不動產居間合同糾紛實務問題 篇1
所謂居間合同，是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。近年來，隨着房地產二級市場的活躍和繁榮，委託人通過中介公司以居間的方式進行房地產交易已成為一種普遍方式，而由此引發的糾紛也迅速增多。實務中，主要存在以下法律問題：
一、如何認定“居間人已促成合同成立”
案例：被告(委託人)經原告(居間人)居間介紹，與出讓方甲公司(案外人)簽訂了《在建項目轉讓協議》，受讓甲公司開發的一在建項目。當時被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司(案外人)就同一項目簽訂的轉讓協議尚未解除。後乙公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，訴請甲公司履行雙方簽訂的在建項目轉讓協議，本案被告作為第三人蔘加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經濟補償從而取得係爭項目開發權達成協議。上海市第一中級人民法院經審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項目轉讓協議有效;本案被告與甲公司簽訂的轉讓協議無效;同時判決該項目土地使用權變更為本案被告。判決後，甲公司不服提起上訴。二審中，有關當事人達成了新的補償協議，甲公司撤訴。本案原告遂訴請被告支付居間報酬216萬元。
一種意見認為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的合同雖然被確認無效，但被告實際取得了係爭工程項目的開發權，相關當事人達成的協議只是對價格的重新確認，應當認定原告促成被告與甲公司簽訂的轉讓協議已經成立。故應支持原告的訴請。
另一種意見認為，依據已經生效的判決書可以確定，原告居間介紹簽訂的合同系無效合同，該合同自始就沒有法律約束力，故不能認定是已成立的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。故應當駁回原告的訴訟請求。
筆者認為，認定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿足兩個條件：一是合同的成立與居間人的活動有因果關係;二是居間人介紹簽訂的合同應當是依法成立的有效合同。“居間人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂立合同的媒介服務而促成的，即該合同的成立與居間人的活動有因果關係。如果委託人最終不是因居間人介紹簽訂的合同而取得了係爭標的，我們就不能以該結果推斷出“居間人已促成合同成立”之事實。上述案例中，原告居間介紹簽訂的合同已被法院生效判決確認為無效，被告並非因該合同、而是因其與案外人達成的協議而取得了係爭項目，有關當事人達成的補償協議不能推翻生效判決所確認的事實，故不能由此結果得出“居間人已促成合同成立”之結論。雖然合同成立與合同生效是兩個不同的概念，民法典也沒有明確規定居間人促成訂立的合同應當具有法律效力。但在居間法律關係中，居間人是為委託人服務的，這種服務表現為報告訂約的機會或為訂約的媒介，其目的在於通過居間活動取得報酬。而委託人的目的在於通過居間人的服務，與對方就某一事項達成協議。只有居間人的活動達到目的了，委託人才負有給付報酬的義務。因此，居間人的活動只有促成委託人與第三人之間建立起有效的合同關係才有意義。因此，筆者認為，居間人促成訂立的合同應當是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特徵及民法典關於居間合同條款的立法本意。
二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務費
案例：原告(居間人)與兩被告(委託人)簽有《房地產買賣居間協議》，約定兩被告分別委託原告出售、購買被告一之房屋;協議第九條約定，如果兩被告未能履行有關條款，致買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應向原告支付數額相當於佣金的服務費54600元。後因被告二辦不出貸款，兩被告合意解除了協議，未能簽訂買賣合同。現被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務費。
一種意見認為，原、被告簽訂的協議合法有效，根據協議，作為合意解除方應向原告支付服務費，現原告主張被告一支付服務費有合同依據，故應判決被告一向原告支付一半服務費27300元。
另一種意見認為，原告與兩被告簽訂的《房地產買賣居間協議》系格式協議，其中第九條約定的內容明顯加重了相對方的責任，而使原告居於無論居間行為成功與否，均可取得相應報酬的有利地位，此約定與法律的規定相悖，應為無效。故應駁回原告的訴訟請求。
筆者認為，本案當事人簽訂的是格式合同。民法典第四十條規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。民法典第四百二十七條規定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。然而，實務中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委託人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當於居間報酬的違約金或服務費。這樣，就使委託人處於必須簽約，否則就要承擔違約金或服務費的不利地位;而其自己則處於無論是否促成合同成立，均可獲取相當於居間報酬的違約金或服務費的有利地位。這明顯加重了委託人的責任。因此，該條款違反了法律的強制性規定，應為無效。
三、委託人規避居間人私下籤訂買賣合同是否構成違約
案例：原告(居間人)與出售方及被告(委託人)分別簽有《房地產居間合同》一份，約定被告委託原告以140萬元購買出售方房屋，在合同有效期內，依原告之安排，買賣雙方至原告處，由原告代書籤訂房地產買賣合同，完成委託事項，被告支付原告服務報酬14000元。合同簽訂後，原告兩次安排雙方簽訂買賣合同，因被告第一次未備齊首付款、第二次無故不到場而未成。第二次安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣合同，合同價為160萬元，並取得了所購房屋的房地產權證。原告遂訴請被告賠償違約損失14000元。
一種意見認為，被告的行為有違誠信，但該行為是否屬於違約，雙方並無約定，原告訴請違約賠償，缺乏依據。故應駁回原告的訴請。
另一種意見認為，被告的行為不僅有違誠信，同時也違反了雙方在居間合同中的約定，構成違約，應承擔相應的違約責任。由於雙方對違約責任沒有約定，原告主張按照合同履行後其可以獲得的利益進行賠償，符合民法典的有關規定。故應支持原告的訴請。
筆者認為，根據民法典第一百零七條規定，所謂違約責任，是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時應當承擔的民事責任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬於違約，只要當事人沒有履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，就構成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務是報告訂立合同的機會，在約定的期限內安排雙方簽訂買賣合同。而作為委託人的被告，其義務是在居間人的安排下前去簽訂買賣合同。但由於被告無故不到場，致使原告無法完成委託事項，獲取居間報酬，後被告又私下與居間人介紹的對方簽訂合同。雖然雙方在合同中沒有明確被告不服從居間人安排前去簽約的行為構成違約，但從合同的內容來看，被告的行為違反了合同中約定的義務，構成違約。雙方對違約責任沒有約定，應適用法定形式。那麼，被告的違約行為是否給原告造成了損失 客觀上，被告規避原告自行與原告介紹的另一方簽訂買賣合同的行為，造成了原告促成合同成立後可得報酬的損失，雖然其合同價高於委託價，但這並不能改變被告利用原告的媒介簽訂買賣合同，逃避向原告支付報酬之事實。故原告主張被告賠償可得報酬損失有合同依據及法律依據。
不動產居間合同糾紛實務問題 篇2
贈與人(父) x x x簡稱甲方，受贈人(三女)x x x簡稱乙方
茲因甲方產育有四女，長女x x已成人於婦，次女x x幼亡，三女x x長成待婚，四女x x 尚幼以外，並無產生男兒，故曾收養x x為養子，但不守家教放浪無度自早脱離家庭而不知去向已不能為靠，考慮老後待養將乙方招夫配婿而依靠其撫養起見，甲方願將所有財產中提出一部分不動產土地及房屋附負擔撫養義務贈與乙方，茲將雙方訂立應遵守條件列記於下：
第一條 甲方願將其所有後列標示不動產土地及房屋贈與乙方，而乙方亦願依約受贈。
第二條 本件贈與不動產土地及房屋於契約成立同時，甲方將其所有權及地上物一併移交於乙方為己有(特有財產)而掌管使用收益是實。
第三條 本件贈與成立後甲方應備齊有關文件會同乙方，向當地政府機關申請辦理本件贈與土地及房屋產權移轉登記手續，倘登記手續上需要甲方出立字據或蓋章時，甲方須即無條件應付，不得刁難或請求任何費用，關於本件贈與及登記所需諸費悉由甲方負擔支理。
第四條 自本件贈與成立日起，乙方應負撫養其祖母及父母等義務，關於妹妹的出嫁費用，乙方亦應儘量贈助。
第五條 乙方受贈後，如有違背前條的定撫養義務時，甲方得撤銷贈與，而乙方應將贈與土地交還甲方收回決無異議。
第六條 乙方在第四條撫養義務未完全履行前，非經甲方同意不得將受贈不動產土地及房屋為之處分，或設定期典權抵押等他項權利，抑或為任何債權的擔保，又應自任耕作不得出租等行為確約。
第七條 本件贈與土地與土地及房屋，甲方確認為自己所有，與他人毫無交加或來歷不明情況，嗣後如有第三人出現異議，或發生故障時，甲方自應即予抵禦與理清一切障礙不得有使乙方蒙受損害。
第八條 甲方保證本件贈與標的物，並無設定他項權利的瑕疵在前為礙，倘有是情甲方應自為理清，否則應賠償因之乙方所受的損害。
第九條 甲方確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前並無積欠税金，倘有是情甲方應負責繳清。
第十條 甲方對本贈與將來開始繼承時，加入所有財產中計算。
贈與不動產標示
土地部分(略)
房屋部分(略)
本契約一式兩份，甲、乙雙方各執一份為憑。
贈與人(甲方)：
住址：
身份證統一號碼：
受贈人(乙方)：
住址：
身份證統一號碼：
x x 年x月x日
不動產居間合同糾紛實務問題 篇3
女方：漢族____年__月__日出生現住：
身份證號：______________
男方：漢族____年__月__日出生現住:___________________
身份證號：________________
雙方因相識戀愛至今，準備登記結婚，為妥善處理財產問題，避免影響婚後夫妻感情或將來可能出現的財產爭議，特就有關婚前和婚後的財產、債務情況約定如下：
1、男方因所欠婚前債務人民幣元，自登記結婚以後由女方負責從女方在___________________投資的股份中的第一筆退股款中替代男方償還;
2、女方在___________________買下的住房一套(面積：樓層：)，登記結婚後，女方同意在辦理產權登記時登記在雙方的名下;
3、女方現有的婚前不動產情況如下：
一、座落在(樓層：)產權證號為的間或套;
二、座落在(樓層：)產權證號為的間或套;
三、(可額外加內容，也可不加)
四、座落在___________________的土地使用權宗(產權證號為：)
以上所列財產屬於女方所有，因出租或轉讓所得收益用於婚後家庭生活共同開支，若有盈餘，盈餘部分仍屬於女方所有，若離婚，上列財產及其法定孳息仍屬於女方所有;
女方若在其上列擁有土地使用權的土地上修建不動產或投資，所增添的房產或投資所得收益屬於女方所有;
4、女方在婚前所投資的股權或合夥權益屬於女方所有，婚後，因該部分投資所產生的紅利屬於女方所有，必要時，經女方同意可以用於共同投資或家庭生活開支，因共同投資所得收益和所負債務由雙方共同所有和共同承擔;
5、女方現在銀行、銀行、銀行所存存款(銀行帳號分別為___________________)屬於女方所有，婚後，其利息雙方約定歸屬如下：
婚後，用上述銀行帳號的存款投資所產生的收益及因此所負債務雙方約定其歸屬和承擔如下：
但若離婚，本息仍屬於女方所有;
6、上述財產依法應承擔的法律責任或因上述財產所負債務或與其有關的債務由女方承擔，與男方無關，但用於共同投資或家庭生活的男方並因而受益的部分除外;
7、男方婚前的財產屬於男方所有，男方婚前所負債務由男方承擔;
8、除上述約定以外，婚後所取得的財產歸雙方共同所有，法律有特別規定的從其規定，因此而產生的共同債務由雙方承擔，有如下幾種情形的，按照下面的特別約定分割共同財產：
一、婚後一年內，男方提出離婚的，或因男方有婚姻法規定的過錯導致女方提出離婚的，男方不能主張分割共同財產的權利;
二、婚後一年至三年之內，男方提出離婚的，或因男方有婚姻法規定的過錯導致女方提出離婚的，男方只能分割共同財產扣除共同債務後的餘額的百分之五;
三、婚後三年至六年之內，男方提出離婚的，或因男方有婚姻法規定的過錯導致女方提出離婚的，男方只能分割共同財產扣除共同債務後的餘額的百分之十;
四、婚後六年至十年之內男方提出離婚的，或因男方有婚姻法規定的過錯導致女方提出離婚的，男方只能分割共同財產扣除共同債務後的餘額的百分之十五;
五、婚後十年至十五年之內，男方提出離婚的，或因男方有婚姻法規定的過錯導致女方提出離婚的，男方只能分割共同財產扣除共同債務後的餘額的百分之二十;
六、因男方有婚姻法規定的過錯而導致女方提出離婚，在按前述五條特別約定分割財產的，女方不得再請求過錯損害賠償;
七、婚後因女方有婚姻法規定的過錯導致男方提出離婚的，女方只能分割共同財產中百分之，同樣男方不得再請求過錯損害賠償;
八、確因任何一方身體方面的原因導致感情破裂，或確因嚴重性格不合非因一方或雙方過錯導致感情破裂，經雙方協議登記離婚或調解離婚的，或結婚十五後離婚的，仍按法律規定分割共同財產，不受本條前述七條特別約定的限制;
九、未盡事宜另行協商，沒有協商或協商不成的，按照法律規定處理;
本約定自雙方簽字確認並經公證後生效，一式五份，雙方各持兩份，公證機關備存一份，具有同等的法律效力。
女方：男方：
___年__月__日____年___月__日
代書人：___________________律師