近年來，隨着城市化進程的推進，城鎮住房制度改革的不斷深入，我縣住宅建設步伐加快，住宅消費有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場不斷髮展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發揮了重要作用。我們按照縣委統一部署，對我縣房地產市場現狀進行了認真分析，客觀地判斷今後幾年的發展走勢，並提出了可持續發展的對策。
一、我縣房地產市場基本概況
（一）房地產企業及開發概況
截止今年5月底，我縣共有房地產開發企業27家，按開發資質等級分：二級資質企業1家，三級資質企業6家，四級資質企業10家，項目公司10家；按註冊資本來源分：縣外企業6家，縣內企業21家；按企業分佈劃分：武康地區23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地區開發量劃分：武康301.24萬平方米（佔全縣的91.68%），乾元14.1萬平方米（佔全縣的4.29%），新市11.08萬平方米（佔全縣的3.37%），洛舍2.14萬平方米（佔全縣的0.66%）。上述情況反映了我縣房地產企業開發量及分佈，主要集中在縣城武康。（詳見附件一）
縱觀我縣房地產業的發展，主要經歷了起步、激活、提升三個階段：1992年，隨着莫幹新村的開工建設，標誌着縣城武康真正意義上的房地產開發起步；1999年，隨着住房制度改革的不斷深入，實物分房的終止，銀行按揭貸款和住房公積金貸款的開始，我縣的房地產業被進一步激活；XX年，隨着舞陽花園、陽光花園等小區的建設，標誌着縣城武康的房地產開發，已從以前的組團式向小區開發轉變，無論從規模上，還是小區的規劃設計及小區內的物業配套上，都有了質的變化，從而提升了我縣的房地產開發品位。特別是從XX年開始，縣城武康的房地產市場進入了一個快速增長的時期，施工面積從XX年34.61萬平方米，增加到XX年的43.78萬平方米、XX年的141.94萬平方米（其中拆遷安置房23.43萬平方米）；新開工面積從XX年的18.1萬平方米，上升到XX年的29.25萬平方米，XX年的91.98萬平方米，住宅商品房均價從XX年的1200元/平方米上升到XX年的1500元/平方米、XX年的2080元/平方米。(詳見附件二)
（二）房地產業在我縣社會經濟發展中的地位和作用
1、房地產業已經成為我縣國民經濟的重要支柱產業。XX年全縣房地產開發投資10.22億元，房地產開發投資佔固定資產投資的比重為21.14%。同時房地產開發直接為建築業提供市場，XX年實現房地產及建築業增加值8.86億元，佔gdp的10.3%,並直接帶動建材、化工等多個行業的發展。XX年度我縣房地產及建築業創造税收收入9166萬元，佔全縣財政總收入的9.03%，佔地方財政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地產投資6.49億元，佔固定資產投資23.95%。為地方財政實現税收8312萬元，佔全縣財政總收入的15.63%，佔地方財政收入的28.06%。
2、房地產業的發展推進了城市化進程。近幾年來，通過房地產開發，政府有償出讓土地使用權，從而有利於政府更好地經營城市。自1999年至XX年共出讓用於房地產開發土地2595畝，獲得了8億元的土地出讓金，為加快推進城市化進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程，先後建成了千秋廣場、春暉公園、會展中心等一批城市基礎設施工程，以及120萬平方米的城市道路，拉大了城市框架，為中等城市建設打下了堅實的基礎。
3、房地產業的發展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產開發更注重了環境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發的規模、小區的規劃和設計，還是工程質量上，都有了很大的提高，改善了居住環境，提高了城市品位。如舞陽花園、昇華陽光花園等一批較高檔次的住宅小區的建成，不但改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調的狀況，也帶動了城市其它建築規劃理念的形成和發展，為促進城市建設規劃設計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。
與此同時，房地產業的發展也進一步提高了居民的生活質量，我縣城鎮居民人均住房面積已經由XX年的27.5平方米上升到XX年底的33平方米（全省平均水平為28平方米）。
（三）對房地產業現狀的基本判斷
近年來，我縣房地產業正處於住宅建設總量增長、住房質量提升時期，房價出現持續上漲，特別是今年春節以來，房價上漲較快，但總體上還是處於良性發展階段。
1、從周邊比較來看，通過對餘杭、富陽、臨安等城市的考察，我縣房價仍屬偏低水平。
周邊城市XX年公寓房開發及銷售情況表單位：平方米
城市XX年新開工面積銷（預）售面積均價
餘杭165.51萬86.83萬3200元
富陽46.9萬28.1萬2950元
臨安53萬30萬2600元
德清91.98萬81.32萬2080元
湖州133萬70萬3500元
安吉58萬45萬1900元
2、從成本分析來看，根據我們對縣內房地產企業的抽樣調查顯示，由於開發成本的迅速上漲，直接導致了房價的快速上漲。以美都房產為例（如下表）：
房地產企業開發成本構成表單位：元/平方米
年份成本構成XX年XX年XX年XX年
成本價所佔比率成本價所佔比率成本價所佔比率成本價所佔比率
土地成本27024.5538030.452030.5971035.15
建築安裝費63057.2766052.895055.88105051.98
規費及營業税18016.3619015.221012.3524011.88
辦公及財務費用201.82201.6201.18200.99
合計1100125017002020
説明：以上成本未包括廣告宣傳費用及合同索賠等風險費用。
3、從需求分析來看，隨着城市化進程的加快，促進了人口集聚和住房的潛在需求。根據中等城市發展目標，縣城武康城市範圍將進一步擴大，目前正向30萬人口，30平方公里的中等城市努力，由於城市化進程的推進，縣城規劃區從1998年的6.99平方公里6.6萬人口，發展到XX年的14平方公里12萬人口，這種人口的集聚勢必帶動住房消費。
隨着縣城基礎設施的完善和鄉鎮區域調整，對縣城以外鄉鎮的吸引力也日趨加強，尤其是今年供電緊張，鄉鎮購房者特別踴躍，已成為我縣購房羣體中的重要組成部分。
隨着交通條件的逐步改善，外地開發商也普遍看好我縣，特別是從去年以來拍賣土地絕大部分被外地公司取得，外地房地產商開始進入我縣，説明我縣房地產的利潤空間還很大。隨着杭寧高速公路與上塘高架的接通，吸引了大批杭州購房者，特別是錦繡豪園、藍色港灣、隱龍山莊、香溢山莊等樓盤，有30%左右為杭州購房者，外地購房户的湧入刺激了我縣房地產發展。
4、從經濟綜合分析來看，我縣經濟水平的快速發展為房地產市場快速發展帶來新的機遇。近年來，我縣城鎮居民生活水平不斷提高，gdp總額從1998年的47.8億元增加到XX年的85.97億元，XX年全縣人均gdp達到20294元。按照發達國家經驗，人均gdp超過1000美元，樓市便進入了快速成長時期。XX年我縣城鎮居民人均可支配收入達到11698元；農民人均純收入從1998年的3863元上升到XX年的5716元。至今年5月底，全縣儲蓄餘額50.92億元，人均儲蓄存款達到11953元，XX-XX年增幅分別為12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房價相對我縣經濟總量、gdp增速及城鄉居民收入、人均儲蓄額而言，正處在良性發展期。
儘管我縣房地產市場是健康有序的，但也存在着一些不容忽視的問題。
1、商品房供應存在結構性的矛盾。一方面，近幾年由於過分地重視了大户型商品房及中高檔商品房開發，商品住宅存在着結構性的矛盾，中小面積的普通住宅供應不足。據對我縣幾家房地產企業調研分析，由於我縣房地產供銷兩旺，許多開發商為銷售方便和降低成本，開發的住宅套型、面積越來越大，100平方米以上的佔90%以上，使低收入住房困難户無力購買商品房；另一方面，我縣從XX年剛開始實施了3萬平方米的經濟適用房建設，到XX年底交付使用，目前尚不能滿足低收入住房困難户的需求。
城區營業房總量偏多。由於我縣城區目前道路密度大，房地產開發中，臨街、臨路均有商鋪，據統計，到目前為止，城區已擁有營業房面積40.84萬平方米（存在一定比例的空置率）。在目前城區人口不多，商業容量不大的情況下，相對總量已經偏多。
2、房地產企業整體水平不高，管理不規範。目前我縣的房地產企業整體水平不高，管理不夠規範。開發規模還是不大，文化、教育等配套設施不完善；部分開發企業還存在違規收取定金、售房廣告不實、承諾不兑現、買賣合同填寫不規範及售後服務滯後等現象；物業管理剛剛起步，特別是老的居住小區，由於規模小、硬件設施差等原因，物業管理推行難度大。
3、房地產市場還存在不穩定因素。近年來，為推進我縣的招商引資工作，部分項目採用了與房地產開發捆綁的方式招商引資。到目前為止這種類型的房地產待開發面積達到2870畝，再加上通過單一的招、拍、掛方式，已出讓並在開發商手中的目前尚未開發的土地有405畝，使我縣的房地產在未來幾年的發展中還存在不確定因素，這些待開發的土地有可能在短期內對我縣的房地產市場影響較大。
4、對外宣傳力度不大，知名度不高。由於多種原因，作為與杭州“零距離”的我縣，這種特有的區位優勢未能有效地表現出來，德清在外的知名度與自身的條件並不一致。
二、我縣房地產業發展趨勢
近年來，我縣房地產業持續發展，穩步進入提升階段。在這一新的時期和新的階段，我縣房地產業正面臨着一次新的考驗，我們認為它既有繼續發展的有利條件，也有制約發展的因素存在。只要我們揚長避短，必將使房地產業真正成為我縣的重要支柱產業。
（一）房地產業發展的有利條件
1、區位優勢：我縣屬於杭州的外圍城市，縣城武康是離杭州最近的城市之一。根據杭州市新一輪《城市總體規劃》，杭州今後將形成“東動、西靜、南新、北秀、中興”的大都市格局，而我縣屬杭州總體規劃中“北秀”的有機組成部分，有6個鄉鎮與杭州零距離，特別是武康與杭州市中心的車程只有半小時。根據省建設廳、省城鄉規劃院聯合編制的《浙江省環杭州灣地區城市羣空間發展戰略規劃》，又把德清列為杭州大都市外圈城市之中，而且杭州輕軌規劃也在我縣預留了接口。
2、環境優勢：我縣山清水秀，山水資源豐富，自然環境優越，特別是我縣西部（104國道以西），適宜建設一批生態型住宅，能充分滿足都市人迴歸自然的生活理念，吸引大都市的白領族購房居住。
3、價格優勢：相對杭州半小時經濟圈的周邊地區而言，縣城武康的住宅商品房價格還處在較低的水平。
4、政府引導優勢：我縣已經將發展房地產業作為一個重要產業來培育，接軌杭州，利用與杭州“零距離”和“名山濕地”的優勢，努力打造江南休閒度假第一縣，把我縣建設成為最適宜居住的地區之一。
（二）房地產業發展的制約要素
1、宏觀政策對我縣房地產業發展的影響。在資金上，對房地產行業的限制措施陸續到位，影響力不斷擴大，特別是中國人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，銀行貸款門檻抬高。我縣從今年4月份開始，購房首付款比例較以前提高了10個百分點，其中：商業用房首付比例從40%提高到50%，住宅首付比例從30%提高到40%。同時，銀行對房地產開發企業貸款從嚴控制，並將從一些規模小、資質低、經營管理水平差的房地產開發公司中退出信貸，這必將影響房地產開發量，延長開發的週期。
2、“同城概念”對我縣房地產拓展的影響。作為杭州的強作用區，杭州購房者開始注意我縣的房地產業，這在今年春節後顯得特別明顯。真正要吸引杭州人來武康居住，必須要打破“兩城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通訊、高速公路收費等問題成為杭州人來武康購房居住的主要“瓶頸”。
（三）對發展趨勢的基本判斷
基於以上分析，我們認為：我縣的房地產業發展有利條件多於制約因素。因此，今後一段時期，房地產業將穩步發展，價格穩中有升，達到與富陽、臨安同等價位的水平。
三、我縣房地產業發展的對策措施
房地產業作為我縣新的經濟增長點，特別是隨着我縣“開放帶動、接軌滬杭”戰略實施的加快，我縣房地產開發特有的區位優勢、環境優勢、市場優勢和價格優勢將越來越明顯。因此，我們要進一步提高認識，採取切實可行的政策措施，促進我縣的房地產市場持續健康發展。
（一）強化規劃管理，調控土地供應
1、建議儘快編制房地產業和住房建設的中長期規劃，加強對房地產業發展的指導。一方面要在城市總體規劃和近期建設規劃基礎上，進一步明確各類房地產用地的佈局和比例；另一方面要科學測算房地產年度開發建設規模、區域分佈和結構比例，引導住房建設和房地產市場持續健康發展。
2、建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督；出讓土地量，按每年開發45萬平方米左右建築面積來控制（不包括拆遷安置），加上考慮適合杭州購房的10萬平方米，共55萬平方米，按照容積率1計算，共825畝土地。（詳見附件二）
3、建議對於單宗土地上建築面積在5萬平方米以上，實行帶方案招標出讓。主要是為充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。
4、建議嚴格控制與房地產開發項目捆綁的招商引資方式，便於房地產開發通盤安排，避免潛在的不穩定因素的存在。
（二）優化商品房開發結構，健全住房保障體系
根據我縣城鄉居民對住房的需求，逐步建立起住房多渠道供應體系，既要建設一批面向杭州等地的中高檔房地產項目，又要為低收入者建設一批經濟適用房。
1、建議加大經濟適用房建設的力度。根據我縣第一期經濟適用房建設的供求情況，本屆政府任期內，每年宜建設300-500套經濟適用房，面積在3-4萬平方米；同時，再由縣民政局、總工會、建設局對我縣低收入的住房困難户作進一步調查，更全面掌握實際情況，必要時調整經濟適用房的建設規模。
2、建議適量開發一批高檔住宅，開發地塊宜放在104國道以西，主要滿足本地的中高收入消費者和吸引外來購房者。同時，應增加小户型住宅，以滿足不同層次購房者的需求。
（三）加強市場監管，整頓市場秩序
1、建議在今年下半年，召開我縣第一次房地產工作會議，出台我縣房地產管理實施意見，進一步規範我縣房地產市場秩序；修改完善德清縣經濟適用住房管理辦法、德清縣城鎮廉租住房試行辦法。
2、建議建立房地產管理聯席會議制度，並組建跨系統行業協會。一是及時協調處理房地產中新出現的問題；二是積極組織參加省房交會和杭州市房交會，及時掌握杭城房市動態；三是研究提出具體應對措施。
3、加大推進物業管理力度。一是對於新開發的住宅小區，從前期物業管理入手，實行完全市場化的運行管理模式，使之達到100%；二是對於老的居住區，逐步推行物業管理，到XX年實行物業管理的小區達到70%。
（四）加強對外宣傳力度，打造“住在德清”品牌
1、建議利用各種媒體加大對外宣傳力度，特別是要對外宣傳我縣的區位優勢、資源優勢、生態優勢等方面。一是宣傳德清與杭州在空間概念上的“零距離”，着力宣傳德清是杭州半小時交通圈的衞星城市和杭州最近的城市；二是宣傳德清最適宜人居和度假休閒的優美環境，是杭州城外的“最佳居所”。
2、建議大力吸引房地產“巨頭”參與我縣的房地產開發。既能借助“巨頭”的品牌來擴大我縣的知名度，吸引大批具有一定實力的外地購房户，逐漸將武康建設成為吸引杭州人生活的“移民城市”，又有利於人口的積聚、觀念的轉變、信息的交流，甚至吸引更多外地客商來我縣投資興業。
課題組牽頭領導：童建華幹永福
課題組成員：邱芳榮楊杏山陳佐平瀋水法王國強步農建陶承紅陸長江徐黎娟方凱胡紅根陳杭
楊力平夏榮初宣海江
附件一
全縣房地產企業基本情況表
企業名稱開辦時間註冊資本（萬元）資質等級開發量（萬平方米）企業性質（縣內外）主要開發地區及比例
匯豐房產95．72300二級7．92有限責任公司武康100
中房95．91000三級23．9有限責任公司武康91.6%
金宇95．81020三級19．6有限責任公司武康100%
恆升93．9XX三級65．35有限責任公司武康100%
開元90．111000三級8．76有限責任公司武康100%
華盛達95．91080三級14．98有限責任公司武康100%
盛豐94．3508三級14．31有限責任公司武康100%
雙劍99．9500四級4．39有限責任公司武康100%
恆通94．8500四級26．64有限責任公司武康64%
興隆95．10516四級3．55有限責任公司武康100%
永安94．61000四級5．3有限責任公司武康100%
乾經96．8500四級4．51有限責任公司城關100%
微利94．5500四級7．48國有武康100%
新城建00．7500四級6．67有限責任公司武康100%
昇華00．75000四級26．58有限責任公司武康100%
東湖96．14180四級7．82有限責任公司武康100%
德清中石99．11500四級1．11有限責任公司武康100%
蘭天01．91000項目5，69有限責任公司新市100%
中建02．11500項目39．02有限責任公司武康100%
泰源02．45193項目12．8外商獨資武康100%
春暉02．91180項目10．04有限責任公司武康100%
豐晟03．11000項目2．14有限責任公司洛舍100%
浙江香溢02．31000項目5．6有限責任公司武康100%
寶盛03．61500項目3．3有限責任公司新市100%
港湖04．51000項目1．11有限責任公司武康100%
湖州中石03．54180項目中外合資武康100%
中大生態園03．5330萬美元項目港資企業武康100%
附件二
德清縣XX年房地產開發經營情況統計表
開發企業項目名稱新開工面積（萬平方米）核准預售面積（萬平方米）實際預售面積（萬平方米）
美都恆升藍色港灣20.5620.5614.2
匯豐房產許元小區
盛豐房產營盤小區
恆通、乾經城市花園
中房置業錦繡豪園
微利房產民心小區3.253.253
金宇房產
泰源房產商貿中心都市桃園12.6812.687.5
新城建房產廣場新村商住樓
華盛達房產
開元房產開元中利達花園
豐晟房產洛舍商貿中心
興隆房產
春暉房產餘英坊商業房9.84103
春暉房產回龍花園6.565
香溢房產香溢山莊54.033
昇華房產隱龍山莊
合計91.9887.7959
説明：XX年共銷（預）售面積為81.32萬平方米，其中銷售面積為22.32萬平方米，預售面積為59萬平方米。
附件三
縣城武康房地產開發量預測
根據《德清城市總體規劃》（XX-2020年），中心城市（武康、乾元）規劃預測XX年人口將達到18.85萬人，其中武康13.85萬，乾元5萬人。總居住用地面積為712.5公頃（武康557.5公頃，乾元155公頃），現狀居住用地為472.5公頃，需新增居住面積240公頃，則預測今後四年中心城市每年房地產開發投放用地量為60公頃（900畝），其中武康45公頃（675畝），按照平均1的容積率計算，武康將建造45萬平方米的商品房（不包括按目前市場銷售，預計有20%左右的商品房為杭州消費者購買部分）。
調研組根據當前形勢和現狀情況，經分析，建議縣城武康每年開發量按45萬平方米左右來調控，同時每年投放10萬平方米左右，適合杭州人購買的高檔商品房。