黨的十八大強調中國經濟發展走“新型城鎮化”道路。新型城鎮化是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集羣化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化建設路子。
本屆商業地產博覽會圍繞這一目標，構建面向城鎮發展的商業地產互動交流平台。
一、基本理念
xx商業特色街經過XX年培育發展，業已形成在商街品牌下集合企業品牌的成熟經營模式。充分整合xx商業特色街的品牌和商家品牌資源進行集中推廣、宣傳、營銷，趁着新一輪城鎮化發展的熱潮，開展商業“複製”抱團走出去進行品牌輸出，為二、三線城鎮的商業地產項目提供品牌支撐和招商服務，進一步推進商業地產及商業街的發展，實現資源共享、互惠互贏。
二、市場需求
商業街企業有擴大市場的需求；商業街轉型升級的需求；政府有推動產業發展的需求；二、三線城鎮有招商的需求。
三、展示主題
城鎮一體化 品牌贏天下
四、展示時間
XX年9月16-18日（展出三天）
五、展示地點、規模
浙江世貿中心，預計展出面積x平方米左右，摺合30個展位
六、展示形式
商業特色街的品牌特色以圖板的形式進行展示，商家品牌以品牌介紹及logo標識進行展示，以各街區為單位統一設計佈置，並突出各街區的特色。
七、展示內容
xx市區縣特色街規劃、特色介紹等。
xx市商業特色街商家品牌介紹形象展示（logo）。
xx市商業特色街宣傳冊、資料發放。
八、活動對接
商業地產及商業街招商項目與特色街業態品牌對接活動。浙江及xx地區準備招商的商業地產及商業街項目，對各街區的業態感興趣，進行品牌引進，可在展會現場舉行小型的招商需求對接活動，同場展示交流，實現無縫對接。
九、布展要求
以xx市商業特色街聯合會牽頭，統一組織落實，將每條街的品牌文化特色以圖板的形式進行宣傳，並梳理各街區商家品牌，將商家品牌以品牌介紹及logo標識的形式進行展示，同時將街與商家的宣傳冊、宣傳片集中在一個區域裏進行宣傳推廣。展示區塊的佈置由組委會統一規劃、統一設計、統一布展；做到既統一又有特色，突顯各街區的特色品牌及商家品牌。
一、項目背景
武林路時尚女裝街以《xx特色產業文化街區規劃》唯一試點街區為契機，以“國際化、品牌化、精品化”為方向，實施“二次提升”，加快推進街區轉型升級。
武林路時尚女裝街以大項目帶動促提升。XX年，街區重點項目臨安裏歷史區塊、女人天地商廈、都錦生鞋城改造等建設相繼展開，將形成一系列新亮點。
本項目位於武林路時尚女裝街核心位置，能夠起到“承上啟下”的作用，連接武林路南北段商業熱點，使商業氣息貫通一氣連線成片，對於街區“二次提升”具有十分重要的引領作用。
二、項目思考
優勢
1.位於市中心黃金商圈，人氣旺盛，交通便捷。
2.具備一定規模，在寸土寸金的武林路可謂稀缺資源。
3.周邊商業環境優越，便於快速積聚商氣。
劣勢
1.本項目雖然位於武林路中心地段，但由於原疾控中心的辦公性質，商業氛圍相對比較弱，同時，與武林路上其他成片的商鋪不相連結，缺乏整體商業氛圍。
2.本項目雖然總建築面積有x㎡，但沿街店鋪的面積只有x㎡（武林路沿街x㎡、孝豐路沿街x㎡），僅為總面積的x%。
3.本項目建築比較陳舊，內部佈局分散零落，建築結構不適合商業經營。
機會
1. 隨着xx文化創意產業的發展，本項目可以藉助這一發展機遇，引入時尚設計產業，聚集一批服裝設計師、創意設計師團隊和工作室，構造一個集服裝設計、展示、銷售為一體的時尚產業鏈複合體。
2.立足xx國際旅遊城市，本項目作為完善提升武林路以女性購物為主的休閒旅遊功能的重要節點，打造現代時尚觀光文化圈。
3.知識經濟時代，構建品牌戰略發展體系，通過引入知名品牌提升武林路時尚女裝街品牌競爭力。
三、項目定位
（一）商業發展模式：
圍繞武林路原有的“時尚、女人”的核心定位，加入“文化創意、設計師品牌”等元素，以“時尚、創意、藝術”為主題，集女裝設計、展示和銷售功能為一體，同時輔以美容美髮、瑜伽生活館、spa等女性服務業態和特色餐飲、咖啡吧以及書吧、桌遊吧等休閒娛樂場所，打造一個集女裝設計銷售、美體養生、餐飲休閒為一體的“時尚、創意、休閒”運營複合體，成為武林路新一輪發展的“核心發動機”。
（二） 項目概念定位為：
概念定位：時尚設計師創意部落。
這裏所表述的“時尚設計”是以女性日常生活用品的設計為主要內容，包括服裝、飾品、鞋、包、個人形象、珠寶、家居等。時尚設計可以涉及各個行業，但這裏限定的是日常生活用品，其中又以女性服飾為主，其他相輔。
具體功能定位：
女裝創意設計和展示中心
承續女裝街的“前店後坊”模式，本項目既是服裝設計師創作平台，也是創意服裝展示和銷售平台。吸引和依託知名服裝設計師品牌和服裝設計師團隊，通過服裝作品展賣、藝術活動、展覽展示、設計師簽名售賣、時尚聚會、設計師現場定製與創作等方式，打造xx女裝設計區域品牌，引領服裝時尚潮流。一方面為設計師提供一個創意作品的展示平台，吸引遊客駐足，另一方面，通過舉辦標誌性的時尚活動/事件，使之成為時尚人士聚集場所和藝術交流平台，打造充滿活力和創造力的人文港灣。
在xx女裝產業步入設計師品牌快速發展階段的背景下，本項目作為藝術設計類產業產品化和商業化的平台，將受到政府的大力支持和市場的高度認可。
時尚休閒中心
鑑於本項目位於武林路中段的地理位置和周邊相關業態的缺失，本項目引入主題酒店、創意餐飲、創意咖啡吧等業態，打造成為區域休閒中心，讓遊客在購物之餘，有一個休憩的場所。同時，為各種創意產業提供配套服務，如展覽展示，設計師產品發佈會、設計師現場籤售會等藝術活動提供了活動場所和配套服務。
本項目的兩個定位之間是相輔相成、互相促進。核心定位提升了區域的整體形象，填補了武林路南北兩大女裝區之間的薄弱環節，同時，各種創意展示等活動的舉辦也會給休閒產業帶來大量的人流。而輔助定位則能在項目早期迅速聚集人氣，通過將創意服裝展示和休閒活動之間的糅合，使遊客在休憩的同時也能享受視覺盛宴，進而通過遊客的宣傳迅速擴大知名度。
項目定位的意義在於：
1.打造xx設計師品牌發展新模式。目前，xx已經擁有完善的設計師人才隊伍和相關產業鏈，但沒有形成集聚優勢，關聯度不強。本項目將通過對設計師人才資源、創意資源、產品資源等多種整合，除了領取品牌和設計師外，特別要對設計師和其創意進行扶持和引導，提升最大的商業價值，同時通過創意集聚資源的帶動，形成設計師品牌的上下游產業鏈集聚，真正實現產業化發展。
2.打造xx獨立設計師品牌。根據設計師在業務領域的發展需求以及其自身不善商業運營的現狀，本項目為獨立設計師與生產企業、風險投資、商業營銷之間搭建合作平台，為獨立設計師提供上下游和產業鏈的其他資源配套，並通過有效的企劃推廣，將設計師作品產業化、商業化、市場化，形成一批創意設計品牌。
3.打造設計師人才隊伍的孵化器。本項目將成為設計師人才的重要孵化器，依託下城區政府的政策扶持，提供設計師“創業基金”和相關的市場化運作，建立設計師培育機制，為xx提供源源不斷的設計師人才資源。
（三）業態佈局
1.設計師工作室。
2.設計師文化沙龍。
3.設計師藝術展廳。
4.設計師書吧。
5.商務休閒咖啡吧。
6.市場營銷服務。
7.創業基金及風投。
8.時尚教學。
9.中介服務。
10、其他配套服務。
（四）功能佈局
由於本項目地處武林路時尚女裝街，有着得天獨厚的商業優勢，但建築本身較為陳舊，內部結構不合理，各建築間連續不夠緊密，但通過全面改造能夠有效整合建築羣內各區塊，形成武林路的新亮點。
1．主要功能區劃分：
品牌銷售和展示區塊：c樓和d樓
餐飲、休閒、經濟酒店區塊：a樓
設計師工作室區塊 ：b樓
中介服務區塊：a樓、efg樓
2．具體格局：
1.d樓（武林路沿街建築）：1—2樓打通，女裝設計師品牌專賣店；3樓與b樓連通，商務休閒、餐飲、設計師工作室、設計師書店、設計師沙龍。
2.a樓（7層建築）：1樓時尚設計師品牌專賣店；2—6樓經濟酒店；7樓公共展示區、配套服務區。
3.b樓（3層建築）：1樓設計師品牌專賣店；2、3樓與d樓連通，餐飲、書吧、休閒咖啡、瑜伽生活館、spa按摩等等。
4.c樓（沿孝豐路2層建築）：改造成內外開門，1、2樓打通，設計師品牌專賣店。
樓（3幢建築）：中介服務機構、女性時尚會所等。
6．原室外露天部分（ab樓之間區域x平方，bc樓之間區域x平方全部經營露天休閒吧、特色餐飲，最西面不規則區域x平方則設為停車場所。）
功能佈局的配比大致為：
1.品牌專賣店（女裝、飾品、家居等）——約x%，主要位於沿街店鋪一、二樓x㎡左右。
2.工作室（設計師、中介服務、營銷策劃等）——約x%，主要分佈2層以上x㎡左右。
3.其他配套（主題酒店、餐飲、休閒吧、會所等）——約佔x%，x㎡左右。
具體配比以規劃設計方案為準。
四、項目改造方案
(一） 本項目的改造原則
將注重項目空間設計、功能特性和商業形態的協調和適應性，圍繞“休閒、時尚、創意”的主題，建築外觀和功能設計最大限度體現時尚、潮流特色，符合新時代消費人羣的心理，同時要注重藝術氛圍的塑造，將其打造成為人文和藝術的港灣。
目前，項目建築本身較為陳舊，內部格局分散，各建築間缺乏有效的整合，因此在改造時，將採用空中走廊、休閒設施等多種措施進行相互銜接，形成整體效應。同時，鑑於項目建築的緣由功能，其建築佈局較為封閉，對外接觸面較少，因此在改造時要適當拆除部分建築，將內部空間展露出來，由整體格局由原來的封閉式轉向開放式。
（二） 具體改造措施
1.拆除d樓與a樓銜接處的兩個樓層（現有大門正上方），暴露出內部空間
2.將c、d銜接區域改建為咖啡館，並直接和b、c之間的空間連通，充分利用ab、bc樓之間的地面空間，將其改造成為咖啡坐枱。
3.b樓靠近d樓的部分一樓打通，連接兩大地面空間區塊。
樓改建成用空中走廊將e樓和a樓連接。
樓，1-2樓打通，沿街面的外立面全部進行大力改造和裝飾，c、d樓沿街部分都改為複式透明櫥窗
6.a、c面向內部一側以及b樓兩側都加裝透明櫥窗，作為創意複式展示窗口。
7.最西邊不規則露天區域改建為停車場。
(三） 項目投資預算和收益
項目運作投資成本:
1.建設成本（包括方案設計、工程成本等）
約x萬元。
2.運營成本
管理費用xx萬
營銷費用x萬
總投入資金：約x萬元。
3.上交國有資產保證金
上交國有資產保證金x—x萬元/年（實際按評估價上交）。
項目運營收入：
一類物業(d樓、c樓沿街底層商鋪x㎡)
x元/年×x㎡=x元
二類物業（x㎡）
2元/天×x天×x㎡=x元
合計：x元
毛利潤：x元/年（以上交x萬/年計）
五、項目前期招商
原則：
品牌化——鎖定國際和國內知名品牌為目標，進行招商。
效益化——爭取經濟效益和社會效益同步，根據投入產出比確定招商對象。
多元化——注重業態多元化。
實施步驟：
1．擬定總體經營計劃，制定招商工方案。
2．制定商鋪定位標準，擬定各建築業態佈局方案。
3．擬定承租商户的合作方式及條件標準。
4．建立一個高效的招商團隊，針對武林路商業市場環境、商品經營狀況普查備案，深入準確地對周邊商業區塊進行分析彙總，編制業態經營指導方案。
5．開展招商宣傳，組織實施初選商鋪業主的儲備工作，完善招商組織機構和招商工作體系，招聘並確定各部門負責人和招商人員，對招商人員進行業務培訓，使招商人員全面瞭解管理模式、管理體系、管理體制、經營思路、經營觀念、經營宗旨及經營方針，熟悉招商工作的各項規定。
6．制定完備的商品儲備品牌資訊，對適合的資源評定分類。
7．確定正式的品牌定位標準和業態佈局執行方案以及商户經營原則方案。
8．確定各品牌最終執行的經營工作方案，各品類重點標誌性品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施。
9．初步確定合格承租户，簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。
六、項目運作進度
1.項目改造設計方案制定及審批，約x天工作日。
2.工程施工，約x天。
3.承租單位二次裝修，約x天。
招商工作與裝修工程同步進行，在項目竣工之前爭取完成招商任務的x%。對入駐企業的裝修設計方案，進行審核，並對裝修現場進行監督管理協調，確保安全。
七、項目合作
公司簡介
xx財富盛典投資有限公司是由下城區政府按照《中華人民共和國公司法》組建的國有獨資有限責任公司。公司註冊資本為x億元人民幣，另有銀行授信額度x億元，自有市中心房產x萬平米。經營範圍：實業投資，投資管理、投資諮詢（除證券及期貨），受託資產管理，物業管理，房地產中介服務，國內廣告設計、製作、代理、發佈，承辦展覽展示會務，企業形象策劃，版權中介服務；家居用品，百貨、五金交電，服裝、玩具等批發零售。
本公司以推動國企改革和國資保值增值，調整國有經濟佈局並優化能級，提升下城區經濟地位和社會價值，協助政府促進本地經濟和民生長久繁榮發展為使命，承擔區政府的重要建設項目，通過市場化的投融資手段和資本運作手法，最終實現以市場化的方式運作政府項目，成為區政府實現“生活品質之城，繁華時尚之區”區域發展戰略目標的有力抓手。
合作優勢
財富盛典公司具有國資背景和較強的投融資實力。公司負責中山北路創意文化商業特色街區和武林路時尚女裝街二個街區的市場化運營，目前經營的房產達x餘㎡。
x路管委會通過近XX年來對女裝街建設和管理，在品牌推廣、業態規劃、經營管理、售後服務、投訴處理等問題上積累了豐富經驗，現武林路商業面積達x萬平方米，商鋪總數達到x餘家。並形成了招商、管理、策劃、推廣完整的運營模式和團隊，擁有政府、行業協會、品牌企業及設計師等各種資源。
從管理機制上來説，財富盛典公司與武林路管委會是二塊牌子一套班子。
合作方式
由市機關物管中心與xx財富盛典投資有限公司共同組建項目公司。物管中心提供物業，財富盛典投資改造，雙方共同運營，實現利益最大化，每年確保上交國有資產保證金外，雙方從運營收益中按比例進行分配（具體比例雙方商定）。