為了規範房地產開發經營行為，制定了《城市房地產開發經營管理條例》，下面是小編精心為大家整理收集的《城市房地產開發經營管理條例》釋義，歡迎大家閲讀。
《城市房地產開發經營管理條例》釋義
第一章 總 則
《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《條例》)，是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的要求並以其有關規定為依據制定的。《條例》主要對房地產開發企業、房地產開發建設、房地產經營的監督管理作了具體、完善性的規定。本章為總則，共4條，是整個條例的綱領性規定，明確了為什麼制定本條例、條例管什麼以及誰來管理等重大問題，具體規定是：(1)立法目的(第一條);(2)調整對象和適用範圍(第二條);(3)開發經營的基本原則(第三條);(4)開發經營的管理體制(第四條)。
第一條 為了規範房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
[釋義]本條例是關於條例立法目的和制定依據的規定。 我國的房地產業是在黨的十一屆三中全會以後，隨着經濟體制改革和社會主義市場經濟的發展，在土地有償使用、住房制度改革、城市建設綜合開發三項重大改革基礎上發展起來的。目前，已經初步形成為一個包括土地使用權出讓和轉讓、房地產開發和經營、房地產交易和中介服務等多種經濟活動的高附加值的綜合性產業。在房地產業的各項經濟活動中，房地產開發經營是發展最快的。到90年代中期，房地產開發年完成投資佔全社會固定資產年完成投資的16%，開發建設的商品住宅占城鎮住宅供應量的近一半，商品房的銷售額相當於全社會消費品零售總額的7%左右。房地產開發經營作為房地產業的重要環節，直接關係到房地產業的健康發展。也對國民經濟的運行產生重要影響。 我國房地產開發經營的迅猛發展，不僅帶動了土地使用制度改革的深入，而且加速了房屋建設和舊城改造的速度，使居住條件不斷改善，同時也促進了學校、商業服務網點、郵電通訊、文化醫療等配套設施的發展，改變了城市面貌，繁榮了城市經濟，帶動了社會經濟的發展。但是，由於投資體制、管理體制以及一些管理制度不健全、措施不得力等原因，在現實房地產開發經營中還存在着一些不容忽視的問題，如房地產開發結構不盡合理;集體土地上的房地產開發比較嚴重;房地產開發企業設立不規範，“皮包”公司、“炒項目”現象仍然存在;房地產開發中土地使用權出讓與項目建設脱節，與城市基礎設施配套建設脱節，與拆遷安置脱節現象嚴重;房地產交易不規範，變相私下轉讓，影響被拆遷人、商品房預購人權益的現象時有發生;商品房價格居高不下、商品房質量問題仍然比較突出等等，影響了廣大居民購房的積極性。危及到居民的生活和財產安全，這些問題在全國各地不同程度的存在。因此，為了規範房地產開發經營行為，加強對房地產開發經營行為的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《城市房地產管理法》的有關規定製定了本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
[釋義]本條是關於條例適用範圍和調整對象的規定。
條例適用範圍和調整對象是條例的效力範圍，是解決“是什麼”和“管什麼”的問題，在立法過程中，對調整對象上有以下幾種觀點：一種觀點認為，房地產開發項目轉讓、商品房銷售等行為應當在房地產轉讓有關規定中調整，不宜在本條例中規範。一種觀點認為，房地產轉讓和房地產抵押都是房地產開發經營的重要組成部分，應當納入本條例調整。還有一種觀點認為，條例只調整經營性房地產開發活動，經濟適用房等政策性房地產開發及劃撥土地上房地產開發不應當在本條例中規範。上述意見實際上涉及到條例的調整對象問題，從目前房地產開發經營中存在的問題出發，根據《城市房地產管理法》，參考地方法規，最終確定條例主要是從取得土地使用權之後到用户領取房地產產權證書之前這一階段中房地產開發企業的行為規範的調整，是對經營性房地產開發行為的調整。具體包含以下幾層意思：
1、以房地產開發企業活動為主線，對經營性開發行為的調整。實質上是房地產開發企業的行為準則。
2、既包含基礎設施、房屋建設行為，也規範開發中房地產開發項目轉讓行為，以及開發後的銷售、出租行為，主要是房地產二級市場行為。
3、政策性房地產開發經營和劃撥土地上的房地產開發行為也具有經營的特點，其與一般房地產開發經營行為的差異在於前者在政策上享受優惠和價格上受到限制，其它如企業的設立條件、房地產開發的質量、開發經營程序等方面應當是一致的。因而也應當納入本條例的調整。
4、自建自用等非經營性房地產開發行為，只是為了自用，開發產品僅僅為了滿足開發者自身進行其他生產、經營或消費之需要，一般不直接進入市場。而且隨着市場經濟的不斷髮展和社會分工的細化，房地產社會化、商品化程度的提高，企事業單位、個人的房地產需求將主要依賴市場，自建自用形式的房地產開發將越來越少。因此，不適用本條例。
5、土地使用權出讓和劃撥行為是土地一級市場行為，適用於土地管理法、城市房地產管理法、城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，不適用本條例;房地產立項審批管理，屬投資法的調整對象，不適用本條例;購房者取得房屋產權證書後的商品房轉讓、出租、抵押，屬房地產三級市場行為，具體適用城市房地產管理法交易行為的規範和其他專門交易法規調整，也不適用本條例。
具體條例的適用範圍即管什麼，應主要從對什麼人、對哪些行為以及在多大地域範圍內有效。
1、條例管什麼人：
條例主要是對房地產開發企業的設立、項目取得、開發建設直至經營活動進行規範，因而是以房地產開發企業為主體規範的。當然，對房地產開發經營監督管理中有關行政主管部門及其工作人員也應當遵守本條例的規定。
2、管什麼行為：
條例是從房地產開發項目立項、取得土地使用權之後開始規範的，對項目立項審批和取得土地使用權的行為不直接涉及，僅作銜接性規定，主要規範下列行為：(1)房地產開發企業設立行為;(2)房地產開發建設行為;(3)房地產開發項目轉讓行為;(4)商品房銷售(包括預售、現售)行為;(5)對以上行為的監督管理行為。
3、管多大地域：
條例適用於中華人民共和國城市規劃區內國有土地上的房地產開發經營。規劃區外國有土地上的房地產開發經營參照適用。依照城市規劃法規定，“城市”是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮;“城市規劃區”是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。每個城市的規劃區具體範圍，由城市人民政府在編制城市總體規劃時劃定。依照我國憲法和土地管理法規定，“國有土地”包括(一)城市市區的土地;(二)農村和城市郊區中依法沒收、徵用、徵收、徵購、收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外);(三)國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘塗、河灘地以及其他土地。集體土地不能直接用於房地產開發經營，必須先行徵用轉為國有土地後，才能進行房地產開發經營。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。
[釋義]本條例是關於房地產開發總原則的規定。
一、房地產開發的總的原則，不僅是房地產開發企業應當遵循的原則，也是行政主管部門在房地產開發經營的監督管理中應當掌握的原則。這一總的原則是我國房地產開發經營中長期經驗和教訓的總結。
二、房地產開發是一項綜合性強，涉及面廣的產業，不僅關係到一個地區、一個城市長遠發展的大計，也關係到廣大居民安居樂業的切身利益。在房地產開發過程中不僅應當考慮經濟效益，還必須綜合考慮社會效益和環境效益，實行三個效益的統一。經濟效益是房地產開發的直接的主要的目的，也是推動房地產開發的直接動因。但如果只片面追求經濟效益，不顧社會效益和環境效益，其經濟效益也不會持久，更難以長遠的發展。同時，政府及其有關部門在房地產開發經營監督管理中也應當通過政策和法律、經濟、行政手段來加以引導和控制，確保房地產開發經營中的經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
三、城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，合理利用城市土地，協調城市空間佈局和各項建設的綜合部署及具體安排。城市規劃是城市建設和管理的基本依據，是保證城市土地合理利用和開發經營活動正常進行的前提和基礎。要把城市建設好、管理好，首先必須規劃好，以城市規劃為依據指導城市建設和管理。實踐證明，城市規劃對城市建設和發展起着重要的綜合、協調和指導作用。但是，在一段時期以來，在房地產開發經營中，有些地方為了吸收投資，過分遷就投資者，盲目上開發項目，造成了城市規劃佈局的混亂;有些地方不按規劃、不重視規劃的長期性，盲目設立開發區、居住小區;有些地方在土地出讓中，沒有按“先規劃、後用地”的原則辦事，致使土地出讓與建設項目脱節，與基礎配套設施脱節、與拆遷安置脱節，土地長期閒置與浪費等問題嚴重。因此，條例在總則將全面規劃、合理佈置、綜合開發、配套建設以房地產開發的總原則確定下來。
四、所謂“全面規劃、合理佈局”，就是強調在房地產開發經營中應當先行規劃、合理安排開發項目，使開發建設統一納入規劃管理，嚴格按照規劃要求進行。所謂“綜合開發、配套建設”就是在一定規模的建設區域內，按其使用性質對建築物、構築物和基礎設施有計劃、按步驟地分期分批地進行建設。建設中要將供水、排水、供氣、供暖、道路交通、商業網點和幼兒園、學校、消防等方面一併考慮安排。除一個開發項目本身的設施配套、公益設施的統籌安排外，還要考慮與城市大系統諸多設施的配套。實現全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設，不僅表明我國房地產開發不斷完善，也是我國房地產業持續、健康發展的切實保證。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
[釋義]本條是關於房地產開發經營管理體制的規定。
一、所謂房地產開發經營活動的監督管理，是指國務院建設行政主管部門和縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門依據法律、行政法規以及規定的職權代表國家對房地產開發經營活動進行監督和管理的行為。所謂與房地產開發經營有關的土地管理工作，是指國土資源部和縣級以上地方人民政府負責土地管理工作的部門依據法律、行政法規以及其規定職權代表國家對土地資源的規劃、管理、保護與合理利用的管理，而不是對房地產開發企業以及企業生產經營開發活動的管理。兩者都具有權威性、強制性和綜合性，但兩者側重點是不同的。
二、本條第一款規定了國務院建設行政主管部門即建設部在房地產開發經營方面的監督管理職權。依據國務院批准的建設部“三定”方案的規定，建設部在這方面具體職責有：(一)研究擬定城市規劃、村鎮規劃、工程建設、城市建設、村鎮建設、建築業、住宅房地產業、勘察設計諮詢業、市政公用事業的方針、政策、法規以及相關的發展戰略、中長期規劃並指導實施，進行行業管理;(二)指導全國城市規劃、村鎮規劃、城市勘察和市政工程測量工作，負責國務院交辦的城市總體規劃和省域城鎮體系規劃的審查報批，參與土地利用總體規劃的審查，指導全國城市規劃執法監察;(三)負責制定各類房屋建築及其附屬設施和城市市政設施的建設工程的抗震設計規範;指導城市地下空間的開發和利用;(四)指導全國建築活動，規範建築市場，監督建築市場準入、工作招投標、工程監理以及工程質量和安全;(五)指導全國城市和村鎮建設，指導城市供水節水、燃氣、熱力、市政設施、公共客運、園林、市容和環衞工作;(六)指導規範房地產市場;(七)指導城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作;(八)提出住宅建設與房地產業中長期規劃和科技發展戰略、產業政策的規章，擬定住宅建設、房屋拆遷、房地產開發、房地產市場、房地產評估、物業管理的規章制度並監督執行;(九)指導全國住宅建設和住房供應政策的實施;(十)擬定房地產開發企業、物業管理企業、社會中介服務機構的資質標準;(十一)提出房地產估價專業技術人員執業資格標準;(十二)貫徹落實國家關於推進城鎮往房制度改革的方針政策和措施;(十三)指導城鎮住房制度改革工作;(十四)負責住房公積金和其他房改資金的政策指導並監督使用。
三、本條第二款規定了縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門在本行政區域內負責房地產開發經營的監督管理工作。這裏規定“房地產開發主管部門”，是根據全國各地機構設置的不同情況而簡稱的，是一個靈活性的規定。從全國各地地方房地產主管部門的規定來看，主要有以下幾種情況：一是政府設立專門的房地產開發辦公室，負責政府賦予的有關房地產開發職權，如大連、武漢市;一是由房屋土地管理局行使房地產開發經營監督管理職權，如上海市;一是由建委與房屋土地管理局依其職權分工共同行使房地產開發經營監督管理職權，如北京市建委負責房地產開發項目管理，市房屋土地管理局負責商品房預售管理;還有一種情況是由房地產管理局(或房產管理局)依法行使房地產開發經營監督管理工作。因此，本條第二款規定的房地產開發主管部門的具體職責，應當依各地方有關規定執行，行政法規不干預地方機構改革和機構的具體設置。
四、本條第三款規定了縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門在房地產開發經營管理的職責。根據國務院批准的國土資源部的“三定”方案的規定，國土資源部在土地管理上的具體職責是：(一)發佈土地資源規章、研究擬定管理、保護與合理利用土地資源政策，制訂土地資源管理的技術標準、規程、規範和辦法;(二)組織編制和實施國土規劃、土地利用總體規劃和其他專項規劃，參與報國務院審批的城市總體規劃的審核，指導、審核地方土地利用總體現劃;(三)監督檢查各級國土資源主管部門行政執法和土地規劃執行情況，依法保護土地資源所有者和使用者的合法權益，承辦並組織調處重大權屬糾紛，查處重大違法案件;(四)擬定實施耕地特殊保護和鼓勵耕地開發政策，實施農地用途管制，組織基本農田保護;(五)制訂地籍管理辦法，組織土地資源調查，地籍調查、土地統計和動態監測，指導土地確權、城鄉地籍、土地定級和登記等工作;(六)擬定並按規定組織實施土地使用權出讓、租賃、作價出資、轉讓、交易和政府收購管理辦法，制訂國有土地劃撥使用目錄指南和鄉村用地管理辦法，指導農村集體非農土地使用權的流轉管理;(七)指導基準地價、標定地價評測，審定評估機構從事土地評估的資格，確認土地使用權價格。承擔報國務院審批的各類用地的審查對審查、報批工作。(八)對省級人民政府國土資源主管部門實行業務領導，省級人民政府國土資源主管部門主要領導幹部的任免，需徵得國土資源部的同意。
根據一事由一個部門管理的原則和中央不干預地方機構改革、不要上下對口的精神，地方人民政府負責土地管理工作的部門的職責由各地依照有關法律、行政法規具體確定。