近年來，隨着城市化進程的推進，城鎮住房制度改革的不斷深入，我縣住宅建設步伐加快，住宅消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場不斷髮展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。我們按照縣委統一部署，對我縣房地產市場現狀進行了認真分析，客觀地判斷今後幾年的發展走勢，並提出了可持續發展的對策。
一、我縣房地產市場基本概況
（一）房地產企業及開發概況
截止今年5月底，我縣共有房地產開發企業27家，按開發資質等級分：二級資質企業1家，三級資質企業6家，四級資質企業10家，項目公司10家；按註冊資本來源分：縣外企業6家，縣內企業21家；按企業分佈劃分：武康地區23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地區開發量劃分：武康301.24萬平方米（佔全縣的91.68%），乾元14.1萬平方米（佔全縣的4.29%），新市11.08萬平方米（佔全縣的3.37%），洛舍2.14萬平方米（佔全縣的0.66%）。上述情況反映了我縣房地產企業開發量及分佈，主要集中在縣城武康。（詳見附件一）
縱觀我縣房地產業的發展，主要經歷了起步、激活、提升三個階段：1992年，隨着莫幹新村的開工建設，標誌着縣城武康真正意義上的房地產開發起步；1999年，隨着住房制度改革的不斷深入，實物分房的終止，銀行按揭貸款和住房公積金貸款的開始，我縣的房地產業被進一步激活；XX年，隨着舞陽花園、陽光花園等小區的建設，標誌着縣城武康的房地產開發，已從以前的組團式向小區開發轉變，無論從規模上，還是小區的規劃設計及小區內的物業配套上，都有了質的變化，從而提升了我縣的房地產開發品位。特別是從XX年開始，縣城武康的房地產市場進入了一個快速增長的時期，施工面積從XX年34.61萬平方米，增加到XX年的43.78萬平方米、XX年的141.94萬平方米（其中拆遷安置房23.43萬平方米）；新開工面積從XX年的18.1萬平方米，上升到XX年的29.25萬平方米，XX年的91.98萬平方米，住宅商品房均價從XX年的1200元/平方米上升到XX年的1500元/平方米、XX年的2080元/平方米。(詳見附件二)
（二）房地產業在我縣社會經濟發展中的地位和作用
1、房地產業已經成為我縣國民經濟的重要支柱產業。XX年全縣房地產開發投資10.22億元，房地產開發投資佔固定資產投資的比重為21.14%。同時房地產開發直接為建築業提供市場，XX年實現房地產及建築業增加值8.86億元，佔gdp的10.3%,並直接帶動建材、化工等多個行業的發展。XX年度我縣房地產及建築業創造税收收入9166萬元，佔全縣財政總收入的9.03%，佔地方財政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地產投資6.49億元，佔固定資產投資23.95%。為地方財政實現税收8312萬元，佔全縣財政總收入的15.63%，佔地方財政收入的28.06%。
2、房地產業的發展推進了城市化進程。近幾年來，通過房地產開發，政府有償出讓土地使用權，從而有利於政府更好地經營城市。自1999年至XX年共出讓用於房地產開發土地2595畝，獲得了8億元的土地出讓金，為加快推進城市化進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程，先後建成了千秋廣場、春暉公園、會展中心等一批城市基礎設施工程，以及120萬平方米的城市道路，拉大了城市框架，為中等城市建設打下了堅實的基礎。
3、房地產業的發展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產開發更注重了環境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發的規模、小區的規劃和設計，還是工程質量上，都有了很大的提高，改善了居住環境，提高了城市品位。如舞陽花園、昇華陽光花園等一批較高檔次的住宅小區的建成，不但改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了城市其它建築規劃理念的形成和發展，為促進城市建設規劃設計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。
與此同時，房地產業的發展也進一步提高了居民的生活質量，我縣城鎮居民人均住房面積已經由XX年的27.5平方米上升到XX年底的33平方米（全省平均水平為28平方米）。
（三）對房地產業現狀的基本判斷
近年來，我縣房地產業正處於住宅建設總量增長、住房質量提升時期，房價出現持續上漲，特別是今年春節以來，房價上漲較快，但總體上還是處於良性發展階段。
1、從周邊比較來看，通過對餘杭、富陽、臨安等城市的考察，我縣房價仍屬偏低水平。
周邊城市XX年公寓房開發及銷售情況表單位：平方米
城市XX年新開工面積銷（預）售面積均價
餘杭165.51萬86.83萬3200元
富陽46.9萬28.1萬2950元
臨安53萬30萬2600元
德清91.98萬81.32萬2080元
湖州133萬70萬3500元
安吉58萬45萬1900元
2、從成本分析來看，根據我們對縣內房地產企業的抽樣調查顯示，由於開發成本的迅速上漲，直接導致了房價的快速上漲。以美都房產為例（如下表）：
房地產企業開發成本構成表單位：元/平方米
年份成本構成XX年XX年XX年XX年
成本價所佔比率成本價所佔比率成本價所佔比率成本價所佔比率
土地成本27024.5538030.452030.5971035.15
建築安裝費63057.2766052.895055.88105051.98
規費及營業税18016.3619015.221012.3524011.88
辦公及財務費用201.82201.6201.18200.99
合計1100125017002020
説明：以上成本未包括廣告宣傳費用及合同索賠等風險費用。
3、從需求分析來看，隨着城市化進程的加快，促進了人口集聚和住房的潛在需求。根據中等城市發展目標，縣城武康城市範圍將進一步擴大，目前正向30萬人口，30平方公里的中等城市努力，由於城市化進程的推進，縣城規劃區從1998年的6.99平方公里6.6萬人口，發展到XX年的14平方公里12萬人口，這種人口的集聚勢必帶動住房消費。
隨着縣城基礎設施的完善和鄉鎮區域調整，對縣城以外鄉鎮的吸引力也日趨加強，尤其是今年供電緊張，鄉鎮購房者特別踴躍，已成為我縣購房羣體中的重要組成部分。
隨着交通條件的逐步改善，外地開發商也普遍看好我縣，特別是從去年以來拍賣土地絕大部分被外地公司取得，外地房地產商開始進入我縣，説明我縣房地產的利潤空間還很大。隨着杭寧高速公路與上塘高架的接通，吸引了大批杭州購房者，特別是錦繡豪園、藍色港灣、隱龍山莊、香溢山莊等樓盤，有30%左右為杭州購房者，外地購房户的湧入刺激了我縣房地產發展。
4、從經濟綜合分析來看，我縣經濟水平的快速發展為房地產市場快速發展帶來新的機遇。近年來，我縣城鎮居民生活水平不斷提高，gdp總額從1998年的47.8億元增加到XX年的85.97億元，XX年全縣人均gdp達到20294元。按照發達國家經驗，人均gdp超過1000美元，樓市便進入了快速成長時期。XX年我縣城鎮居民人均可支配收入達到11698元；農民人均純收入從1998年的3863元上升到XX年的5716元。至今年5月底，全縣儲蓄餘額50.92億元，人均儲蓄存款達到11953元，XX-XX年增幅分別為12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房價相對我縣經濟總量、gdp增速及城鄉居民收入、人均儲蓄額而言，正處在良性發展期。
儘管我縣房地產市場是健康有序的，但也存在着一些不容忽視的問題。
1、商品房供應存在結構性的矛盾。一方面，近幾年由於過分地重視了大户型商品房及中高檔商品房開發，商品住宅存在着結構性的矛盾，中小面積的普通住宅供應不足。據對我縣幾家房地產企業調研分析，由於我縣房地產供銷兩旺，許多開發商為銷售方便和降低成本，開發的住宅套型、面積越來越大，100平方米以上的佔90%以上，使低收入住房困難户無力購買商品房；另一方面，我縣從XX年剛開始實施了3萬平方米的經濟適用房建設，到XX年底交付使用，目前尚不能滿足低收入住房困難户的需求。
城區營業房總量偏多。由於我縣城區目前道路密度大，房地產開發中，臨街、臨路均有商鋪，據統計，到目前為止，城區已擁有營業房面積40.84萬平方米（存在一定比例的空置率）。在目前城區人口不多，商業容量不大的情況下，相對總量已經偏多。
2、房地產企業整體水平不高，管理不規範。目前我縣的房地產企業整體水平不高，管理不夠規範。開發規模還是不大，文化、教育等配套設施不完善；部分開發企業還存在違規收取定金、售房廣告不實、承諾不兑現、買賣合同填寫不規範及售後服務滯後等現象；物業管理剛剛起步，特別是老的居住小區，由於規模小、硬件設施差等原因，物業管理推行難度大。
3、房地產市場還存在不穩定因素。近年來，為推進我縣的招商引資工作，部分項目採用了與房地產開發捆綁的方式招商引資。到目前為止這種類型的房地產待開發面積達到2870畝，再加上通過單一的招、拍、掛方式，已出讓並在開發商手中的目前尚未開發的土地有405畝，使我縣的房地產在未來幾年的發展中還存在不確定因素，這些待開發的土地有可能在短期內對我縣的房地產市場影響較大。
4、對外宣傳力度不大，知名度不高。由於多種原因，作為與杭州“零距離”的我縣，這種特有的區位優勢未能有效地表現出來，德清在外的知名度與自身的條件並不一致。
二、我縣房地產業發展趨勢
近年來，我縣房地產業持續發展，穩步進入提升階段。在這一新的時期和新的階段，我縣房地產業正面臨着一次新的考驗，我們認為它既有繼續發展的有利條件，也有制約發展的因素存在。只要我們揚長避短，必將使房地產業真正成為我縣的重要支柱產業。
（一）房地產業發展的有利條件
1、區位優勢：我縣屬於杭州的外圍城市，縣城武康是離杭州最近的城市之一。根據杭州市新一輪《城市總體規劃》，杭州今後將形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的大都市格局，而我縣屬杭州總體規劃中“北秀”的有機組成部分，有6個鄉鎮與杭州零距離，特別是武康與杭州市中心的車程只有半小時。根據省建設廳、省城鄉規劃院聯合編制的《浙江省環杭州灣地區城市羣空間發展戰略規劃》，又把德清列為杭州大都市外圈城市之中，而且杭州輕軌規劃也在我縣預留了接口。
2、環境優勢：我縣山清水秀，山水資源豐富，自然環境優越，特別是我縣西部（104國道以西），適宜建設一批生態型住宅，能充分滿足都市人迴歸自然的生活理念，吸引大都市的白領族購房居住。
3、價格優勢：相對杭州半小時經濟圈的周邊地區而言，縣城武康的住宅商品房價格還處在較低的水平。
4、政府引導優勢：我縣已經將發展房地產業作為一個重要產業來培育，接軌杭州，利用與杭州“零距離”和“名山濕地”的優勢，努力打造江南休閒度假第一縣，把我縣建設成為最適宜居住的地區之一。
（二）房地產業發展的制約要素
1、宏觀政策對我縣房地產業發展的影響。在資金上，對房地產行業的限制措施陸續到位，影響力不斷擴大，特別是中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，銀行貸款門檻抬高。我縣從今年4月份開始，購房首付款比例較以前提高了10個百分點，其中：商業用房首付比例從40%提高到50%，住宅首付比例從30%提高到40%。同時，銀行對房地產開發企業貸款從嚴控制，並將從一些規模小、資質低、經營管理水平差的房地產開發公司中退出信貸，這必將影響房地產開發量，延長開發的週期。
2、“同城概念”對我縣房地產拓展的影響。作為杭州的強作用區，杭州購房者開始注意我縣的房地產業，這在今年春節後顯得特別明顯。真正要吸引杭州人來武康居住，必須要打破“兩城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通訊、高速公路收費等問題成為杭州人來武康購房居住的主要“瓶頸”。
（三）對發展趨勢的基本判斷
基於以上分析，我們認為：我縣的房地產業發展有利條件多於制約因素。因此，今後一段時期，房地產業將穩步發展，價格穩中有升，達到與富陽、臨安同等價位的水平。
三、我縣房地產業發展的對策措施
房地產業作為我縣新的經濟增長點，特別是隨着我縣“開放帶動、接軌滬杭”戰略實施的加快，我縣房地產開發特有的區位優勢、環境優勢、市場優勢和價格優勢將越來越明顯。因此，我們要進一步提高認識，採取切實可行的政策措施，促進我縣的房地產市場持續健康發展。
（一）強化規劃管理，調控土地供應
1、建議儘快編制房地產業和住房建設的中長期規劃，加強對房地產業發展的指導。一方面要在城市總體規劃和近期建設規劃基礎上，進一步明確各類房地產用地的佈局和比例；另一方面要科學測算房地產年度開發建設規模、區域分佈和結構比例，引導住房建設和房地產市場持續健康發展。
2、建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督；出讓土地量，按每年開發45萬平方米左右建築面積來控制（不包括拆遷安置），加上考慮適合杭州購房的10萬平方米，共55萬平方米，按照容積率1計算，共825畝土地。（詳見附件二）
3、建議對於單宗土地上建築面積在5萬平方米以上，實行帶方案招標出讓。主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。
4、建議嚴格控制與房地產開發項目捆綁的招商引資方式，便於房地產開發通盤安排，避免潛在的不穩定因素的存在。
（二）優化商品房開發結構，健全住房保障體系
根據我縣城鄉居民對住房的需求，逐步建立起住房多渠道供應體系，既要建設一批面向杭州等地的中高檔房地產項目，又要為低收入者建設一批經濟適用房。
1、建議加大經濟適用房建設的力度。根據我縣第一期經濟適用房建設的供求情況，本屆政府任期內，每年宜建設300-500套經濟適用房，面積在3-4萬平方米；同時，再由縣民政局、總工會、建設局對我縣低收入的住房困難户作進一步調查，更全面掌握實際情況，必要時調整經濟適用房的建設規模。
2、建議適量開發一批高檔住宅，開發地塊宜放在104國道以西，主要滿足本地的中高收入消費者和吸引外來購房者。同時，應增加小户型住宅，以滿足不同層次購房者的需求。
（三）加強市場監管，整頓市場秩序
1、建議在今年下半年，召開我縣第一次房地產工作會議，出台我縣房地產管理實施意見，進一步規範我縣房地產市場秩序；修改完善德清縣經濟適用住房管理辦法、德清縣城鎮廉租住房試行辦法。
2、建議建立房地產管理聯席會議制度，並組建跨系統行業協會。一是及時協調處理房地產中新出現的問題；二是積極組織參加省房交會和杭州市房交會，及時掌握杭城房市動態；三是研究提出具體應對措施。
3、加大推進物業管理力度。一是對於新開發的住宅小區，從前期物業管理入手，實行完全市場化的運行管理模式，使之達到100%；二是對於老的居住區，逐步推行物業管理，到XX年實行物業管理的小區達到70%。
（四）加強對外宣傳力度，打造“住在德清”品牌
1、建議利用各種媒體加大對外宣傳力度，特別是要對外宣傳我縣的區位優勢、資源優勢、生態優勢等方面。一是宣傳德清與杭州在空間概念上的“零距離”，着力宣傳德清是杭州半小時交通圈的衞星城市和杭州最近的城市；二是宣傳德清最適宜人居和度假休閒的優美環境，是杭州城外的“最佳居所”。
2、建議大力吸引房地產“巨頭”參與我縣的房地產開發。既能借助“巨頭”的品牌來擴大我縣的知名度，吸引大批具有一定實力的外地購房户，逐漸將武康建設成為吸引杭州人生活的“移民城市”，又有利於人口的積聚、觀念的轉變、信息的交流，甚至吸引更多外地客商來我縣投資興業。
課題組牽頭領導：童建華幹永福
課題組成員：邱芳榮楊杏山陳佐平瀋水法王國強步農建陶承紅陸長江徐黎娟方凱胡紅根陳杭
楊力平夏榮初宣海江
附件一
全縣房地產企業基本情況表
企業名稱開辦時間註冊資本（萬元）資質等級開發量（萬平方米）企業性質（縣內外）主要開發地區及比例
匯豐房產95．72300二級7．92有限責任公司武康100
中房95．91000三級23．9有限責任公司武康91.6%
金宇95．81020三級19．6有限責任公司武康100%
恆升93．9XX三級65．35有限責任公司武康100%
開元90．111000三級8．76有限責任公司武康100%
華盛達95．91080三級14．98有限責任公司武康100%
盛豐94．3508三級14．31有限責任公司武康100%
雙劍99．9500四級4．39有限責任公司武康100%
恆通94．8500四級26．64有限責任公司武康64%
興隆95．10516四級3．55有限責任公司武康100%
永安94．61000四級5．3有限責任公司武康100%
乾經96．8500四級4．51有限責任公司城關100%
微利94．5500四級7．48國有武康100%
新城建00．7500四級6．67有限責任公司武康100%
昇華00．75000四級26．58有限責任公司武康100%
東湖96．14180四級7．82有限責任公司武康100%
德清中石99．11500四級1．11有限責任公司武康100%
蘭天01．91000項目5，69有限責任公司新市100%
中建02．11500項目39．02有限責任公司武康100%
泰源02．45193項目12．8外商獨資武康100%
春暉02．91180項目10．04有限責任公司武康100%
豐晟03．11000項目2．14有限責任公司洛舍100%
浙江香溢02．31000項目5．6有限責任公司武康100%
寶盛03．61500項目3．3有限責任公司新市100%
港湖04．51000項目1．11有限責任公司武康100%
湖州中石03．54180項目中外合資武康100%
中大生態園03．5330萬美元項目港資企業武康100%
附件二
德清縣XX年房地產開發經營情況統計表
開發企業項目名稱新開工面積（萬平方米）核准預售面積（萬平方米）實際預售面積（萬平方米）
美都恆升藍色港灣20.5620.5614.2
匯豐房產許元小區
盛豐房產營盤小區
恆通、乾經城市花園
中房置業錦繡豪園
微利房產民心小區3.253.253
金宇房產
泰源房產商貿中心都市桃園12.6812.687.5
新城建房產廣場新村商住樓
華盛達房產
開元房產開元中利達花園
豐晟房產洛舍商貿中心
興隆房產
春暉房產餘英坊商業房9.84103
春暉房產回龍花園6.565
香溢房產香溢山莊54.033
昇華房產隱龍山莊
合計91.9887.7959
説明：XX年共銷（預）售面積為81.32萬平方米，其中銷售面積為22.32萬平方米，預售面積為59萬平方米。
附件三
縣城武康房地產開發量預測
根據《德清城市總體規劃》（XX-2020年），中心城市（武康、乾元）規劃預測XX年人口將達到18.85萬人，其中武康13.85萬，乾元5萬人。總居住用地面積為712.5公頃（武康557.5公頃，乾元155公頃），現狀居住用地為472.5公頃，需新增居住面積240公頃，則預測今後四年中心城市每年房地產開發投放用地量為60公頃（900畝），其中武康45公頃（675畝），按照平均1的容積率計算，武康將建造45萬平方米的商品房（不包括按目前市場銷售，預計有20%左右的商品房為杭州消費者購買部分）。
調研組根據當前形勢和現狀情況，經分析，建議縣城武康每年開發量按45萬平方米左右來調控，同時每年投放10萬平方米左右，適合杭州人購買的高檔商品房。
某市房地產市場調研報告房地產市場調研報告範文（2） | 返回目錄一、調研前言
長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫脣齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。 本次調研主要是為了瞭解長沙地區的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區的400户住民進行的調查，通過了解這400户住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人羣所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400户不同收入層次的人羣顯示：有80%的户主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區
(二)調研對象及範圍 長沙市區隨機抽取的400户住民
(三)調研目的 瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人羣所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調研方法 隨機抽樣調查法和上門訪問調查法
(五)調研結論
通過調查瞭解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們瞭解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23户佔5.75%，租私房14户，佔3.50%，自由私房360户，佔90.0%，其他3户，佔0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。擁有二居室以上的家庭佔94.68%。擁有三居室以上的家庭佔46.21%.除現住房之外還有一套住房佔19.84%，有兩套佔1.38%還有3套佔0.82%，擁有兩套以上佔22.04%。 現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這説明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
(一)長沙市人均住房和市區人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨着市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
(二)收入層次與住房建築面積情況分析 10%的最低收入户住房建築面積19.88平米，10%的低收入户住房建築面積21.72平米，60%的中等收入户住房建築面積28.50平米，10%的高收入户住房建築面積35.93平米，10%的高收入户住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。
(三)住房類型和現有住房數分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。
(四)長沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積 XX年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨着市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
關於我市房地產市場調研報告房地產市場調研報告範文（3） | 返回目錄今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、 當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處於低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，佔全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。
市區共完成房地產開發投資56.0億元，同比下降19.7%，佔全市房地產開發總量的59.0%;四縣(市)共完成開發投資38.9億元，同比增長12.4%，佔全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀徵(詳見下表)。
從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業營業用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房佔比重同比略有提高(見下表)。
1-11月房地產開發投資結構表
投資額(億元)
佔開發投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業營業用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨着我市六部門促進新開工措施的出台和銷售市場的不斷升温，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業營業用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業營業用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業營業用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。
(四)開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨着商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發企業到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結餘資金為18.4億元。到位資金總量的增速高於去年全年增速1.1個百分點。今年開發資金來源數為同期開發投資完成額的1.6倍，高於去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發企業的其它資金來源為76.2億元，同比網增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨着商品房銷售的活躍，企業回籠資金情況良好。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出台了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出台四項樓市新政，其中包括《關於調整市區房地產交易環節税收政策》、《關於進一步降低居民購買和轉讓住房税收負擔政策》、《關於促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關於促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業税免徵年限，並將全額徵收改為差額徵收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來説都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行後已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以後，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，採取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房慾望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
3、城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80後”的結婚用房，另一方面，積累了去年處於觀望狀態的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房慾望和意願得到進一步釋放。
三、當前值得關注的兩個問題
首先，商品房新開工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據分析，今年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢;二是由於去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今後的市場供應量，也會影響到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。
其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨着商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨於明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之後，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬鬆發展空間。目前××市出台的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房税費、住房貸款等方面內容，政策帶有放鬆行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬鬆穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規範土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及税費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小户型(户型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含着較大的利潤，一方面如果開發商願意讓利於消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防範資金鍊斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴於市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，着力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衞生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
上半年縣城房地產市場調研報告房地產市場調研報告範文（4） | 返回目錄一、雲陽概況
（一）區域基本情況
雲陽縣位於重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介於東經108°24´32"—109°14´51"，北緯30°35´6"—31°26´36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。雲陽縣共轄42個鄉鎮，XX年末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，佔91.03%；非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500餘人，佔0.28%。
（二）區域自然環境
雲陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。雲陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。雲陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣温18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件
“xxx”期間，地區生產總值年均增長11.9%，XX年全縣gdp達到53.3億元，比XX年接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當於“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由XX年42.3:33.7:24.0調整到XX年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衞生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。
雲陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在雲陽港停泊運營。全縣通車裏程1480公里。渝巫路沿長江北穿過雲陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路雲陽段即將通車，雲陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、雲利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋樑11座，完成雲堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位
雲陽新縣城定位為雲陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅遊服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅遊城市。城市規模為：XX年發展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市採取組團式的佈局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市羣中的重要城市。雲陽是一個地處偏遠的移民新城，以雲陽新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯繫，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網絡初步形成。積極發展旅遊業，充分挖掘全縣旅遊資源，着力構築“一心兩翼”旅遊開發格局，接待遊客250萬人次，張飛廟成功搬遷，XX年7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，建成了雲陽的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衞生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。
根據雲陽縣城總體規劃，不可用於出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所佔比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衞生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所佔比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協議出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用於經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關係估算待儲備地塊中可用於經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢
雲陽新城為移民城，雲陽新城的城市總體佈局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨於飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開闢高端市場空間。
為此，我們進行了“雲陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀
沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，能用於房地產開發的土地僅剩下200畝左右，XX年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。
1、開發現狀
麗江景苑，該樓盤佔地18706平方米（28畝），建築面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
福苑樓盤，該樓盤佔地1867.6平方米（2.8畝），建築面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
外灘廣場，該樓盤佔地100050平方米（50畝），工程分三期建成。XX-XX年，一期工程樓盤佔地26680平方米（150畝），建築面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；XX-XX年，二期工程樓盤佔地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；XX年，三期工程樓盤佔地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。
濱江國際，該樓盤佔地27346平方米（38畝），建築面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在雲陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位於濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和羣益小區的外灘廣場。
濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，户型為90-110平方米（小户型，小面積），120-145平方米（中户型，中面積），180-250平方米（大户型，大面積），小户型、小面積佔60%，中户型、中面積佔25%，大户型，大面積佔15%。購房以外地人和本地人為主，其户型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，XX年預銷售很樂觀；
外灘廣場現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，户型設計新穎超前，户型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定於3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年雲陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落於以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，户型為80-95平方米（小户型，小面積），100-125平方米（中户型，中面積），130-180平方米（大户型，大面積），小户型、小面積佔55%，中户型、中面積佔35%，大户型，大面積佔10%。購房以本地人為主，其户型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，XX年預銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，户型為145平方米、183平方米麪積各佔10%。購房以本地人為主，其户型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，XX年預銷售很樂觀；
由於走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場分析
根據雲陽縣國土局提供的XX—XX年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1雲陽土地出讓交易情況
年度
價格
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
最高價（萬元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價（萬元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價（萬元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場在經歷了02、XX年的狂熱之後逐漸迴歸理性。預計雲陽縣土地市場將在XX年穩定下來，XX年呈上升勢頭。根據雲陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現增長態勢，雖然XX年略有下降，XX年恢復到正常水平，XX年開始有大幅增幅。
表2雲陽縣XX—XX年土地出讓情況
年度
價格
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
XX
最高價
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作
雲陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山樑綠脈）1520畝作為梅峯水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由於土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。
特此報告