為貫徹落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔XX〕24號）、《江西省人民政府關於積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度的若干意見》（贛府發〔XX〕35號）、《江西省人民政府貫徹落實國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見的實施意見》（贛府發〔2011〕14號）和景德鎮市《關於積極推進經濟適用住房建設和完善廉租住房制度實施方案》（景府發〔XX〕5號）等文件精神，切實解決我市城市中低收入家庭和最低收入家庭的住房困難問題，根據國家和省市有關規定，結合我市實際，制定本實施方案。
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想。堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護人民羣眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，逐步建立健全高、中、低價位相結合的住房價格體系和廉租住房、經濟適用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供應體系，多渠道解決城市低收入家庭的住房困難問題。
（二）基本原則。解決城市低收入家庭住房困難，要堅持立足市情，滿足基本住房需要；統籌規劃，分步解決；政府主導，社會參與；統一政策，因地制宜。堅持真正讓低收入家庭得到實惠；堅持公開、公平、公正、陽光操作，依法依規辦事；堅持遵循市場規律，履行政府責任；堅持保護消費者利益，保護投資者利益，規範房地產市場健康有序發展。
二、工作目標和任務
（一）廉租住房保障目標。2011年底，對符合住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的低保家庭基本做到應保盡保；2011—2012年底，城市廉租住房制度保障範圍，由城市最低收入住房困難家庭逐步擴大到符合條件的低收入住房困難家庭，並實現應保盡保。低收入住房困難家庭的收入標準由市政府根據有關規定確定。住房標準原則上按家庭人均住房建築面積15平方米以下確定。
（二）經濟適用住房建設目標。2011年至2012年，根據實際情況，每年按照我市年度商品住房開發總量的10%—20%的比例，安排新建一批經濟適用住房。
三、完善配套措施，確保住房保障工作目標的落實
（一）落實建設用地。“兩房”建設用地實行行政劃撥方式供應。對“兩房”建設用地，要切實保證供應，在土地供應計劃中優先安排，合理確定區位佈局，並在申報年度用地指標時單獨列出。
（二）落實廉租住房保障資金。一是市財政要將廉租住房保障資金納入年度預算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之後全部用於廉租住房保障資金。三是土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例不得低於10%。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線，專項用於廉租住房的維護和管理。
（三）落實優惠政策。一是“兩房”建設一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府基金。相關税費按照有關規定減免。經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔。二是各商業銀行應積極配合經濟適用住房建設單位以在建項目作抵押申請住房開發貸款。購買經濟適用住房的個人貸款，貸款利率執行中國人民銀行公佈的貸款利率。貸款人除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應提供准予購買經濟適用住房的證明。三是公積金管理部門對申請提取個人公積金和住房公積金貸款的購買經濟適用住房個人，應給予優先辦理。
四、經濟適用住房建設
（一）經濟適用住房建設按照政府組織協調、市場運作的原則，可以採取項目法人招標的方式，選擇具有相應資質和良好社會責任的房地產開發企業實施；也可以由市房管部門根據經濟適用住房年度建設計劃，直接組織建設。
（二）建設經濟適用住房要做到標準適度、功能齊全、質量優良、經濟適用、環境優美、便利節能。建設單位要嚴格控制經濟適用住房面積標準，以每套建築面積60—80平方米左右為主，最高不得超過90平方米。
（三）經濟適用住房小區的配套。小區的基礎配套設施和公共配套設施齊全，並與住宅工程同步建設，同步交付使用。
（四）經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規範和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。經濟適用住房建設項目開發商對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設項目開發商應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》，並承擔保修責任。保修期從住房交付使用之日起計算。經濟適用住房小區應當實行物業管理，為居住區居民提供符合基本生活需要的物業服務。
（五）對距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難户較多的企業，經批准利用自有土地集資、合作建房，全部納入經濟適用住房建設年度計劃和用地計劃當中，接受本市相關部門監督，實行住房制度改革的深化延續。
五、經濟適用住房價格標準
經濟適用住房面向社會公開銷售。銷售價格實行政府定價，由市物價部門會同市房管部門每年向社會公佈。
（一）經濟適用住房的銷售基準價格和浮動幅度，按照原國家計委《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格〔XX〕 2503號）的規定，由市物價部門會同市房管部門按照保本微利的原則在項目開工前確定，並向社會公示。
（二）經濟適用住房銷售實行明碼標價。銷售價格不得超過公佈的最高限價，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。市價格主管部門要依法進行監督。
（三）經濟適用住房的最高限價應以本市中低收入家庭通過8至10年的努力，基本具有買得起80平方米左右住房的能力為標準來計算。2011年樂平市經濟適用住房銷售最高限價為每平方米1183元。今後時期，樂平市經濟適用住房銷售最高限價按以下公式確定，並逐年予以公佈。
樂平市經濟適用住房銷售最高限價計算公式：
（上年本市年人均可支配收入－本市年人均支出）×3人×0.9係數×10年／住房建築面積80平方米
注：本市年人均支出不包括住房支出。
六、經濟適用住房供應對象
（一）樂平市符合購買經濟適用住房條件的中低收入家庭，人均年收入標準線依據市統計部門向社會公佈的上年城鎮居民年人均可支配收入乘以0.9的係數劃定。住房面積標準根據家庭人均住房建築面積在15平方米以下劃定。
（二）經濟適用住房的供應對象必須同時具備以下條件：
1、持有本市城鎮居民户口（含符合安置條件的軍隊人員），家庭收入符合市政府劃定的中低收入家庭年收入線標準。
2、城鎮無房户或現住房面積低於人均住房建築面積15平方米的住房困難家庭。
3、經濟適用住房應優先出售給符合條件的中低收入家庭中的無房户、危房户和住房困難户以及烈軍屬、勞動模範。
（三）凡具有以下情形之一的，不能申請購買經濟適用住房。
1、已參加集資建房的；
2、已購買過經濟適用住房（含安居工程住房）的；
3、已參加過房改購房（含在外地已參加房改購房）的；
4、單位獎勵贈送住房的。
七、經濟適用住房申請、審批、購買和退出程序
（一）經濟適用住房銷售應當在公平、公正、公開前提下，按照“個人如實申請、社區羣眾評議、房管部門管理、政府嚴格審核、逐級張榜公示、分類搖號排序、社會公開監督、違規操作必糾”的原則確定申請購買程序。
（二）准入機制
1、經濟適用住房申請對象的購買資格，採取居委會、街道辦、市政府三級審查和三榜公示方式予以認定。居委會或單位負責所轄範圍內申請家庭的初審或出具證明工作，街道辦負責複核，市政府負責審定。
2、居委會收到申請人遞交的《樂平市居民購買經濟適用住房評議申請表》及證明材料後，應當及時委託申請人所在工作單位對申請人申報的情況進行羣眾評議。申請人無工作單位的，由申請人居住地居委會組織居民小組進行評議。申請人工作單位或居委會應根據評議情況作出評議結論，評議程序必須在10日內完成。
居委會對評議結論進行初審後，將符合條件的申請人在其所在單位或居住地張榜公示。公示時間不少於5天。
居委會對公示期間的投訴舉報材料進行調查核實，將無投訴或經調查核實投訴不實的申請人組織填寫《樂平市居民購買經濟適用住房申請表》，並將初審意見和申請材料報洎陽街道辦。
3、洎陽街道辦應當自收到申請材料之日起10日內，就申
請人家庭收入、家庭住房狀況、評議材料是否符合條件進行復審，提出複審意見，並在街道或居委會公開欄進行公示，公示時間不少於5天，對公示無異議或異議不成立的，將複審意見和申請材料報市政府。
4、市政府應當自收到申請材料之日起委託市房管部門在10日內通過入户調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等情況進行核實。申請人及有關單位、組織或個人應當予以配合，如實提供有關情況。經審核，符合規定條件的報市政府核准，並由市政府將結果在政府網站或相關媒體上進行公示，公示時間不少於5日。
市政府對經公示無異議或異議不成立的，確定為符合經濟適用住房購買條件的申請人，將名單予以公佈。由市房管部門對經政府批准公佈的申請人發放《樂平市經濟適用住房准入通知單》、《樂平市居民經濟適用住房搖號通知單》，並報市政府備案。
（三）購買程序
符合條件的職工可主動向單位提交購買經濟適用住房申請，填寫申請表。任何單位不得阻撓、拖延、拒絕辦理。
1、公告房源。市房管部門通過媒體公告房源位置、數量、基準價格、開發建設單位、銷售方式、時間等。
2、申請登記。申請人在銷售項目申請購買期限內向單位及有關部門提出申請，單位及有關部門對申請人的申購條件進行審查，並公示其基本情況。
3、分類搖號。對提出申請的購房户，按照收入狀況、住房困難程度、家庭人口、年齡大小分類，由市房管，公證，監察等部門進行公開搖號。對符合購買條件的中籤家庭，按序組織選購，並向社會公示。
4、準購通知。符合經濟適用住房購買條件的，由市房管部門向申請人核發《樂平市居民經濟適用住房購買通知書》，並註明申請人可以購買的面積標準和購房期限。在規定購房期限逾期未選購的，應當按照規定重新申請。
5、按序選房。申請人按序號，持有關材料在規定時間內到指定地點按順序選房。申請人自動放棄選擇的房源，由候補申請人按順序選房。
6、輪侯制度。輪侯户數按出售的經濟適用住房總户數10％的比例確定。進入輪侯期的申請人，未能購買到經濟適用住房的或參加搖號未中籤的申請人，可以參加下次申購經濟適用住房搖號，但須經市房管部門重新核實申報條件。
7、簽訂預售合同。經市房管部門核准的經濟適用住房購買人，持核准證明與項目開發商簽訂《經濟適用住房（預）售合同》。
（四）退出機制
1、市房管部門、街道辦事處及居委會，建立中低收入家庭的動態監管體系。逐户建立中低收入家庭的收入、住房和家庭常住人口狀況的動態檔案，並對中低收入家庭的居住狀況進行定期複核，對住房和收入狀況發生變化的，及時調整申購資格和分類排序。
2、採取社區公示、網絡查詢和熱線電話、有獎舉報等多種方式，對中低收入家庭進行廣泛社會監督。
3、經濟適用住房應直接銷售給符合條件的申請人，不得向單位成批或整棟銷售。開發單位不得向未經市政府審批取得購買資格的家 庭出售經濟適用住房。
4、已享受國家優惠政策購買住房的，購買經濟適用住房前應按屆時房改政策價格返售給原售房單位。
八、售後和交易管理
（一）經濟適用住房物業管理服務收費標準按普通商品住房同等級標準70%收取，專項維修資金首期交存比例按商品住房的最低比例執行。
（二）居民購買經濟適用住房，應當按照規定辦理權屬登記。在辦理權屬登記時，國土資源、房管部門應當分別在土地使用證上註明“劃撥土地”，房屋所有權證上註明“經濟適用住房”，並在產權人欄目中填寫申請人家庭所有居住人員姓名。
（三）購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓的，由市政府按照原購房價格並考慮折舊和物價水平等因素回購。市政府回購的經濟適用住房繼續向符合條件的中低收入住房困難家庭出售。購買經濟適用住房滿5年後，購房人可將其上市交易，並按照同地段普通商品住房與經濟適用住房差價向市政府繳納土地收益和税、費減免等價款，具體交納比例由市政府確定。向市政府交納的價款全額上繳市財政，作為“兩房”建設的專項資金。
（四）個人購買的經濟適用住房不得改變使用性質，不得用於商業性經營、倉儲等非居住性用途。對未參加房改但已享受住房分配貨幣化補貼的職工，如已購買了經濟適用住房，應當停止發放住房補貼。
九、完善廉租住房制度
（一）廉租住房制度是政府採取住房租賃補貼、實物配租和租金減免等方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房制度。城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式以租金補貼為主，實物配租和租金核減為輔。實物分配主要面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭和急需救助的家庭。
貨幣補貼是指市政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房。
實物配租是指市政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，並按照規定標準收取租金。
實施廉租住房保障，主要通過發放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力，也可通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。
1、採取貨幣補貼方式的，補貼額度按照城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額、每平方米租賃住房補貼標準及自然户家庭人數確定，即：
（1）低收入家庭貨幣補貼額度為：（保障面積標準—家庭人均現住房建築面積）×自然户家庭人數×租賃補貼標準。
（2）低保家庭貨幣補貼額度為：（保障面積標準—家庭人均現住房建築面積）×低保家庭保障人數×租賃補貼標準。
（3）現保障面積標準確定為人均住房建築面積10平方米。
（4）現住房面積為受理核查時該住房困難家庭的自有住房面積。
（5）現低保家庭保障人數是指由市民政部門核定的低保困難家庭的實際人數。
（6）城區低收入住房困難家庭每平方米租賃住房補貼標準，由市政府根據本市經濟發展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經濟承受能力等因素確定，其中對城市居民最低生活保障家庭，按照我市市場平均租金確定租賃住房補貼標準。市場平均租金由物價部門會同市房管部門測定。
2、採取實物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現住房面積與保障面積標準的差額。
實物配租的住房租金標準實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市人民政府規定的租金標準確定。
（二）廉租住房供應對象的認定標準（收入線標準、住房困難標準）由市政府確定。現階段廉租住房供應對象為民政部門認定的生活在最低生活保障線以下和人均住房建築面積低於10平方米的城區困難家庭。今後時期市政府將逐步擴大廉租住房制度覆蓋面，有計劃、分步驟解決最低收入家庭住房困難。
（三）廉租住房資金以財政預算安排為主，多渠道籌措，形成穩定規範的住房保障資金來源，主要包括：
1、年度財政預算安排的廉租住房補貼專項資金；
2、提取貸款風險準備金和管理費用後的住房公積金增值收益餘額；
3、土地出讓淨收益中安排的廉租住房保障資金；
4、政府的廉租住房租金收入；
5、中央和省財政廉租住房保障專項補助資金；
6、社會捐贈及通過其他渠道籌集的資金。
（四）廉租住房嚴格執行申請、審批等程序。廉租住房租金標準實行政府定價，原則上由房屋維修費和管理費兩項因素構成，並與 城鎮最低收入家庭的經濟承受能力相適應。
（五）申請廉租住房保障的家庭應當同時具備下列條件：
1、取得本市城市常住户口5年以上（含5年），並在本市城區範圍內實際居住的人員；
2、家庭人均收入低於市政府公佈的低收入家庭標準；
3、家庭人均現住房建築面積低於市政府每年公佈的保障面積；
4、申請家庭成員之間有法定的贍養，扶養或者撫養關係。
（六）申請廉租住房保障，按下列程序辦理：
1、申請廉租住房保障的家庭，應當由户主向居住地所在居委會提出書面申請。
2、申請人應當真實填寫《樂平市城鎮居民廉租住房申請登記表》，並如實提交下列材料的原件和複印件：
（1）家庭成員户口簿、身份證；
（2）申請人工作單位、居住地居委會出具的家庭成員收入和家庭住房情況證明；
（3）有效的城鎮居民最低生活保障金領取證；
（4）合法有效的家庭成員之間的贍養、撫養和扶養關係的證明；
（5）烈屬、孤老、殘疾的，需提供合法有效證明；
（6）家庭現居住房屋的權屬證明、家庭主要成員；
（7）其它有關材料。
3、洎陽街道辦應當自受理申請之日起30日內，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規定條件進行核實，提出初審意見並在洎陽街道辦事處和居委會公示欄內張榜公示，公示期限不少於5日，公示無異議或異議不成立的，將初審意見和申請材料一併報送市民政部門。
4、市民政部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭收入是否符合規定條件提出審核意見，並書面反饋市房管部門。
5、市房管部門應當自收到申請材料之日起15日內，就申請人的家庭住房狀況是否符合條件規定提出審核意見。經審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規定條件的，由市政府在市政府網站或相關媒體上予以公示，公示期限為15日。對經公示無異議或異議不成立的，報市政府批准，作為廉租住房保障對象予以登記，書面通知申請人，以適當方式向社會公開登記結果，並由市房管部門備案。
6、經審核，不符合規定條件的，市房管部門應當書面通知申請人，説明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向市政府或上級廉租住房保障主管部門申訴。
（七）市房管、民政等有關部門以及洎陽街道辦事處、居委會可以通過入户調查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進行核實。申請人及有關單位和個人應當予以配合，如實提供有關情況。
（八）市房管部門應當綜合考慮城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請順序以及個人申請的保障方式等，確定相應的保障方式及輪候順序，並向社會公開。
對已經登記為廉租住房保障對象的城市居民最低生活保障家庭，凡申請租賃住房貨幣補貼的，要優先安排發放補貼，做到應保盡保。
實物配租應當優先面向已經登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭，
（九）對輪候到位的城市低收入住房困難家庭，市房管部門應當按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補貼協議、廉租住房租賃合同或者租金核減認定證明，予以發放租賃住房補貼、配租廉租住房或者核減租金。
發放租賃住房補貼、配租廉租住房和核減租金的結果，在市政府網站或相關媒體上予以公佈。
（十） 租賃住房補貼協議應當明確租賃住房補貼額度、停止發放租賃住房補貼的情形等內容。
廉租住房租賃合同應當明確下列內容：
1、房屋的位置、朝向、面積、結構、附屬設施和設備狀況；
2、租金及其支付方式；
3、房屋用途和使用要求；
4、租賃期限；
5、房屋維修責任；
6、停止實物配租的情形：包括承租人已不符合規定條件的，將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途，無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；
7、違約責任及爭議解決辦法：包括退回廉租住房、調整租金、依照有關法律法規規定處理等；
8、其他約定。
十、完善對經濟適用住房和廉租住房制度的監督機制
（一）市政府建立經濟適用住房和廉租住房申請家庭、已購買家庭和已租家庭的信息檔案管理系統,並對經濟適用住房和廉租住房的申請標準，實行動態管理，每年元月三十一日前向社會公佈一次。制定有效措施，防止高收入家庭購買經濟適用住房、承租廉租住房和已購經濟適用住房家庭重複購買經濟適用住房。
（二）市有關部門應建立健全監督機制和監管措施，加強對經濟適用住房和廉租住房建設、購買、租賃中違法違紀行為的查處。對未經批准、擅自改變經濟適用住房土地用途的，由土地行政主管部門依法進行處罰；對不執行政府公佈的經濟適用住房最高限價、廉租住房租金標準的，由價格主管部門依法進行處罰；擅自向未取得購買通知書的家庭出售經濟適用住房，向不符合條件的家庭出租廉租住房的，由政府責令期限收回，並對有關責任單位和責任人給予嚴肅處理。
（三）對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經濟適用住房，騙租廉租住房的個人，由市房管部門取消其經濟適用住房購房資格，收回已購（已租）住房，或者退還已領取的租賃住房補貼、補交核減的租金，並可提請所在單位對申請人進行處分；對出具虛假證明的單位，由市房管部門提請有關部門追究單位相關人員的責任。
（四）市政府要加強對已購經濟適用住房的後續管理，房管部門要切實履行職責，對已購經濟適用住房及享受廉租住房保障的家庭的居住人員、房屋的使用性質等情況進行定期檢查，發現違規行為及時糾正。
十一、住房保障制度的組織實施
（一）市政府負責本方案的組織實施。市房管部門具體負責住房保障制度有關政策擬定、統籌協調和日常管理等工作。
（二）各相關部門按照各自職責做好相關工作。國土資源部門根據每年政府確定的經濟適用住房建設規模，確保土地供應；財政部門根據住房保障制度專項資金需求計劃，保證資金到位，並對專項資金的使用進行監督；發展和改革、物價、監察、民政、税務、工商等行政主管部門和金融機構根據職責分工，協同配合，確保住房保障制度的順利實施。
十二、本方案由市政府負責解釋。
十三、本方案自公佈之日起實施。