當前城市房屋拆遷問題日益突出,由於其所涉及主體與利益的多樣性,以及主體利益之間的碰撞,使得這個進程變得極為複雜。下文是海口市城市房屋拆遷管理辦法，歡迎閲讀!
第一章 總 則
第一條 為了加強本市房屋拆遷管理,保障城市建設的順利進行,保護拆遷當事人的合法權益,根據國家有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 在本市轄區範圍內的國有土地上,因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的,適用本辦法。
因城市建設需要拆遷集體土地上的農民自住房屋的,應當先依法辦理徵地手續。
法律、法規對拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古蹟以及華僑、港澳台同胞、外國人的房屋等另有規定的,從其規定。
第三條 本辦法所稱拆遷人,是指依法取得《房屋拆遷許可證》的建設單位或者個人。
本辦法所稱被拆遷人,是指被拆除房屋及其附屬物的所有權人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)和使用人。
第四條 房屋拆遷必須符合城市規劃,有利於舊城改造,有利於改善和提高市民的居住條件和生活環境。
第五條 房屋拆遷應遵循先補償後搬遷和先安置後拆除的原則。
第六條 拆遷人必須依照本辦法辦理各項拆遷手續,對被拆遷人給予合理補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設需要,在規定的期限內完成搬遷。
第七條 市城市建設行政主管部門(以下簡稱市城建主管部門)主管本市房拆遷工作。市城建主管部門可以委託依法設立的管理房屋拆遷事務的組織具體實施本辦法。
各級人民政府和有關部門應當互相配合,保障房屋拆遷工作順利進行。
第二章 拆遷管理
第八條 單位或者個人需要拆遷房屋及其附屬物的,應向市城建主管部門申請,並具備以下條件和提交有關文件和資料：
(一)拆遷申請書;
(二)已取得的建設項目的批准文件(包括立項批文、選址意見書、建設用地規劃許可證、用地批文及紅線圖);
(三)具有不低於80%的拆遷補償安置資金;
(四)有合法產權、建築質量合格的安置房屋或者具備基本生活設施的週轉用房;
(五)拆遷計劃和拆遷方案。
單位或者個人申請拆遷自有房屋,應提交《建設工程規劃許可證》、被拆遷房屋的《土地使用證》和《房屋所有權證》,或者經房地產主管部門確認的其他合法權屬證明文件。
第九條 市城建主管部門應當自收到拆遷人全部有關的有效文件和資料之日起,15日內核發《房屋拆遷許可證》;不予核發的,應當書面説明理由。
自領取拆遷許可證之日起三個月內未動員拆遷的,拆遷許可證失效。
第十條 市城建主管部門在核發《房屋拆遷許可證》後5日內,應將拆遷人、實施拆遷單位、拆遷範圍、安置房地點、拆遷期限、搬遷期限等內容以公告形式予以公佈。
拆遷人必須按照《房屋拆遷許可證》規定的拆遷範圍和拆遷期限拆遷,不得擅自改變拆遷範圍和延長拆遷期限。
第十一條 拆遷範圍確定後,市城建主管部門應通知有關部門在拆遷範圍內暫停辦理下列事項：
(一)遷入居民户口和居民分户,但因出生、軍人復轉退、大中專畢業生回籍、婚姻等確需遷入户口的除外;
(二)房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產等手續,但依照人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決需執行的除外;
(三)新建、改建、擴建和裝修裝飾房屋等批准手續;
(四)企業登記手續。
暫停期限為1年。需要延長期限的,可以延長一次,並應當在期限屆滿前1個月內報市城建主管部門批准,延長時間不得超過1年。
第十二條 自拆遷公告發布之日起,拆遷期限不得超過12個月,搬遷期限不得超過6個月。需要延長拆遷和搬遷期限的,拆遷人應在期滿前20日內向市城建主管部門提出書面申請。經批准可以延長一次,但不得超過6個月。
第十三條 市城建主管部門對拆遷人用於補償安置的資金實行監管。在辦拆遷許可證時,拆遷人應將補償安置資金劃入監管專用帳户,由市城建主管部門監督用作拆遷補助費、補償費和安置費,不得挪作他用。拆遷補償安置資金的使用情況,應當向拆遷當事人公佈,接受拆遷當事人的監督。
第十四條 市人民政府可以組織統一拆遷,也可以由拆遷人委託具有房屋拆遷資格的單位實施拆遷;經市城建主管部門批准也可以由拆遷人自行拆遷。
市重點建設工程、市政建設工程、綜合性開發項目應當由市人民政府組織統一拆遷。
市城建主管部門不得接受拆遷委託。
第十五條 拆遷人委託拆遷的,應當出具委託書,與受委託的單位簽訂委託拆遷合同,並報市城建主管部門備案。
接受拆遷委託的單位必須經市城建主管部門資格審核。
實施房屋拆遷的人員應持有市城建主管部門核發的《房屋拆遷工作證》,並持證上崗。
第十六條 拆遷人應與被拆遷房屋所有權人按照本辦法規定簽訂《拆遷補償安置協議書》。協議書內容主要包括：被拆除房屋的建築面積、補償金額、付款方式、付款期限、安置用房地點、面積、樓層及交付使用時間、過渡期限、違約責任及當事人認為需要訂立的其他條款。
拆遷人應將拆遷安置情況張榜公佈,接受監督。
補償安置協議應當使用市城建主管部門統一監製的規範文本。
第十七條 房屋拆遷補償安置協議書籤訂後,應當報送市城建主管部門備案。經拆遷當事人協商,可向公證機關辦理公證。
第十八條 拆除個人所有的房屋,拆遷人應書面徵求被拆遷房屋所有權人對產權處置的意見。房屋所有權人在國內的,應在接到徵求意見書之日起30日內予以答覆;
房屋所有權人在港、澳、台地區的,應在接到徵求意見書之日起60日內答覆;房屋所有權人在國外的,應在接到徵求意見書之日起90日內答覆。
無法通知房屋所有權人的,拆遷人應當公告,房屋所有權人應自公告之日起90日內予以答覆。逾期未予答覆的,經市城建主管部門核實,拆遷人向公證機關辦理證據保全後,可先行拆遷騰地,後按有關規定處理。
第十九條 拆除依法代管的房屋,代管人可以持授權委託書與拆遷人簽訂拆遷協議;無授權的,由市城建主管部門按有關規定辦理,並經公證機關辦理證據保全後存入檔案。
第二十條 拆遷人與被拆遷人對補償和安置協商達不成協議的,由市城建主管部門裁決,如對裁決不服的,可依法申請複議或者向人民法院提起訴訟。在複議和訴訟期間,拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了週轉房的,不停止拆遷的執行。但拆遷時應對被拆除房屋及其附屬物作勘察記錄,並向公證機關辦理證據保全。
第二十一條 在房屋拆遷公告規定或者裁決作出的拆遷期限內,被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的,市人民政府可以作出責令限期拆遷的決定。逾期仍不拆遷的,由市人民政府責成有關部門強制拆遷,或者依法申請人民法院強制拆遷。
第二十二條 管理房屋拆遷事務的組織應當加強對房屋拆遷施工單位的監督管理。嚴禁因拆遷施工堆放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序。
第二十三條 拆遷補償安置工作結束後1個月內,拆遷人應及時、準確、完整地將被拆除房屋和拆遷補償安置資料,報送市城建主管部門備案。
第三章 拆遷補償
第二十四條 拆遷補償實行產權調換、作價補償或者產權調換與作價補償相結合的形式,具體形式由被拆遷人選定。
產權調換的面積按被拆除房屋的建築面積計算。
實行作價補償的,作價補償的金額可以按所拆除房屋建築面積的重置價格結合成新,乘以130%結算。
第二十五條 被拆除房屋和安置房屋面積的計算辦法,應按國家規定的建築面積計算方法執行。
被拆除房屋增設閣樓的,閣樓一側最小淨高在22米以上的部分,按其全部面積計算建築面積;淨高在17米以上、不足22米的部分,按其面積的50%計算建築面積;淨高不足17米的部分,不計算建築面積。
第二十六條 拆除公益事業的房屋及其附屬物,拆遷人應按照其原性質、規模予以重建,或者按重置價格結合成新結算給予補償,或者由市人民政府按照城市規劃統安排。
拆除市政基礎設施、園林、綠地等公用設施,拆遷人應按規定到有關部門辦理手續後方可進行,並按城市規劃配套建設。
拆除非公益事業房屋的附屬物不作產權調換,由拆遷人按評估價予以補償。
第二十七條 拆遷住宅房屋,實行以產權調換形式補償的,應當按下列辦法結算補償：
(一)補償房屋建築面積與原房屋建築面積相等的,不作差價結算或者按各自房屋的建築成本
價格結合成新進行差價結算,具體方式由被拆遷人選定;
(二)補償房屋建築面積超過被拆除房屋建築面積10平方米以下的,按成本價格結算。超過10平方米以上的,超過部分按市場價格結算;
(三)補償房屋建築面積小於被拆除房屋建築面積的,不足部分按重置價格結合成新,乘以130%結算補償;
(四)拆除房屋附屬設施(包括天井、庭院、花園等)不作產權調換,但應按評估價予以補償。
第二十八條 拆遷企業生產用房及其附屬設施的,由市城建主管部門組織拆遷人與被拆遷企業協商,按合理補償的原則,採取包乾一次性解決的辦法,簽訂補償協議。補償的主要內容包括：
(一)廠房及其他建築物,按拆除建築面積的重置價格結合成新結算;
(二)生產設備和設施的拆除、搬遷、安裝,按實際發生費用計算;
(三)因拆遷造成停產停業的損失,以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。補償期限最長不得超過18個月,利潤的計算以税務部門核准的納税申請為準。
第二十九條 拆除房產管理部門直管的公房、出租住宅和按房改政策購買的不足100%產權的房屋應當實行產權調換,原關係繼續保持。因拆遷而引起原合同條款變更的,應作相應修改。
第三十條 對拆除有抵押權的房屋實行產權調換的,由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議,並在15日內到市房產主管部門辦理變更手續。
第三十一條 拆除有產權糾紛的房屋,在市城建主管部門公佈的規定期限內糾紛尚未解決的,由拆遷人提出補償方案,報市城建主管部門批准後實施拆遷。市城建主管部門應在拆遷前組織拆遷人、被拆遷人及有關部門對被拆遷的房屋作勘察記錄、評估,並向公證機關辦理證據保全手續。
第三十二條 拆除違章建築以及超過批准期限的臨時建築不予補償;拆除未超過批准期限和未規定使用期限的臨時建築,給予適當補償。
第三十三條 被拆遷人在拆遷公告發布後或者接到市城建主管部門的停建通知後,繼續進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建等工程建設的部分和房屋裝修的部分,不予補償。
拆遷公告發布前已對房屋進行裝修的,其裝修部分由具有資格的評估單位估價或拆遷當事人協商估價,按評估價予以補償。
第三十四條 因房屋拆遷涉及土地使用權變更和補償的,應依照國家和本省有關土地管理的法律、法規辦理。
第四章 拆遷安置
第三十五條 房屋拆遷安置方式分為回遷安置和異地安置。
用於市政工程、公益事業或者非住宅項目拆遷的,對被拆遷人實行異地安置。
拆遷人在原地新建商業用房的,對原沿街商業户一般應當實行回遷安置。
第三十六條 拆遷住宅房屋,按不同地段劃分等級。
從好的區位安置到差的區位的,應增加安置面積或給予區位差價補償。同一區位安置的,不增加安置面積。
從差的區位安置到好的區位的,不做區位差價結算。
拆除結構為1層(含水泥平頂房,磚瓦房)住宅,按被拆除住宅合法產權,增加20%的面積安置。
拆除房屋增設閣樓用於住人的,按本辦法第二十五條第二款的規定給予安置。
第三十七條 拆除歸僑、僑眷、華僑、港澳台同胞有合法產權的房屋,實行產權調換的,在同等條件下,可以在安置地點、樓層和朝向等方面允許優先選擇。
第三十八條 拆除住宅房屋實行一次性定居安置確有困難的,經市城建主管部門批准,可先臨時過渡。拆遷當事人應在拆遷安置協議中明確過渡方式和過渡期限。過渡期限自安置協議書籤訂之日起計算。
第三十九條 被拆除住宅房屋的使用人因拆遷而搬遷的,由拆遷人按被拆除房屋合法建築面積每平方米不低於6元的標準付給搬遷費。
被拆遷人原有的有線電視、電話、水錶、電錶、煤氣表的遷移費,由拆遷人按照實際發生費用結合市場價給予補助。
第四十條 由被拆遷人自行解決或由其所在單位協助解決臨時過渡住房的,在規定的過渡期限內,拆遷人應按被拆除房屋合法建築面積,以每月每平方米不低於6元的標準,一次性付給被拆遷人臨時過渡補助費。
第四十一條 由拆遷人提供週轉房的,週轉房面積不得小於被拆除房屋建築面積的70%。
第四十二條 興建安置房為9層以下的樓房,過渡期限不得超過1年6個月;10層至18層的,過渡期限不得超過2年6個月;19層以上的,過渡期限不得超過4年。
安置房應符合國家規定的住宅建築標準。
第四十三條 由於拆遷人的責任延長回遷過渡期限的,自逾期之月起,拆遷人應當增加延期補助費。超過規定期限1至6個月的,按原標準每月增加50%;超過7至12個月的,增加1倍;超過18個月以上的,增加2倍。
第五章 法律責任
第四十四條 有下列行為的,由市城建主管部門視其情節輕重給予行政處罰：
(一)未取得《房屋拆遷許可證》或者未按《房屋拆遷許可證》的規定擅自拆遷的,責令停止拆遷,並對拆遷人按已拆除的房屋建築面積處以每平方米30元的罰款。
(二)委託未取得房屋拆遷資格的單位進行拆遷的,責令停止拆遷,並對委託人處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
(三)擅自提高或者降低補償、安置標準的,責令拆遷人限期改正;拒不改正的,處以5000元以上1萬元以下的罰款。
(四)擅自擴大或者縮小拆遷範圍的,責令拆遷人限期改正,並處以5000元以上1萬元以下的罰款。
(五)沒有正當理由超過規定的拆遷期限或者擅自延長搬遷期限、過渡期限的,責令拆遷人限改正,並處以1萬元以上2萬元以下的罰款。
第四十五條 拆遷人違反拆遷補償安置協議,給被拆遷人造成損失的,應當給予賠償。
第四十六條 被拆遷人超過公告的搬遷期限或者違反協議,拒絕騰退週轉房,以及其他違反本辦法有關規定的,由市城建主管部門責令限期搬遷或騰退,並處以20xx元以上5000元以下的罰款。逾期不搬遷或不騰退的,由市城建主管部門依法向人民法院申請強制執行。
第四十七條 因拆遷施工堆放的物料和產生的垃圾、噪聲、粉塵等妨礙公共交通及居民工作、學習、生活秩序的,由有關行政主管部門依照《海口市城市市容管理辦法》、《海口市環境噪聲污染防治辦法》等有關法律法規的規定處罰。
第四十八條 當事人對行政處罰決定不服的,可以依法提起行政複議或行政訴訟。當事人逾期不申請複議,也不起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的行政主管部門依法強制執行或者申請人民法院強制執行。
第四十九條 擾亂拆遷工作秩序,辱罵、毆打、威脅、阻礙拆遷主管部門工作人員依法執行公務的,由公安機關依法處理;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第五十條 市城建主管部門違反規定發放《房屋拆遷許可證》的,由上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分;給當事人造成損失的,依法予以賠償。
第五十一條 市城建主管部門違反規定貪污、挪用、截留、擠佔拆遷補償安置資金,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,由監察機關或者上級主管部門對其主管人員和直接責任人員給予行政處分。
第五十二條 城建主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第五十三條 本辦法的房屋拆遷重置價格、安置房計價標準和房屋拆遷補償標準,由市城建主管部門會同價格部門統一制定。
第五十四條 本辦法具體應用的問題由海口市人民政府負責解釋。
第五十五條 本辦法自公佈之日起施行。1989年7月31日市人民政府頒發的《海口市建設拆遷安置暫行辦法》同時廢止。
城市房屋拆遷補償標準根據第一次徵求意見稿，對房屋徵收貨幣補償的金額，根據被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定。國務院法制辦有關負責人表示，這一規定本意是要按照市場價格進行評估確定貨幣補償金額，但這種表述引起了歧義。二次徵求意見稿明確規定，對被徵收房屋價值的補償金額，不得低於 房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
北京大學法學院副院長 沈巋指出，關於補償標準，根據新的徵求意見稿規定，市場價格成了最底線。考慮到中國在現實的徵收和拆遷過程中，很多 被徵收人的 房屋所有權及其他合法權益的形成有歷史因素，有很多複雜情況，不能一概籠統地用市場價補償，在市場價基礎上，只要考慮的因素是合理的，就可以高於市場價。
20xx年國務院出台的《國有土地上房屋徵收與補償條例》在行政程序、補償標準等方面對徵收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及徵收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續這樣的態勢。“最高人民法院20xx年針對房屋徵收案件出台了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”
楊在明認為，而徵收拆遷是一個持續的過程，其中還包含了徵收決定的前置程序問題、徵收補償協議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續出台相關司法解釋。“爭取在明年再出台一個相關的司法解釋。”