浙江省涉外房地產開發經營管理暫行辦法

房地產業是我國國民經濟發展的重要支柱產業,由於較高的平均利潤率,也成為繼電子行業之後的第二大投資行業。浙江省涉外房地產開發經營管理暫行辦法是如何實施的?下文是浙江省涉外房地產開發經營管理暫行辦法，歡迎閲讀!

第一章　總

則

第一條　為加強涉外房地產開發經營管理，促進對外開放和外向型經濟的發展，根據國家有關法律、法規，結合本省實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱涉外房地產開發經營，是指經批准在本省開發經營房地產的外商投資企業，以及有權開發經營涉外房地產的省內房地產開發企業(以下統稱涉外房地產企業)，按規定取得國有土地使用權後，依照規劃開發土地、建設公用基礎設施或房屋，並從事房地產轉讓、出租、抵押等經營活動。

第三條　本辦法適用於本省沿海開放城市、沿海經濟開放區各市、縣以及經省政府批准的其他區域內的涉外房地產企業。

第四條　涉外房地產開發經營，應本着統一規劃、合理佈局、節約用地的原則，有計劃、有步驟地進行。

涉外房地產開發經營，應符合國家吸收外資產業政策的要求。開發建設有利於引進外商投資舉辦先進技術企業、產品出口企業的工業廠房以及配套的生活服務設施等綜合性項目;開發建設有利於加強城市基礎設施建設、加快舊城改造的房地產開發項目;以及改善投資環境、加快外商投資區建設、進行成片土地開發的房地產項目。

第五條　除成片土地開發外，外商投資開發經營涉外房地產應主要採取中外合資經營、合作經營形式。

省內房地產開發企業可以已擁有的國有土地使用權、建築物和工業產權作為條件，與外商合資、合作開發經營涉外房地產。

第六條　涉外房地產企業的開發經營活動，必須遵守國家的有關法律、法規。

涉外房地產企業在經批准的協議、合同、章程規定範圍內，有權自主進行房地產開發經營，其合法權益受法律保護。

第七條　省城鄉建設廳是涉外房地產開發經營的行政主管部門。

第二章　企業設立

第八條　省內房地產開發企業按規定報經批准後，可開發經營涉外房地產。

外國公司、企業和其他經濟組織或個人，可按規定進行投資，設立涉外房地產企業。

第九條　設立涉外房地產企業，必須具備下列條件：

(一)開發經營的項目必須符合本辦法第四條的規定;

(二)企業技術資質必須達到國家建設部部頒三級及三級以上等級標準;

(三)企業的註冊資本與投資總額的比例符合國家有關規定，並按合同、章程規定的期限繳清出資。可以一次性繳清出資，也可以分期繳付出資。

中外合資經營涉外房地產企業的註冊資本中，外商出資比例不得低於百分之二十五，不高於百分之七十五。

中外合資經營的涉外房地產企業應有一定規模，外商出資金額，一般應在二百萬美元以上或等值的其他可兑換貨幣。

第十條　設立開發經營房地產的外商投資企業，須按外商投資企業辦理審批手續。其項目建議書和可行性研究報告，應報省計劃經濟委員會審批;合營或合作各方簽訂的合同、章程，報省對外經濟貿易委員會審查批准，核發批准證書;合營企業或合作企業經批准後，向工商行政管理部門申請登記，領取營業執照。

設立開發經營房地產的外商投資企業，應持批准的項目建設書、合營或合作各方簽訂的合同、章程和企業技術資質證明，報省城鄉建設廳審定企業技術資質等級。

第三章　開發建設

第十一條　涉外房地產企業在本省開發房地產，其土地使用權的取得，須按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》等有關規定辦理。

第十二條　涉外房地產企業的開發建設項目，由省計劃經濟委員會會同省城鄉建設廳實行專項計劃管理，並由統計部門會同建設行政主管部門實行專項統計。

第十三條　涉外房地產企業在城市規劃區內開發建設的項目，須符合城市規劃，服從規劃管理;在城市規劃區外的成片房地產開發，應編制總體規劃，經批准後按規劃進行開發建設。

開發建設項目的規劃審批，按有關規定辦理。

第十四條　涉外房地產開發建設項目的設計，一般應由中華人民共和國境內具備相應資質的設計單位承擔。需要委託中華人民共和國境外設計單位設計的，該設計單位的資格須報省城鄉建設廳審查。省城鄉建設廳應在十五天內給予答覆。

出售、出租給中華人民共和國境外人員的住宅，其建築設計標準應適應境外人員的居住需要。別墅式住宅佔商品住宅的比例應適當控制。出售、出租給中華人民共和國境內個人的住宅，須執行國家有關建築設計標準。

第十五條　涉外房地產開發建設項目的建築施工，須納入建築市場統一管理，實行公開招標，並按統一規定的辦法進行評標和決標。工程質量應由工程質量監督部門依照規定實行監督。

第十六條　涉外房地產企業建成的房屋，應組織竣工驗收合格後，方可按規定出售、出租。

第四章　經營祕管理

第十七條　涉外房地產企業通過出讓方式取得國有土地使用權後開發建設的房屋，可以按出讓合同規定出售、出租或抵押;以行政劃撥方式取得國有土地使用權後開發建設的房屋，須按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金後，方可出售、出租或抵押。

第十八條　涉外房地產企業開發建設的商品房屋應以向境外銷售為主，其比例不得低於可供銷售總量的百分之七十，並收取外匯。

向中華人民共和國境外銷售的商品房屋，購買者的身份應符合國家公安管理的有關規定。向境內銷售的商品房屋，購買、租賃對象應主要為外資企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業;境內居民個人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購買或租賃住宅;境內的國家機關、團體、事業單位和國營集體企業，不得購買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。

第十九條　房屋出售可在中華人民共和國境內進行，也可在中華人民共和國境外進行。但沒有與中華人民共和國建立外交關係或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區除外。

第二十條　房屋出售價格由買賣雙方協商確定。如出售價格低於房屋所在地商品房成本價的，當地市、縣房地產管理部門有優先購買權。出售人應將出售價格報當地建設行政主管部門和物價部門備案。

第二十一條　房屋買賣雙方應簽訂買賣合同。房屋買賣合同應具備房屋的使用性質、結構、裝飾標準、價格、付款方式、交付使用時間、相應的土地使用權比例或範圍、售後保修服務和違約責任等主要內容。

第二十二條　雙方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內，應按規定辦理房屋所有權、土地使用權過户登記，領取房屋所有權證和土地使用證。

第二十三條　涉外房地產企業預售房屋須具備下列條件，報市、縣建設行政主管部門審查批准。

(一)有審核批准的工程設計圖紙;

(二)已取得建設工程規劃許可證和土地使用證;

(三)除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的百分之二十以上;

(四)工程施工進度和竣工交付日期已確定;

(五)預售計劃和對象符合規定;

(六)已落實預售款收取和使用的監督方案。

第二十四條　預售房屋時，買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》。涉外房地產企業收取的預售款應存入指定的銀行。房屋竣工後，預售款必須首先用於支付及清償該預售房屋的全部費用後，方可另作他用。

第二十五條　預售房屋交付時，買方憑《房屋預售合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，並按本辦法第二十二條的規定辦理登記。

第二十六條　房屋出租，租賃雙方應簽訂《房屋租賃合同》，並在三十天內按規定辦理租賃登記。

第二十七條　出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續租合同。

出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優先購買權。

第二十八條　房屋所有權可以抵押。房屋所有權抵押時，其使用範圍內的土地使用權隨之抵押。

第二十九條　房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，並在三十天內按規定辦理抵押登記。

第三十條　已出租的房屋抵押時，應書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續有效。

第三十一條　因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規定辦理權屬變更登記。

第三十二條　由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權隨之轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的有關規定辦理。

第三十三條　高層樓宇和成組團的居住新村、別墅區，須設立物業或屋宇管理機構，負責維護管理屋宇和公共設施。

第五章　法律責任

第三十四條　違反本辦法規定的，由各管理部門依照有關規定給予處罰。

第三十五條　當事人對行政處罰決定不服的，除法律、法規另有規定外，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請複議。對複議決定不服的，可以在接到複議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以依法直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又拒不執行處罰決定的，由作出處罰決定的機關依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

第三十六條　中外合資經營、合作經營的涉外房地產企業在履行合同、章程時發生糾紛，董事會不能協商解決時，可根據書面協議提請中華人民共和國仲裁機構或其他的仲裁機構仲裁。

第三十七條　涉外房地產企業在開發經營活動中涉及房屋所有權和使用權的糾紛，可向房地產仲裁委員會申請調解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。

第六章　附

則

第三十八條　涉外房地產企業開發經營中有關外匯事宜，依照國家外匯管理規定辦理。

第三十九條　涉外房地產企業開發經營中的各項保險，應向中華人民共和國境內的保險公司投保。

第四十條　涉外房地產企業以及其他納税義務人應按國家和本省的有關規定繳納税費。

第四十一條　涉外房地產企業的房屋出售、預售、出租、抵押等情況，應按年報送市、縣建設行政主管部門備案。

第四十二條　香港、澳門、台灣地區的公司、企業和其它經濟組織或個人，投資設立涉外房地產企業，參照本辦法辦理。

第四十三條　本辦法執行中的有關具體問題由省城鄉建設廳負責解釋。

第四十四條　本辦法自公佈之日起施行。

第一條　為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。

第二條　本試行辦法所稱涉外房產，是指依法成立核准在本市開發經營房地產的外商投資企業建造的商品房屋;本市內資房地產開發企業建造的向境外或境內的外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構銷售的商品房屋;其他向外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構轉讓、出租的各類房屋。

本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。

第三條　無錫市房地產管理局(以下簡稱市房管局)是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。

第四條　涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。

第五條　涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關係或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。

第六條　涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣(市)政府批准。

第七條　涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建築面積及相應的土地使用權比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣(市)房產交易主管部門核准。

第八條　涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設用地規劃許可證;

(三)有建設工程規劃許可證;

(四)有審核批准的建設項目工程施工圖紙;

(五)凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程;有地下設施的房屋已完成建築安裝投資額20%以上(不含土地出讓金，由有監督權的開户銀行出具證明);

(六)工程施工進度和交付日期已確定。

第九條　涉外商品房可在竣工後直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：

(一)有土地使用權有償出讓合同和土地使用證;

(二)有建設用地規劃許可證;

(三)有建設工程規劃許可證;

(四)有市建設工程質量監督站的驗收合格證書。

第十條　涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣(市)房產交易主管部門批准，並領取《商品房外銷許可證》。

第十一條　涉外商品房預售或銷售時，買賣雙方應分別簽訂《外銷商品房預售合同》或《外銷商品房買賣合同》。合同內容包括：

(一)雙方當事人的姓名或企業名稱、法人代表、地址和身份;

(二)商品房的位置、編號、建築面積及平面圖紙;

(三)相應的土地使用權比例及土地有償使用到期時間;

(四)商品房價格;

(五)商品房款的支付方式;

(六)房屋交付時間和交付方式;

(七)房屋的權屬和使用性質的規定;

(八)賣方的修繕責任和買方應遵守的關於房屋使用、管理、維修等方面的規定;

(九)違約責任和糾紛處理方式;

(十)雙方約定的其他內容。

第十二條　涉外商品房交易雙方簽訂的預售或銷售合同，應經房屋所在地市、縣(市)公證機關公證。

經批准在境外預售的商品房，需經購房者所在國(地區)公證機關證明該境外購買人在合同上簽名(蓋章)的真實性，憑此證明文件向市、縣(市)公證機關辦理預售合同公證。

第十三條　涉外商品房預售雙方應於《外銷商品房預售合同》簽訂生效之日起三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理涉外商品房預售備案登記。

房屋竣工驗收合格後，房地產開發企業應按《外銷商品房預售合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產轉移登記和領取房屋所有權證，同時按規定繳納税費。

第十四條　直接銷售涉外商品房，買賣雙方應在《外銷商品房買賣合同》簽訂生效之日起三十日內，持《外銷商品房買賣合同》和房屋交付憑證到市、縣(市)房產交易管理機構和房地產產權監理機構辦理房產移轉登記和領取房屋所有權證，並按規定繳納税費。

第十五條　房地產開發企業刊登外銷商品房銷售或預售廣告除應符合有關規定要求外，須向廣告經營單位提交《商品房外銷許可證》，銷售或預售廣告中應載明許可證編號，否則不得刊登銷售或預售廣告。

第十六條　涉外商品房價格由買賣雙方協商確定。出售價低於本市商品房成本價時，市、縣(市)政府有優先購買權。房地產開發企業應在房屋預、銷售前將價格報市、縣(市)房產交易主管部門、物價部門和財政部門備案。

第十七條　非新建的各類房屋向外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構銷售，應符合《無錫市城鎮房產交易管理辦法》的有關規定。房屋轉讓前，須經房地產估價機構進行價格評估，共有房產進行涉外交易的，必須有共有人的書面協議。

有下列情況之一的房屋不得交易：

(一)無房屋所有權證的;

(二)行政劃撥土地未辦理土地有償出讓手續或未補交土地出讓金的;

(三)產權有爭議或者他項權利未了結的;

(四)經批准列入建設項目，確定兩年內拆除的;

(五)妨礙他人合法權益或者公共利益的;

(六)其他限制產權轉移的。

第十八條　非新建涉外房屋銷售，買賣雙方應在買賣合同簽訂之日起三十日內，持合同到市、縣(市)房產交易管理機構辦理所有權審查、登記、繳納税費等手續，併到市、縣(市)房地產產權監理機構領取房屋所有權證。

第十九條　涉外房產再轉讓除應按規定繳納契税、交易管理費外，還應按規定繳納土地增值税。

土地增值税由賣方交納，由税務部門負責收取。

第二十條　涉外房產出租，租賃雙方應簽訂《涉外房產租賃合同》，經公證後在三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理登記。

第二十一條　出售已出租的房產，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續租合同。

出售已出租的房產，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優先購買權。

第二十二條　涉外房產所有權可以抵押。涉外房產所有權抵押時，抵押人和抵押權人應簽訂抵押合同，在三十日內到市、縣(市)房產交易管理機構辦理抵押審核登記。

第二十三條　已出租的涉外房產抵押時，應當書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續有效。

第二十四條　抵押關係終止後，自終止之日起十五日內，雙方當事人應持有關合同與憑證到市、縣(市)房產交易管理機構辦理註銷手續。

因處分抵押物而取得房屋所有權的，抵押人和抵押權人應在三十日內持有關憑證到市、縣(市)房產交易管理機構辦理權屬變更登記。

第二十五條　涉外房產交易中涉及土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和本市有關規定辦理。

第二十六條　房地產開發企業售出的高層樓宇、居住小區住宅、別墅區住宅等涉外房產，應設立物業、屋宇管理機構或委託有關物業公司負責屋宇和公共設施的維修管理。

第二十七條　違反本試行辦法規定的，分別不同情況進行處罰：

(一)無照經營外銷商品房或涉外房產交易中違法經營的，由工商行政管理部門沒收非法經營所得，並處2萬元以下的罰款;

(二)未取得商品房外銷許可證，私自進行涉外房產交易的，由房管部門處以成交額30%以下的罰款。經審查符合有關規定的，限期補辦手續;不符合有關規定的，不予辦理有關手續;

(三)隱匿涉外房產交易價格，偷逃税費的，由税務部門責令按實補交税費，並處以應補交税費三倍以下的罰款;

(四)利用非法手段進行房產登記的，登記無效，房地產管理部門可根據情節輕重處以二千元以上五千元以下罰款;

第二十八條　涉外房產買賣(包括預售)、租賃、抵押等經營活動中發生糾紛，可依法向有關仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第二十九條　本試行辦法由無錫市房地產管理局負責解釋。

第三十條　本試行辦法自發布之日起施行。