危舊小區改造是關係廣大羣眾切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。為此市政協主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協聯合瑤海區政協組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開展調研。市和區政協調研組聽取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開了四個城區危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會，實地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經過研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來，在市委、市政府的重視下，各區和有關部門的共同努力，全市已實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米，近8000户居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據XX年四個城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建築面積376.7萬平方米，拆遷户5.75萬户，涉及人口18.9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建築面積301萬平方米，拆遷户4.7萬户，涉及人口15.83萬人。我市的危舊小區，主要分佈在老城區、工廠區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，户均居住面積狹小且各類設施陳舊不全，居住環境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和眾多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業於50年代、60年代建造的職工生活區，由於使用年限長、建造標準低、長期失修，基本上已成為危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成為危舊房；城市經多年擴張以及進行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚户區。
我市危舊小區改造工作主要經歷了兩個階段：一是XX年以前，出台了相關政策，通過項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動了無為路生活小區、自行車二廠生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百户”等危舊小區的改造，實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米。二是XX年以來，市政府出台了合政[XX]50號文件、[XX]32號文件，進一步推進危舊小區改造工作，全市共有27個項目通過向社會招標（公示）的運作方式落實了開發建設單位，佔地1106畝，房屋建築面積約69萬平方米，涉及居民住户約9215户。目前有9個項目已開工建設，有12個項目已動遷或辦結拆遷手續，還有6個項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問題
雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響着危改工作的推進。
（一）認識問題
一是參與指導和推動危改工作的眾多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱鉅性的認識參差不齊。二是改造範圍內房屋產權人認識差異大，多數產權人在滿足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產權人認為“開發商賺錢，不要白不要”，以不願改造為由或提出過高附加條件，致使危改項目遲遲不能動遷。
（二）體制問題
近年來，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產局三方分頭實施，由於缺少市級強有力的組織領導機構和工作協調機制，三方實施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實保障等方面，協調難度很大，不利於危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實施以及舊城改造目標的實現，負面作用直接影響危改工作的推進。
（三）政策問題
一是合政[XX]50號文件規定危改項目享受九項優惠政策，在實際運作中或是與其他現行政策有所牴觸、或是有關部門認識不統一，存在難落實或不能落實的情況。據座談會上開發建設單位反映，政策兑現手續繁瑣且時間長，尤其是土地出讓金先徵後返政策的落實，由於種種原因遲遲未能兑現。二是按照原地安置要求，多數危改小區實施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價高於2700元/每平方米，商業用房拆遷貨幣化補償均價在7000元至8000元之間/每平方米，都高於現行政策規定的補償標準。
（四）拆遷問題
一是危改項目採取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開發建設單位承擔，拆遷過程中不可預見因素較多，投資風險較大，開發建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建築密度高、户均居住面積小、每户人口多、房屋產權複雜，住户、產權人以及產權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建築和搭蓋很難按照現行規定無償拆除，安置補償矛盾非常突出。由於開發建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造週期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實開發建設單位的項目因拆遷問題處於停滯狀態。
（五）用地問題
一是有的危舊小區內夾雜已經撤隊轉户的零星土地，按照現行政策規定需要報批徵用，使得項目不能及時動工。二是對於原地安置項目，存在着用地範圍內出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷户原房屋性質為商品住房的，在安置時按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發矛盾。
三、幾點建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區改造問題；市第八次黨代會提出了在“xx”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區現場實地考察調研，有關領導率隊赴瀋陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個城市區和市直相關部門主要領導為成員的市危舊小區改造領導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進行了新一輪調查摸底，市規劃部門編制了專項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進行整合、打捆、經濟分析及異地安置點選擇等工作；市建委代擬的《關於進一步加強危舊小區改造工作的意見》和《合肥市危舊小區改造實施方案》，已經市危改專題會議原則同意，修改完善後將予以實施。即將實施的《意見》，對危舊小區進行了界定，提出了“六個統一”的具體做法，對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協調機制等重要問題予以明確；《實施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調研組經過討論，提出以下幾點建議：
1、儘快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點和重點，為了切實維護被拆遷羣眾利益、操作中更多地體現以人為本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議儘快出台《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽區先行試點，取得成熟經驗再全市推廣。
2、切實保證危改政策的統一和連續。已落實在建的27個危改項目作為我市危改工作的一部分，市裏應給予足夠的重視和關心，推動項目儘快建成；市裏承諾的優惠政策，應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目，應注重與《意見》和《實施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利於危改工作的推進，很難説服被拆遷羣眾按照《實施方案》開展動遷。與危改小區聯為一體，且有條件實行一併改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主，輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置係數。為鼓勵被拆遷羣眾選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置係數。有關部門在羣眾中深入調研之後，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置係數，對被拆遷羣眾應具有相當的吸引力，讓被拆遷羣眾感到選擇異地安置在經濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷户不願意到安置點，則由相關單位委託中介機構對拆遷户的合法房屋進行評估，評估價參照同等地區的商品房（或二手房價格），按評估價向拆遷户支付貨幣補償款，拆遷户自行購房。三是在尊重多數羣眾意願和徵求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區實行原地安置。
4、危改拆遷安置應更注重户均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實際拆遷中，不少拆遷户掛户人口過多，存在明顯弊端。實行户均最低保障面積政策，將有利於解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷户常住人口確實過多，可單獨張榜公示，經確認無誤，作為例外參照人均最低保障面積進行安置（或參照人均最低保障面積進行計算，超出户均最低保障面積部分執行廉租房政策）。
5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建築佈局、建築容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中國小分佈、產業設施佈局等制定詳細規劃，並及時向社會公佈，既廣泛徵求意見，又廣為宣傳危改工作。在實際建設中，不僅要提供質量優於商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優化配置教育資源、完善周邊產業設施、解決好交通問題，吸引被拆遷羣眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷羣眾真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。