面引導消費者在商場內消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業價值。
迴廊：在建築物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。
開間：空間的寬度，一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
進深：空間的縱深長度。大門一面的牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
動線：意指人在室內室外移動的點，連合起來成為就成為動線。超市與百貨的動線設計要更特別加強迂迴，以便消費者能多看到各個銷售點。
垂直動線：各樓層的垂直聯繫如樓梯、電梯和自動扶梯。
平面動線：是指同一水平面或樓層內的通道、大堂等。
外聯動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導示系統：在公共場所設置的指引標示牌，如洗手間、收銀台、服務枱、樓層品牌分佈圖。
一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。(通常開發商負責)
二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃枱、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經營商負責)
挑檐：樓頂或門楣平面凸出牆體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。
櫃枱：櫃枱是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備。
貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。
【商業操作】
投資、融資：指貨幣轉化為資本的過程。投資可分為實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業，通過生產經營活動取得一定利潤。後者是以貨幣購買企業發行的股票和公司債券，間接參與企業的利潤分配。
融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
商業定位：1、規模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費羣定位5、業態分佈與商户組合6、後續經營管理設想
商業格局：指在一定的範圍內商業的局勢、態勢、分佈比例等。
商業規劃：商業項目的定位規劃、商業經營規劃、業態的組合規劃、商業建築格局規劃等。
業態組合：多種業態在商業中心的分佈、佈局、比例等。
混業：一種現代商業管理狀態下的新型業態形式，對經營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設定限制。
商鋪劃分：商業物業進行商鋪的功能分割及鋪位分割。
商業招商：開發商在開發階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務商家到商業物業開設店鋪，進行商業的持續經營過程。
主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業店、大型娛樂等。具有以下三條特徵
1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風險能力經營穩定。
主力店招商：主力店與半主力店在商業物業裏處於核心地位，又因為佔用面積大，對建築有特殊要求，在進行招商時，應對其採取優先招商的策略並給予較多優惠條件。
主力店率先入駐優點：1、穩定整個商業地產 2、保證人流量3、帶動並高價招商4、帶動並高價銷售商鋪。
公開招商：以公開的形式如廣告招商等進行商户招商。
定向招商：招商人員主動上門與目標商户聯繫，向目標商户推介商業物業，並説服其進場經營的招商方式。
國際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace範思哲 ,gucci古琦, prada普拉達
國際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)
miumiu(普拉達副線)，levi"s, lee(均為牛仔為主)
國際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格
國內一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g20xx國內二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌號召力：商業上通常指品牌在行業內的影響力、帶動作用。
免租期：為了幫助經營旺場減輕商家負擔。商場經營管理方承諾在一定時間段內不收取商鋪租金，以使商業儘快進入良性階段的一個做法。
轉手費(頂手費)：支付給先前的經營者，因為前者積累了很多無形的開店資本，如：客户、聲譽等。轉手費的高低，基本可代理商鋪的經營狀況。
收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達，根據當時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指淨利潤佔使用的平均資本的百分
比。
返租：是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同後(主要針對現鋪)同時又簽定租賃合同，發展商給與投資者一定的租金回報(約為8%—12%)，而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有，這種形式的實質是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理。
回購：開發商將產權已賣給經營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達到可以統一招商、經營管理的結果。
商業運營：商業地產的運營管理，保證商業地產的正常運轉及持繼贏利。
試營業：所謂“試營業”是企業的一種經營方式,主要是經營者向消費者告知該營業場所剛開張，管理可能不周密、服務可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交税或可以在沒有辦理相關證照的情況下先嚐試營業
投資回報率=(期末財產-期初財產)/期初財產100%;
投資回收期：是指用投資方式所產生的淨收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應具體註明)
平效：銷售業績÷店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。
毛利：商業企業商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。
純利：毛利減去各項費用及税費後的純利潤
年營業額：年營業額是年銷售額
進場費：進場費(也叫進店費)是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的一種費用
出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數量除以規劃鋪位總數的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規劃內整個項目鋪位面積總合的百分率
直營：總公司直接經營的連鎖店，即由公司總部直接經營、投資、管理各個零售點的經營形態。
加盟：總公司提供一項獨特的商業特權，並加上人員培訓、組織結構、經營管理及商品供銷的協助;而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經營形態。
聯營：商場經營者與商户合作經營，經營方式統一經營、統一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點)或(提成加扣點)。
旺場：店裏顧客很多的時候。
冷場：淡場，店裏顧客少的時候。
街區商業：以步行街為主要的建築亮點，構築開放式的商業建築。特點：1、建築等級低，投資少2：產權權屬明確，適合獨立經營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：後續管理運行成本低。
4：抗風險能力強(作為開發商而言)5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發票、電子保安、電子商務、物流、頂手費分成、中介服務
封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處於相對封閉的狀態。大多數購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建築成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般採用統一經營管理。超外：超市經營區以外，一般由超市經營者租賃給小商户，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。
按金(押金)：商户在入駐時交給開發商一筆保證金。
租金方式
1、合資關係：雙方各投入一部份資源。一般發展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經驗及設備等，雙方有股權上開成一個比例，然後在收益方面共同分成，風險共擔。
2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關係是一種相對分離的合作關係，即無論商家經營狀況如何，發展商都將擁有一個固定租金收入，經營風險完全由商家承擔。
3、扣點(提成)：發展商按一個固定比率，從銷售額當中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應降低。
4、扣點(提成)+保底：基本按扣點方式操作，商家與開發商商定一個基數，當扣點數額達不到基數時按基數收取租金，當超過基數時按扣點數收取租金。
租金遞增：也是租金上漲，商場在開業之初租金價格相對較低，隨着人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標誌vi：項目標誌logo及標誌色彩圖案應用，視覺傳達。購物中心的標誌特點：熱烈的有商業氛圍的、動感的積極的、發散的。
1小時經濟圈：距離購物中心一個小時車程內的消費人羣。
人流量：指單位時間內進入商業空間的人數。
輻射人羣：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引人羣。gdp、(增長率)：國內生產總值，相對於上一年的gdp數值的比率。
人均gdp：國內生產總值除以人口總量。
財政收入：政府部門在一定時期內(一般為一個財政年度)所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標。
社會消費品零售總額：指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、製造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。
居民儲蓄存款餘額：指某一時點城鄉居民存入銀行及農村信用社的儲蓄金額，包括城鎮居民儲蓄存款和農民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現金和工礦企業、部隊、機關、團體等單位存款
人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得税、遺產税和贈與税、不動產税、人頭税、汽車使用税以及交給政府的非商業性費用等以後的餘額
市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，在一定時期內用於購買商品的貨幣總額，它反映該時期全社會市場容量的大小。
產業結構：第一產業(農業)第二產業(工業)和第三產業(服務業)相對比例，標誌着一國經濟發展水平的高低和發展階段、方向。
恩格爾係數：食品支出總額佔個人消費支出總額的比重。
“金角銀邊”：商業上通常稱轉角商鋪作“金角”，稱沿客動線幹道的路兩邊作“銀邊”説明商業價格極高。
“放水養魚”：商場在開業之初為了減少商家資金壓力，租金價格相對較低。經過一至三年培育期，最終達到旺場。
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商業地產培訓心得體會優秀範文 篇2
做為一名普通的銷售人員在跟進客户方面應具備的房地產銷售技巧説起，也許我們在很多時候也會常説以下幾點，問題是在於能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習慣。
首先，我想從自已做為一名普通的銷售人員在跟進客户方面應具備的房地產銷售技巧説起，也許我們在很多時候也會常説以下幾點，問題是在於能將它投入到真正的行動去的人太少，所以有個很簡單的事實，成功的是少數人。因為他們都是始終如一的去做，將它變成一種習慣。
1：房地產銷售技巧最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。銷售工作就是與人打交道，需要專業的溝通技巧，這使銷售成為充滿挑戰性的工作。對待客户要一視同仁，不能嫌貧愛富，不分等級的去認真對待每一位客户，我們的熱情接待使他對我們的樓盤也充滿了好感，那麼我們的目的也就達到了。
2：接待客户的時候不要自己滔滔不絕的説話，好的銷售人員必然是個好聽眾，通過聆聽來了解客户的需求，是必要條件;同時也應該是個心理學家，通過客户的言行舉止來判斷他們內心的想法，是重要條件;更應該是個談判專家，在綜合了各方面的因素後，要看準時機，一針見血的，點中要害，這是成交的關鍵因素。
3：機會是留給有準備的人：在接待客户的時候，我們的個人主觀判斷不要過於強烈，像“一看這個客户就知道不會買房”“這客户太刁，沒誠意”等主觀意識太強，導致一些客户流失，對一些意向客户溝通的不夠好，使得這些客户到別的樓盤成交，對客户不夠耐心，溝通的不夠好，對客户沒有及時的追蹤導致失去客户等等。還是那句老話，機會只留給有準備的人。
4：做好客户的登記，及進行回訪跟蹤。不要在電話裏講很長時間，電話裏都説了，客户就覺得沒有必要過來了。
5：經常性約客户過來看看房，瞭解我們的樓盤。針對客户的一些要求，為客户選擇幾個房型，使客户的選擇性大一些。多從客户的角度想問題，這樣可以針對性的進行化解，為客户提供最適合他的房子，讓客户覺得你是真的為他着想，可以放心的購房。
6：提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客户的問題就能遊刃有餘，樹立自己的專業性，同時也讓客户更加的信任自己，這樣對我們的樓盤也更有信心。客户向你諮詢樓盤特點、户型、價格等等的時候，一問三不知，客户就根本不會買你推薦的樓盤。
7：學會運用房地產銷售技巧。對待意向客户，他猶豫不決，這樣同事之間可以互相製造購買氛圍，適當的逼客户儘快下定。凡事心急人不急沉着應戰也許客户就要成交了，但是由於一些小小的原因，會讓他遲遲不肯簽約，這個時候是千萬不能着急的，因為你表現出越急躁的態度，客户越是表示懷疑。你可以很親切地問一下客户還有什麼需要解決的問題，然後再細心地和他溝通，直到最後簽約。當然，在解釋的時候，所要表現出來的態度就是沉着，冷靜，並且沒有太過於期待客户能夠成交。
8：與客户維繫一種良好的關係，多為客户着想一下也是一種房地產銷售技巧，這樣的話，你們可以成為朋友，他的親朋好友都可能是你的下個客户。
9：如果這次沒成功，立即約好下次見面的日期。我們的銷售並不能夠做到百發百中，每次新客户過來都能成交。畢竟現在的經濟形勢是不會出現這樣好的結局的。假設這次沒有能夠現場定房成功，那麼在客户要離開的時候，不妨試着與他約定下次來現場的日期，這樣你可以更加了解客户的需求，也可以幫助你確定客户的意向程度。
10：記住客户的姓名。可能客户比較多，不一定能夠記得所有的客户姓名，但是，如果在你的客户第二次來到現場的時候，你能夠立刻報出他的姓名，客户會覺得你很重視他，也能表現出你的專業態度。不妨去強化記憶一下，實際上在每次接待完客户以後多想想接待過程，再加上平時的回訪工作，你是可以記得的，至少是他的姓氏!
以上就是我的房地產銷售技巧，我以後要這樣做，不能紙上談兵，引用一句話：能説不能做，不是真本領!
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇3
一、商業地產投資的十大要點
1， 商業地產靠“地”
好地養旺鋪，潛力充分的城市價值、便利的交通條件、齊全的商業配套，是成就一塊好地的必備條件。好地可以快速為商業地產聚攏人氣，並一直保持暢旺的城市級商圈氛圍，這是打造商業地產的先決條件，一般來説，即將成型的商圈更具升值潛力。
中偉。神農步行街佔據嘉禾核心地段，交通四通八達，人流湧動，車水馬龍，聚集了嘉禾縣城近80%的核心商業，商業需求非常旺盛，可以快速聚集人氣，具有極大的升值潛力。
2， 商業地產靠“選”
社區商業、沿街商業、專業市場，是城市商業的重要組成部分，但是由於客户羣較單一、周邊商業引力有限，投資的回報率始終不温不火，同時，由於缺少統一的運營管理，人流、物流的混亂也是這些商業地產的一大通病。 複合型商業綜合體可以很好地解決這些問題，
如中偉。神農步行街引入多種商業業態，採用科學化運營，形成大型主力店拉動、小型配套店補充的大型商業綜合格局。各業態形成行業優勢互補，吸引不同層次人流到訪。科學的人車分流設計，使大流量客羣不會出現嘈雜混亂的情況，保證商圈整體的高品質和穩定性。
3， 商業地產靠“謀”
商業地產，規劃先行，銷售在後，招商先行，這是保證旺場的關鍵。 硬規劃：
一、築的硬比例，如層高、開間、進深等要與荷載客流相匹配，滿足客羣購物基本需要的同時，還要具備休閒娛樂的功能;水電、煤氣、排煙的線路及管道設計要兼顧安全和視覺效果。
二、商業佈局中，品牌落位要從消費羣定位出發，業態配比以富而不雜為標準;步行街、出入口、中庭等的設計要人性化，充滿時尚感。
三、景觀不僅能美化購物環境，更於無形中傳播市場美譽度，各類植物、藝術造型、外燈光、標準導向風格要統一，規範商場整體感官度。
四、人流動線、車流動線、貨流動線有序組織，在商業高效運營的同時，保證購物環境的安全、舒適度。
軟規劃;
商業地產所在地的輻射能力、目標消費羣體的數量、品牌商家的經營狀況、購物中心的消費體驗。
中偉。神農步行街作為中偉控股集團的第一個純商業項目，在動工前必定經過了縝密研判及前瞻性規劃。
為保障項目前期規劃的科學性、專業性，中偉集團特邀國內知名建築設計院——湖南宏藝建築設計有限公司進行產品設計，專業的規劃團隊，全盤高度的考量，為中偉。神農步行街的成功運營保駕護航。
4 ，商業地產靠“客”
客流是商業地產的血液，充足的客流供養下，商業地產才能充滿生機、財源滾滾，因而在選擇商業地產投資時，客流量、客流階層一定要考慮在先。中偉。神農步行街，由人民路、珠泉路、中華路嘉禾縣三大交通主幹道
環繞，各長短途汽車、公交車均經過本項目，交通非常便利，具有極強的人流聚集能力。
5 ，商業地產靠“穩”
長期穩定運營的商業地產才有投資價值，商業地產自身的運作需要一個過程，積累客户、建立知名度、美譽度更需要時間。
一、實力中偉，長線投資有保證，
湖南中偉控股集團實力非常雄厚，下屬集團分公司有3個，全資子公司有6個，公司主要業務涉及範圍為礦山開採、冶金製造、玻璃製造、房地產開發等，業務遍佈廣東、貴州、湖南、四川等十幾個省市。中偉地產集團目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等多個房地產項目同時開發。建立了很好的信譽，也得到了湖南父老鄉親的一致好評。
二、中偉合作伙伴多，招商力度強
中偉集團與眾多世界500強及國內知名企業建立了緊密合作關係，結成了戰略合作伙伴，一流的招商實力和成熟的商業運作經驗早已為業界熟知。
三、體驗式商業中心概念的引入
有別於單店、組合店等商業模式，中偉。神農步行街集購物、休閒、娛樂於一體，形成聚合大型商業購物中心、五星級豪華影院、室內步行街、早教中心等多種業態為一體的複合功能體，不同業態客羣資源共享，整體商業繁榮。
四、周邊區域消費能力支持
中偉。神農步行街佔據嘉禾縣核心地段，潛在客流兩萬，消費力強勁，可以為商業長足發展提供充沛的客源保障。
五、商業地產價值上漲走勢穩定，潛力巨大
國家經濟發展前景明朗，為投資者營造了安全有力的大環境，隨着城市建設的發展，商業地產投資的潛力價值呼之欲出。
6、商業地產靠“名”
實力雄厚的開發商不僅具有良好的口碑，更擁有完善的商業運營管理機制以及眾多的優質合作伙伴，商場美譽度能夠提升商業地產美譽度，商業整體的運營機制能夠帶動商業地產的良性發展。
中偉控股集團成立於20xx年，目前在長沙、益陽、婁底、郴州以及貴州思南等有多個房地產項目同時開發。
7、商業地產靠“管”
專業人才及豐富的經驗積累可以為商業運作提供專業的商業管理支持，在先進的運營管理機制下，商業地產不再是一個個分散的個體。大到整體形象，小到活動運作，有專業模式的領導，將會實現1+1>2的效應。
中偉集團力求將企業的規劃設計管理和科學運營有機的結合起來，打造一種全新的管理與設計模式，形成中偉集團的核心競爭力。
8、商業地產靠“勢”
政策從根本上決定投資成敗早已經成為不爭事實，有力的投資政策為投資營造安全穩定的環境，才能保障資本快速“滾雪球”。
在樓市新政頻出的今天，住宅投資遭遇寒冬，商業地產投資的利好性日漸凸顯，選擇中偉。神農步行街一定是您明智的選擇。
9，商業地產靠“旺”
好鄰居是無價寶。位於著名連鎖店或強勢品牌專賣店附近，可以省去考察市場的時間和精力，藉助這些店面的品牌效應招攬顧客，無形中帶來巨大客流，提升商業地產業績的同時，更提升商業地產的美譽度。
中偉。神農步行街引入國際最具競爭力的綜合商業街區概念，深圳人人樂大型生活超市以及百貨大賣場、經典影院、肯德基、通程電器等商家的進駐，集購物、休閒、娛樂、餐飲、旅遊、觀光、文化等於一身，使商業地產之間強強聯動升級，資本共榮，開業即旺場，締造中偉。神農步行街365天無晝夜璀璨生活。
10，商業地產靠“漲”
1、經濟態勢助力，
2、優勢區位助力，
3、中偉品牌助力
4、大型主力店助力
5、巨大客羣流量助力
6、多功能業態助力
在以上六點的強力助推下，選擇中偉。神農步行街必將回給您一個豐厚的回報。
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇4
房地產銷售技巧講義
一、心理建設
● 建立信心 --
建立信心之方法：
1、您要相信“天下沒有賣不掉的房屋”。
2、保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。
不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之必要。
3、對於價格要有信心，不輕易降價。
(1)客户在意的是
①需求(坪數、價值、大小環境、優點、產品規劃優點、屋旁綠地及公共設施、平面、通風、採光、私密性、建材設備、動區座向)。
②喜好(前述各項條件非常優良)。
③價值(業務説辭)超過價位。
(2)不要有底價之觀念
(3)不要以客户出價作基礎，來作價格談判(即以客户之出價作加價)。
①不論客户出價在底價以上或以下，都要馬上拒絕。
目的，爭求主控權，讓客户認為表列價格合理。而且讓他爭取成交價格，爭得很辛苦。(安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感)。
②取得對方，不要讓客户產生您有“心虛”之感。
拒絕客户之出價，要“信心十足”地加以立即回答。
● 怎麼可能，您出的價格連成本都不夠(分析土地成本、營建成本、增值税、税金、管理及銷售成本)
● 怎麼可能，最近有位郝先生(拿出道具、名片及標示價格)出了35(我方配合)萬，公司都不答應。
● 怎麼可能，你來蓋，我們公司來買。
● 職業道德、敬業精神、傻瓜精神 --
1、職業 道德
(1)努力工作，創造業績。 (2)以公司整體利益作思考。 (3)切莫在業務過程中舞弊。
(4)切莫太短視，要將眼光放遠。 (5)以業主及公司利益來銷售房屋。
①講價要儘量少，爭取較高之“成交價位”
也是為了自己的利益。許多失敗之主因，在於售屋人員太多
②不要被客户欺騙(對人動之以情，對事動之以理)。
2、敬業精神
(1)充分利用時間來進行售屋工作，努力工作必然會有收穫。 (2)不怕遭受買主拒絕，對房屋絕不灰心。
(3)將房屋視為自己的來處理。 (4)充實知識。
①坪數計算 ②建築施工圖之認識 ③建築技術、法規 ④房屋造價及市場行情
⑤售屋技巧 ⑥貸款種類及辦理方式
3、自認為傻瓜後，才能成為優秀售屋人員
(1)認識產品優缺點。 (2)不斷地分析自己的售屋技巧及改進方法。
二、售屋技巧
由於房地產買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統一之售價。因此，售屋技巧(談判策略)愈高明，愈能使您以“比合理價格更高之價位”售出房屋。
● 個案附近大小環境之優缺點 -- 説服客户心動
1、客户心動之原因
(1)需要 (2)喜歡 (3)價值 ≥ 價格(值超其值)
2、針對缺點，自擬“説服之優美理由”(答客問)，將缺點化為優點或作掩飾。
● 售屋前針對優缺點、市場環境、經濟情勢 -- 説服客户
1、如何將優點充分表達。
(1)產品之優點、缺點(尤其是缺點之回答 )。
(2)附近市場、交通、學歷、公園、及其他公共設施。
(3)附近大小環境之優缺點。
(4)附近交通建設、計劃道路、公共建設之動向。
(5)附近競爭個案比較(坪數、產品規劃、價格)。
(6)區域、全市、全國房屋市場狀況之比較(價格、行情、市場供給經濟情況對房地產遠景之影響，各區域房價及房租之比)。
(7)個案地點(增值潛力 -- 值超其價)，大小環境之未來有利動向。
(8)經濟、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其利空因素之回答)。
(9)News(新聞報道)。
2、如何回答客户提出之缺點。
3、增加談話素材。
● 針對附近競爭個案作比較 -- 坪數、規劃、價位
1、不主動攻擊，但要防禦
2、進駐接待中心後，可到現場附近繞一圈，瞭解臨街巷道名稱，附近大環境、小環境、學校、公園、車站名稱、學區等。
3、與接待中心附近鄰居維持好PR關係。
這五個銷售流程，可能在第3個流程(成交階段)買方即已下訂金。但是，買方也可能沒下訂金，此時售屋人員即應追根究底(分析買方無法下訂之因)、再度推銷。如此一直到買方下訂且簽約為止。
1、刺探買方心意(過濾客户之需求、喜好、價位)
從客户進入接待中心，即應詢問客户之職業、居住地區、坪數及房間需求等，來分析客户心理。所謂“刺探買方心理”，是指挖掘買方之需求、喜好及期望價格(購屋預算)。一般説來，售屋人員在此一階段，應掌握下列原則：
①強調大環境、小環境之優點。
②強調房屋之優點。
格局好 造型佳 採光充足 風水佳 房間、客廳、廚房、主卧室大 視野佳 私密性佳 門面氣派
動線流暢 價格合理(價值超過價格) 交通、環境、公共設施 增值潛力
2、説服買方購買、且促成成交氣氛
當客户參觀完模型、樣品房、展示設備(五A保全系統等)，可在客户的需求、喜好、預期價位均與本產品相符時，即可進行説服對方購買並行動。您可以使用下列方法，來加強客户信心及購買意願：
①提高本產品之價值
② 使用迂迴戰術，加強買方信心，且融洽氣氛
(1)清楚地針對“某一房屋”的優點，介紹給客户知道，且加強買方信心(語氣要很堅定)。
(2)使用假客户、假電話來作促銷。
A當客户參觀房屋且正在進行談判時，可以安排二、三組假客户參觀房屋。
B 當客户正在進行談判時，可以請同事打一通假電話到現場，作促銷。
(3)自我促銷法：
編幾套故事，來加強客户信心，促進對方購買。
3、促成交易(要求客户下訂金)
一般説來，售屋人員在促成交易，讓客户放下訂金之前，必須與客户進行“價格談判”。因此，本階段要研習
(1)講價技巧; (2)成交技巧。
①講價技巧(如何拉高成交價格?如何吊價?)
(1)堅定立場，肯定公司價格表很合理(表現信心十足之樣)不輕易讓價，讓價必須有理由。
(2)不輕信客户之假情報、假資料。(客户有時會批評產品或製造假情報來打擊售屋人員)。
(3)不要使用客户之出價來抬高價格(即加價之意)。
● 當客户出價低於底價時，要使用強烈態度來反擊，讓他認為自己開價很離譜。
● 當客户出價高於底價時，也要表現出不可能答應之態度。
● 回絕客户出價後，可再強調產品優點，來化解客户出價念頭。
● 受屋人員可將房屋總價分割成自備款及銀行貸款來談，買主比較不會感覺價格很高。
(4)不要使用總價來作説服 --
使用自備款，及每月貸款償還金額來作説明。
(5)讓價要有理由 --
先要讓客户滿意 -- 再作價格談判 -- 編列讓價理由
(6)讓價時，可向買方提出相對要求 --
要求客户答應付出較多訂金、簽約快速(3天內)、或全部支付現金，來作為讓價之相對要求(反要求)。
② 成交技巧
(1)單刀直入法：
● 當客户開價高於底價時，可以採用迅速成交之法。
● 當客户乾脆地拿出現金或支票時，可以單刀直入地要求相對條件。
(2)幕後王牌法：
當客户開價高於底價時，可以表示自己無權決定，要請示公司。再詢問對方是否能下訂金?訂金多少?若確定他能支付之訂金，則可打假電話請示上級，而後，表示上級答應此一價格，但是，要求三天內簽約。
● 當客户開價時，可以迂迴地表示自己無權作主，(要請示上級)，再詢問對方能下多少訂金。
● 當客户開價低於底價時，除了立即回拒外，可再使用假客户、假電話來拉高成交價格。
(3)假設成交法：
●當客户開出一個價格，並且表示要馬上訂下時，您可以反問：“您帶了幾萬元訂金?明天能不能簽約”。
●當客户開出一個價格，而且表現出很喜歡之樣子時，您可反問“如果今天支付訂金，何時才能簽約”
(4)比較引導法：
● 為了想讓客户快速簽約時，可以表示：
“早點簽約，早點辦理委建手續。公司會計大後天要請假幾天到南部，她明天下午及後天下午都有空，為了您的方便，我們後天下午簽約如何?”
● “簽約才代表房屋是您的，早日簽約比較好”。“簽了約，房屋就是您的了，何不早日補足訂金及簽約，何況還可早日辦理委建手續”。
③客户成交後(簽約前)之補強(安全)措施
當客户成交後，簽約之前，要讓客户瞭解補足訂金或簽約應攜帶金額、文件、印章、且要防止第三者介入破壞：
(1)補足訂金之交待 -- 攜帶訂單、撲足金額。
(2)簽約之交待 -- 攜帶身份證、印章。
(3)客户電話或來到現場，應由成交者接洽。其他人員最好不要與其談起產品內容、避免穿幫。
(4)補訂、簽約時間，越快越好。小訂金額拿較多，較安全。
(5)訂金補足日或簽約日，要打電話通知約客户補訂或簽約。
4、追根究底(分析客户不成交原因，籍以再度推銷)
①分析自己的介紹過程是否有錯誤 --
(1)是否掌握了客户的需求、喜好、及預算價格
(2)是否瞭解客户背景環境
(3)是否清楚地説明房屋及大小環境之優點
(4)是否掌握住客户的弱點，自己針對弱點而作攻勢
(5)是否已喚起購房者的購買動機
② 分析客户不出價的原因(見議價技巧)
5、再度推銷
當銷售人員分析客户不成交的原因後，即可針對客户的狀態，選擇適當時機，作“再度推銷”。此時，又回到第一階段：刺探買方心意;第二階段：説服買方購買，且促成成交氣氛;第三階段：促成交易，如此不斷，一直到客户成交為止。
一般來説，再度推銷有下列三種方法：
(1)等待客户回籠 (2)電話推銷 (3)直接追蹤
三 、掌握售屋技巧的要訣
接洽技巧
1、先將自己推銷出去-- 取信對方，攻心為上。(大多數的客户，是接受人，再接受物)
2、對房屋要充滿信心，眼神要堅定，不輕易讓價。(大多數的客户只有認為產品合於需求及喜好，才進入價格談判。大多數的業務重心，應擺在讓客户動心上，同時針對產品及環境優點出擊)。
3、依序介紹(1)產品優點(2)大小環境的優點給客户(客户提出缺點，充滿信心地立即回答)，讓客户認為：
(1)房屋合於他的需要 (2)他很喜愛房屋 (3)房屋的價值超過價位(定價合理，甚至便宜)
4、推銷房屋，要針對客户的要求及預算而作攻擊。(客户口袋裏只有八九十萬元現金，想買二百萬的房屋，千萬別推銷三百萬的房屋)
攻心為上，可以採用“迂迴戰術”，“一面介紹，一面聊天”的方式，發現買方的需求、喜好、及預算。且作好PR關係。
對於“價目表”的定價要有充分信心，不輕易讓價，不要有底價之觀念。
不以客户出價作為加價基礎(回拒要提出理由，例如連成本都不夠)。
展示技巧
只談優點，不提缺點。 將缺點化成優點。 切實掌握有誠意之客户，要求對方下訂金。
銷售氣氛要融洽，勿冷場。可以採用聊天、談笑方式來消除彼此陌生，建立感情。(發問、且讓買方開口發表意見及看法)。
1、當你能確定客户很滿意產品，且能作購買決定(例如，下訂金)，才可進一步作價格談判。
2、掌握成交氣氛，成交往往在幾秒鐘之間(從對方眼神，判斷其程度)。
3、不輕易讓價，要將“讓價”作為促銷手段。
(1)不以客户出價作為加價基礎(回拒要提出理由，而且要使人信服)
(2)由我方提出之“價目表”，絕對合理(不要心虛，某些時候主動分析“定價合理”之理由)
(3)我方第一次讓價，額度要小。
(4)要答應“成交價格”之最後要求時，要提出相對要求，例如：“您能下多少訂金，5萬元可以嗎?”
4、某些時候，可以使用假電話、假客户訂購，來壓迫客户下訂金。(尤其是對方看了數次，仍不下訂金之客户)。
5、利用道具，要先編好故事
使用(1)寫好價格之假名片，(2)假訂單，來抬高價格 -- 當客户開價時，就用假道具來抬價。
6、利用幕後王牌法(避免王見王)，來作(1)回拒對方開價，(2)抬價，逼迫下訂之擋箭牌及攻擊牌。
● 察言觀色，善於發問 --
1、會購買房屋的原因是
(1)他認為：產品合於他的需要 (2)他認為：他很喜愛產品 (3)他認為：產品的價值超過價位 (很便宜或很合理)
如何針對客户之需求(坪數、預算價格、購買行為)及喜好而作攻擊是售屋過程中之要訣。因此，“察言觀色”有助於房屋銷售之順利進行。
觀察入微 -- 判斷 -- 迎合 -- 攻擊 -- 反客為主
2、觀察別人、判斷別人的七個步驟
(1)扼要的説明產品的優點、語氣要堅定。
(2)善於發問技巧(多問問題，來發現對方的需要、個性、喜好)。
(3)耐心的傾聽客户發表意見及看法(不只是傾聽，還要判斷)。
(4)檢視第一印象(從前述各項步驟之進行中，來認定“您對客户的第一印象”，作為攻擊之準備)。
(5)預作攻擊準備(如何説，如何做，才能達到成交目標)。
(6)謹言慎行(言多必失，沒有必要的舉動或言語少做為妙)。
客户沒有發現的缺點，不必主動告訴他。若客户提出缺點，要信心十足的態度堅定地提出委婉説詞，將缺點化解或化為優點。(別讓客户認為你有心虛之感)
(7)公正無私、人事分開(對人動之以情，對事動之以理)，一切以“提價、成交”為目的。
3、善於發問技巧
觀察入微 -- 判斷 -- 迎合 -- 攻擊 -- 反客為主-- 理性教育-- 善用巧用
①觀察、判斷：從觀察判斷，得知迎合及攻擊之道
②迎合、攻擊：
(1)迎合：如對方需要三十二坪三房房屋，不要推銷三十六坪的產品，如對方是建築師，就抱着“請教”之態度來請問。
(2)攻擊：迎合對方需求，購屋預算，喜好，展開攻擊。
③善用發問技巧
(1)發問，可以發現買方之需求、購房預算、喜好、弱點等。
(2)發問之前，應先取得對方好感(信賴感)，再作發問。
(3)發問要針對重點(需求、預算、喜好)，勿詢問一些讓人反感之問題。
(4)發問之目的，是希望能夠達到“成交”為目的，因此，可列為發問重點。
A 購屋者需求(坪數、價位)
B 購屋者喜好(樓層、採光、通風、建材、座向、風水)
C 購屋者動機
D 購屋者態度
E 職業、所得、經濟、家庭人數
F 社會階層、文化
④發問要掌握技巧
《一分鐘焦點回顧》
在這一章節，您學習到：
● 成為優秀售屋人員的條件
● 各種售屋技巧與條件
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇5
這次在青島舉辦的【商業地產策劃定位主次主力店組合模式與商業地產招商銷售租務管理模式解讀研修班】，之所以會選擇參加這個課程，一是奔着課程講師張老師過來的，二是藉着這個商業地產培訓課程，提升自己。此次商業地產培訓課程的主要內容有：
一、商業地產成功的目標
二、商業地產十大定位
三、商業地產項目規劃解析
四、商業地產項目階段流程解析
五、商業地產項目招商主要內容
六、商業地產項目銷售三段論
七、商業地產項目定位與落位注意事項
八、商業管理公司介入需知
九、商業地產的營銷模式
十、全程案例穿插講解
整個商業地產培訓課程結合多個國內成敗案例全面深度剖析現代商業地產全流程及新策略、，集中詮釋新商業地產10大定位、5大規劃、10大招商策略、8大注意事項，商業營銷模式破除傳統商業地產格局、重塑商業地產新時期多元化競爭力。
……
員工以研究、編寫圖書近百本，幾乎70%的房地產從業人士都看過餘老師的圖書。近年來，為滿足廣大讀者的學習需要，在研究編寫圖書之餘，餘源鵬老師每月在全國舉辦近百場房地產培訓,商業地產培訓課程,銷售國內最新最全的房地產營銷策劃方案,在智地網提供免費的房地產開發流程,房地產基礎知識資料下載,擁有最全的房地產培訓視頻和房地產公司管理制度,承接房地產營銷策劃、商業地產策劃和房地產銷售策劃和代理業務。
商業地產的前期定位和業態規劃”課程培訓房地產歐式案名心得6p
無法規避這樣一個事實，那就是投資熱錢的湧入，商品室廬在相當一段時間裏，成了人們第一投資品。再次經驗國務院房地產市場調控辦法、貸錢利率調劑、限購，讓住宅投資客亂了陣腳，開端退卻住宅市場，房地產歐式案名許多住宅市場的投資者被商業地產吸收，轉戰商業地產。房地產培訓心得去年起頭，國內浩大斥地商重新戰略結構，從純正或大批量斥地住宅名目，房地產培訓緩緩轉戰商業地產。只做住宅”萬科、金地、世茂、復地等守舊住宅斥地商相繼將資金投入到商業地產的斥地中，加大持有物業的儲蓄，並且均有表示將惟一於二三線城市的商業闡發體開發;SOHO中國連續收買了上海外灘名目、大虹橋板塊的商業用地與市中心的名目，把戰略佈局的重點放在商業地產斥地上;中糧集體旗下商業地產停業開端進入世界佈局階段，將旗下所有的地產停業擬進入統一融資平台，實現全部上市;綠地集體與新鴻基集團也在今年發力商業地產，實現版圖擴大。各路資金的注入對必要複雜資金投入的商業地產來講，無疑是一個利好，但如何有效利用各路資金，擺房地產培訓在商業地產眼前的一個課題
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇6
(一)專業術語
1、房地產：房地產是房產和地產的總稱，具體是指土地、建築物及其地上的附着物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益，又稱不動產。兩者具有整體性和不可分割性。
2、房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權，具體內容是指產權人在法律規定的範圍內對其房地產的佔有、使用、收益和處分的權利。
3、土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資微利房用地。
4、土地使用權出讓年限：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化衞生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或其它用地50年。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。
5、三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。
6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。
7、房地產市場：分一級市場、二級市場、三級市場;
1)一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場。
2)二級市場是指土地使用權出讓後，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。
3)三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。
8、銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業主先付一部份樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。
商業地產貸款首付款為房款總額的50%
9、五證：a. 《國有土地使用證》;b《建設用地規劃許可證》;c. 《建設工程規劃許可證》;d《建築工程施工許可證.》;e.《商品房預(銷)售許可證》。
10、◆佔地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積，即建設用地。
◆總建築面積：指在建設用地範圍內所有建築物各層建築面積之和; ◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。(如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0)
◆綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。(如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%)
◆套內建築面積：房屋按套計算的建築面積，是指房屋內的使用面積、牆體面積及陽台的建築面積之和;
◆套內使用面積：指室內的淨面積，即地板面積。不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：
A、室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保温、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算;
B、煙囱、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積;
C、非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內樓梯)按自然層數的使用面積總和計入使用面積;
D、住宅使用面積包括：卧室、起居室、廚房、衞生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值;
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積;
◆得房率：是指套內建築面積與套(單元)建築面積之比。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
套(單元)建築面積=套內建築隊面積 +分攤得公用建築面積。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。 ◆期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
◆現房：是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房：是指沒有裝修的房。
◆進户：是指業主領取鑰匙，接房入住。
◆契税：是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種税。
徵税範圍及納税人契税的徵税對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契税的納税人。
(1)國有土地使用權出讓;
(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換;
(3)房屋買賣;
(4)房屋贈予。
商業地產的基本概念
什麼是“商業地產”?
狹義概念——意指用於各種零售、餐飲、休閒等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、購物中心、步行街以及社區商業等。
廣義概念——除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產，
商業房地產的類別劃分
商業房地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對於規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統
一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式;對於規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然採取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則採用商鋪出售，零散經營的模式。
按照行業類別分類
零售功能商業地產(百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能於一身的大型購物中心)
娛樂功能商業地產(電影城、娛樂城、KTV)
餐飲功能房地產(大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店)
健身服務及休閒功能商業地產(健身中心、美容院、SPA)
專業商業地產(專業批發市場、商貿城，如義烏小商品批發市場
居住以及辦公用商業地產(寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓) 按照市場輻射範圍分類
鄰里型——輻射範圍≤1公里，總建築面積≤2萬平方米，商圈內人口≤5萬，主力店為中型超市或標超或餐飲主力店
社區型——輻射範圍≤3公里，總建築面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店
區域型——輻射範圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心較遠的區域，輻射範圍可達8公里，總建築面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店
超區域型——輻射範圍達10公里以上，超出本地“片區”或“區域”;總建築面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發店1-3家，多個次主力店，商圈人口>50萬
超級型——這就是傳説中的超級購物中心或者super Mall了。建築面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射範圍通常包括本城市全部以及周邊城市。
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇7
商業地產: 作為商業用途的地產，用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。
商圈：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。
所有權：是所有人依法對自己財產所享有的佔有,使用,收益和處分的權利。
產權：產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、佔有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
經營權：經營者對其經營財產的一種佔有、使用和收益的權利。
零售業：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關係到居民的生活質量和生活方式，商業行為的最後一步。
開發商：開發項目，做為項目的第一承擔人、所有人。
商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。
國內一線城市：指對本國經濟、政治具有重要作用的大都市。在城市規模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，領先於其他城市。如：上海、北京、廣州、深圳、天津
國內二線城市：指除一線城市以外，省會、旅遊城市，京廣、京滬等主要幹線旁邊的城市等，如：成都、武漢、南京、蘇州、無錫、濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、杭州、瀋陽、青島、大連、寧波、廈門等
國內三線城市：崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲、長春、温州、佛山、東莞等其它較發達城市。
五證一書：“五證一書”指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。
【商業物業】
佔地面積：佔地面積是指建築物所佔有或使用的土地水平投影面積，計算一般按底層建築面積。
建築面積：建築展開面積，它是指建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。
經營面積(實用面積、櫃枱面積)：它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。地上面積：指自然地面以上各樓層的建築面積總和。
地下面積：指自然地面以下的(如地下室的)建築面積總和。
建築紅線: 也稱“建築控制線”，指城市規劃管理中，任何臨街建築物或構築物不得超過建築紅線。
道路紅線：城市道路(含居住區級道路)用地的規劃控制線，在紅線內不允許建任何永久性建築。
建築密度：等於佔地面積除以土地面積，密度越低舒適度越高。
容積率：指總建築面積除以用地面積的值，容積率越低舒適度越高。
綠地率：各類綠地總面積除以總佔地面積100%。
公攤率：公用建築面積(即分攤面積)/建築面積 100%。
框架結構：框架結構是指由樑和柱以剛接或者鉸接相連接而成構成承重體系的結構，空間分隔靈活，自重輕、較大空間的建築結構。如：購物中心等
磚混結構：指建築物用磚或者砌塊砌築，樑、樓板、屋面板等採用鋼筋混凝土結構。以
小部分鋼筋混凝土及大部分磚牆承重的結構。適合開間進深較小，房間面積小，多層或低層的建築，對於承重牆體不能改動。如：商業街等
鋼結構：以鋼材製作為主的結構，是主要的建築結構類型之一。鋼材的特點是強度高、自重輕、剛度大，故用於建造大跨度和超高、超重型的建築物特別適宜。如：建材城等配套設施：綜合硬件配套設施
1)方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套;吸引 室外廣場、下沉式廣場、停車場
2)輸送消費者至各個商業結構稱的引導配套; 輸送 手扶梯、觀光梯等
3)留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。留住 娛樂設施等
室外廣場：居民休閒、健身、集會的場所。絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室內商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。
下沉式廣場：下沉式是城市休閒廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，將人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。
臨街面：與街道相臨的一面;
裙樓：一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大於建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。
層高：下層地面到上一層地面的距離。
淨高：層高減去樓板厚度，商業上通常指吊頂後天花到地面的距離。
柱距：柱距就是兩根柱子中心線到中心線的距離。
大堂：建築內部寬敞開闊的空間，用於會客、活動、禮議、展覽等。
中庭：建築內部的庭院空間，形成具有位於建築內部的“室外空間”，現代購物中心商業結構的大櫥窗，將各個商業功能在一個空間內展示出來，一方面引導消費者在商場內消費和購物、另一方面又通過展示作用提高各層商業價值。
迴廊：在建築物內設置在二層或二層以上曲折環繞的回形走廊。
開間：空間的寬度，一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
進深：空間的縱深長度。大門一面的牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
動線：意指人在室內室外移動的點，連合起來成為就成為動線。超市與百貨的動線設計要更特別加強迂迴，以便消費者能多看到各個銷售點。
垂直動線：各樓層的垂直聯繫如樓梯、電梯和自動扶梯。
平面動線：是指同一水平面或樓層內的通道、大堂等。
外聯動線：商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。導示系統：在公共場所設置的指引標示牌，如洗手間、收銀台、服務枱、樓層品牌分佈圖。
一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。(通常開發商負責)
二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁櫃、櫃枱、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。(通常經營商負責)
挑檐：樓頂或門楣平面凸出牆體的部分，主要是為了方便做屋面排水。其次挑檐起到美觀得作用。
櫃枱：櫃枱是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備。
貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品並少量儲存商品的設施。
【商業操作】
投資、融資：指貨幣轉化為資本的過程。投資可分為實物投資和證券投資。前者是以貨幣投入企業，通過生產經營活動取得一定利潤。後者是以貨幣購買企業發行的股票和公司債券，間接參與企業的利潤分配。
融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
商業定位：1、規模定位2、主題定位3、檔次定位4、消費羣定位5、業態分佈與商户組合6、後續經營管理設想
商業格局：指在一定的範圍內商業的局勢、態勢、分佈比例等。
商業規劃：商業項目的定位規劃、商業經營規劃、業態的組合規劃、商業建築格局規劃等。
業態組合：多種業態在商業中心的分佈、佈局、比例等。
混業：一種現代商業管理狀態下的新型業態形式，對經營商品有限有限定。在名店的概念上，不在男裝、女裝、珠寶首飾之間設定限制。
商鋪劃分：商業物業進行商鋪的功能分割及鋪位分割。
商業招商：開發商在開發階段以及管理商在管理運營階段引入零售、娛樂、餐飲、及其它服務商家到商業物業開設店鋪，進行商業的持續經營過程。
主力店：主要包括百貨商店、大型超市、大型專業店、大型娛樂等。具有以下三條特徵
1、擁有高價值的品牌號召力2、能主動吸引人流3、較強抗風險能力經營穩定。
主力店招商：主力店與半主力店在商業物業裏處於核心地位，又因為佔用面積大，對建築有特殊要求，在進行招商時，應對其採取優先招商的策略並給予較多優惠條件。
主力店率先入駐優點：1、穩定整個商業地產 2、保證人流量3、帶動並高價招商4、帶動並高價銷售商鋪。
公開招商：以公開的形式如廣告招商等進行商户招商。
定向招商：招商人員主動上門與目標商户聯繫，向目標商户推介商業物業，並説服其進場經營的招商方式。
國際一線品牌：lv路易威登 ,giorgio armani喬治阿瑪尼, chanel夏奈爾 ,hermes愛馬仕 dior迪奧, versace範思哲 ,gucci古琦, prada普拉達
國際二線品牌：calvin klein卡爾文克萊 ,d&g(dolce&gabbana副線)
miumiu(普拉達副線)，levi"s, lee(均為牛仔為主)
國際三線品牌：only、vero moda、elane、艾格
國內一線品牌：百圖、馬克華菲、瑪絲菲爾、jessica、 lily、太平鳥、g20xx國內二線品牌：浪漫一身、紅袖、江南布衣、例外、歌力思、播
品牌號召力：商業上通常指品牌在行業內的影響力、帶動作用。
免租期：為了幫助經營旺場減輕商家負擔。商場經營管理方承諾在一定時間段內不收取商鋪租金，以使商業儘快進入良性階段的一個做法。
轉手費(頂手費)：支付給先前的經營者，因為前者積累了很多無形的開店資本，如：客户、聲譽等。轉手費的高低，基本可代理商鋪的經營狀況。
收益率：收益率是指投資的回報率，一般以年度百分比表達，根據當時市場價格、面值、息票利率以及距離到期日時間計算。對公司而言，收益率指淨利潤佔使用的平均資本的百分
比。
返租：是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同後(主要針對現鋪)同時又簽定租賃合同，發展商給與投資者一定的租金回報(約為8%—12%)，而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有，這種形式的實質是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理。
回購：開發商將產權已賣給經營者或投資者的商鋪重新通過高價收購回來，以達到可以統一招商、經營管理的結果。
商業運營：商業地產的運營管理，保證商業地產的正常運轉及持繼贏利。
試營業：所謂“試營業”是企業的一種經營方式,主要是經營者向消費者告知該營業場所剛開張，管理可能不周密、服務可能有欠缺、正在完善，但絕不是指可以不用交税或可以在沒有辦理相關證照的情況下先嚐試營業
投資回報率=(期末財產-期初財產)/期初財產100%;
投資回收期：是指用投資方式所產生的淨收益補償初始投資所需要的時間，其單位通常用“年”表示。(投資回收期一般從建設開始年算起，也可以從投資年開始算起，計算時應具體註明)
平效：銷售業績÷店鋪面積得出賣場1平米的效率，平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。
毛利：商業企業商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。
純利：毛利減去各項費用及税費後的純利潤
年營業額：年營業額是年銷售額
進場費：進場費(也叫進店費)是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的一種費用
出租率：招商率就是商場的出租率，分鋪位數出租率以及面積出租率，鋪位出租率指已簽訂合同鋪位數量除以規劃鋪位總數的百分率，即出租率招商率指簽約鋪位面積除以規劃內整個項目鋪位面積總合的百分率
直營：總公司直接經營的連鎖店，即由公司總部直接經營、投資、管理各個零售點的經營形態。
加盟：總公司提供一項獨特的商業特權，並加上人員培訓、組織結構、經營管理及商品供銷的協助;而加盟店也需支付加盟費等相對的報償，一種零售經營形態。
聯營：商場經營者與商户合作經營，經營方式統一經營、統一收銀、收益雙方按約定比例提成(扣點)或(提成加扣點)。
旺場：店裏顧客很多的時候。
冷場：淡場，店裏顧客少的時候。
街區商業：以步行街為主要的建築亮點，構築開放式的商業建築。特點：1、建築等級低，投資少2：產權權屬明確，適合獨立經營。受中小投資者追捧，賣得快，賺得多。天價商鋪，都在步行街上。3：後續管理運行成本低。
4：抗風險能力強(作為開發商而言)5：在日常運營管理中，邊際收益的拓展點多。如：水電費、廣告位、停車位、路賣、代開發票、電子保安、電子商務、物流、頂手費分成、中介服務
封閉式商鋪：上部分空間封閉、四周也處於相對封閉的狀態。大多數購物中心都是封閉式商鋪。特點：1、較高建築成本2、較高運營成本3、公攤較大4、一般採用統一經營管理。超外：超市經營區以外，一般由超市經營者租賃給小商户，利用超市人氣帶動消費，租金價格很高。
按金(押金)：商户在入駐時交給開發商一筆保證金。
租金方式
1、合資關係：雙方各投入一部份資源。一般發展商投入場地，商家投入品牌、人員、管理經驗及設備等，雙方有股權上開成一個比例，然後在收益方面共同分成，風險共擔。
2、固定租金：按每月每平方米的租金來計，這種合作關係是一種相對分離的合作關係，即無論商家經營狀況如何，發展商都將擁有一個固定租金收入，經營風險完全由商家承擔。
3、扣點(提成)：發展商按一個固定比率，從銷售額當中提取租金收入。租金水平將會隨銷售額水漲船高或相應降低。
4、扣點(提成)+保底：基本按扣點方式操作，商家與開發商商定一個基數，當扣點數額達不到基數時按基數收取租金，當超過基數時按扣點數收取租金。
租金遞增：也是租金上漲，商場在開業之初租金價格相對較低，隨着人流量增加、銷售額增加，商鋪所有人上漲租金價格，通常在簽定租賃合同時雙方約定好租金遞增比率。標誌vi：項目標誌logo及標誌色彩圖案應用，視覺傳達。購物中心的標誌特點：熱烈的有商業氛圍的、動感的積極的、發散的。
1小時經濟圈：距離購物中心一個小時車程內的消費人羣。
人流量：指單位時間內進入商業空間的人數。
輻射人羣：是指商業中心以其所在地點為圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引人羣。gdp、(增長率)：國內生產總值，相對於上一年的gdp數值的比率。
人均gdp：國內生產總值除以人口總量。
財政收入：政府部門在一定時期內(一般為一個財政年度)所取得的貨幣收入，財政收入是衡量一國政府財力的重要指標。
社會消費品零售總額：指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、製造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。
居民儲蓄存款餘額：指某一時點城鄉居民存入銀行及農村信用社的儲蓄金額，包括城鎮居民儲蓄存款和農民個人儲蓄存款，不包括居民的手存現金和工礦企業、部隊、機關、團體等單位存款
人均可支配收入：個人收入扣除向政府繳納的個人所得税、遺產税和贈與税、不動產税、人頭税、汽車使用税以及交給政府的非商業性費用等以後的餘額
市場購買力：人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，在一定時期內用於購買商品的貨幣總額，它反映該時期全社會市場容量的大小。
產業結構：第一產業(農業)第二產業(工業)和第三產業(服務業)相對比例，標誌着一國經濟發展水平的高低和發展階段、方向。
恩格爾係數：食品支出總額佔個人消費支出總額的比重。
“金角銀邊”：商業上通常稱轉角商鋪作“金角”，稱沿客動線幹道的路兩邊作“銀邊”説明商業價格極高。
“放水養魚”：商場在開業之初為了減少商家資金壓力，租金價格相對較低。經過一至三年培育期，最終達到旺場。
商業地產培訓心得體會優秀範文 篇8
商業地產營銷技巧要注意的問題比較多，在處理相關問題的時候如果沒有注意相關的一些問題，商業地產營銷技那麼最終就會導致整個的工作環節出現一些不良的現象。現在我們就來説説商業地產營銷技巧要注意的事項。首先，如果是針對於商業地產營銷技巧，那麼務必相關的工作人員自己要注意一些正確的操作方式，房地產營銷策劃如果本身對於商業地產營銷技巧掌握的技巧以及相關的信息不夠準確，
那麼最後就會導致自己的商業地產營銷技巧不能夠達到理想的效果。導致最終商業地產營銷環節不能夠正常的進行。嚴重的還會影響一些相關的工作環節。其次，對於商業地產營銷技巧還要注意的問題就是，在很多商業地產營銷技巧的運用過程當中，銷售執行不管是針對於什麼樣的信息以及什麼樣的技巧，在具體的使用過程當中自己不能夠一味的追求簡單而忘記了商業地產營銷技巧需要注意的一些問題。
因為在具體的工作環境當中，如果自己本身對於商業地產營銷技巧沒有一個很好的掌握，那麼在實施相關的工作的時候可能就會導致自己的工作環節出現一些負面的情況。對於自己的正常工作來説是非常不利的。最後，要想商業地產營銷做的好，技巧的掌握很關鍵，但是也不能夠一味的僅僅只是追求技巧。商業地產營銷技巧技巧僅僅只是一種外在的表面，具體還是需要掌握正確的方式以及方法來完成商業地產營銷工作。