近幾年，為了控制信貸風險，我國金融機構採取了適度從緊的信貸政策，資金困難的中小企業和個人傾向於通過民間借貸進行融資;而出借人為了保證在借款人不能按期還款時，儘快收回借款，減少訴累、縮短時間，採取以賣房為主要內容的委託書公證方式，來保證還款，即所謂的擔保性委託書。
採取擔保性委託書的一般流程為：出借人與借款人簽訂借款抵押合同，由借款人或第三人將自有房屋抵押給出借人;同時出借人要求抵押人向出借人或出借人指定第三人出具授權委託書，委託受託人代為簽訂房屋買賣合同、繳納税費、辦理房產證、收取購房款等內容，並辦理公證;三方約定，在借款人到期不能還款時，由受託人代委託人出售房屋，以賣房款償還借款人對出借人的借款。
在民間借貸中，擔保公司或個人採用擔保性委託書方式作為借款擔保的方式越來越多，各地均有類似案例。借款人到期不能還款時，出借人依靠受託人持有的房屋所有權人出具的經公證的委託書和房屋所有權證將房屋賣給自己或第三方，但房屋一般仍由原所有權人居住，待房屋買受人訴請原房屋所有權人交付房屋或原房屋所有權人發現房屋易主時，往往產生新的訴訟。在該情形下，受託人代委託人簽訂的房屋買賣合同，是否有效，房屋買受人可否取得房屋所有權，現有法律法規並未對該情形作出規定，因而各地法院在審判實踐中，對該類案件理解不一，大致包括以下兩種觀點：
第一種觀點認為，受託人持經公證的委託書賣房，繫有權代理，房屋所有權人應承擔房屋買賣的法律後果;只要房屋買賣價格參照市場價格，是公平合理的，則房屋買賣合同應為有效。
第二種觀點認為，出借人利用借款人急需用錢的心理，要求借款人或第三人出具賣房的委託書，是顯失公平的;委託人和受託人通常是不認識的關係，在借款人到期不能還款時，雙方是對立關係，出借人通過賣房是為了實現自身利益，而非委託人利益，這與委託關係設立的初衷是相悖的;通常房屋設定抵押時商定的價格，也遠遠低於該房屋的市場價格，往往損害房屋所有權人利益;有的出借人直接將房屋賣給自己，被認為是虛假交易。基於以上四點理由，認定房屋買賣合同應無效，房屋應歸原所有權人所有。
在以上兩種觀點基礎上，本律師認為，判斷房屋買賣合同是否有效，主要應從以下兩點進行分析：
1、經公證的授權委託書是否是房屋所有權人真實意思表示，公證程序是否合法。
如果委託書在辦理公證時，公證員向委託人詳細説明了委託書內容，委託人的權利義務，簽訂委託書的法律後果，並製作了筆錄，足以證明委託人對簽訂該份委託書可能產生的法律後果是充分知悉的。
《中華人民共和國物權法》第195條和《中華人民共和國擔保法》第53條規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。根據該規定，如果出借人與借款人達成合意，借款期限到期，借款人無力償還，出借人有權出賣抵押房屋償還借款的情況下，應認為雙方對該事項達成合意，該授權委託書應為有效。
反之，如果出借人在辦理委託書公證時，故意隱瞞委託人賣房的意思表示，既不告知委託賣房，也不將委託公證文書交付委託人，應認定房屋買賣非所有權人的真實意思表示，該委託書應為無效。
2、房屋買賣合同約定購房價格是否公平合理，是否存在惡意串通，故意損害房屋所有權人利益的情形。
由於出借人與借款人屬於利益相對方，受託人多為出借人或出借人指定第三人，往往站在出借人利益，急於房屋變現，償還借款，可能存在房屋買賣價格與市場價格相差甚大，甚至低價賣給出借人自己，該種情形下，由於房屋買賣價格顯失公平，嚴重損害了所有權人利益，應認定為惡意串通，根據《合同法》第52條第2款規定，應認定為無效合同。
如果房屋買賣價格是公平合理的，無論是出賣給出借人，還是第三人，都是可以的，房屋買賣合同應認定為有效合同。
除以上兩點意見外，有人認為擔保性委託書構成《物權法》第186條流質條款，“抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”，應認定為無效條款。本律師認為，擔保性委託書不構成流質條款，理由是：擔保性委託書本意是作為債權的擔保，但其實質並不是擔保行為，不屬於《擔保法》中列明的擔保行為;同時，有些債權人、債務人在出借款項時，為了減輕所需負擔的税費或縮短辦理抵押登記時間，並不去房屋主管部門辦理抵押登記。因此，該種行為不應認定為擔保行為，亦不構成流質條款的問題。
綜上，本律師認為，如果房屋所有權人清楚知悉委託書內容及可能產生的法律後果，房屋買賣價格公平合理的話，應認定房屋買賣合同有效，買受人有權取得房屋所有權。