小區調研報告 篇1
一、地理位置：盛世美域，位於青島城陽區正陽路與鐵騎山路交會處，東南方向為嶗山餘脈——鐵騎山，空氣清新，自然景觀優美。小區由高層全景公寓、寬景洋房、庭院洋房組成。項目周邊近臨青銀高速、王沙路及308國道、流亭機場，半小時車程即可到達市區中心，交通便捷。公交線路相對方便。周圍教育環境也挺好，附近有城陽十中、惜福鎮國小、青島理工大學琴島學院。醫療環境有惜福鎮醫院。商業環境，中行、農行、郵政、移動、聯通營業廳遍佈周邊，相鄰不遠處盛世景園會所和商業街、惜福鎮商業街，利客來大超市。生活相當便利。旁邊有盛世景園會所，花園假日酒店，四條社區巴士，兩條往返香港中路，兩條往返台東商圈，小區的業主可享受專車接送的服務，避免了擠公交車的辛苦，對於生活在郊區卻在市裏上班的人，這是很人性化的服務。
二、規劃結構和建築佈局居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施等相互關係而採取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建築佈局應有其合理的規模和建築佈局。為了適應各個階層的人羣消費水平和需求，兩個居住區都是由低層、多層為了適應各個階層的人羣消費水平和需求多層、小高層、公寓等形式多樣的建築組合而成公寓等形式多樣的建築組合而成。盛世美域：高層全景公寓：高層全景公寓共6棟，樓層高度為14—18層，採用圍合佈局，互不遮擋，樓間距高達1：1，確保了最佳的採光、觀景效果。尤其是入户花園的設計尤其是入户花園的設計，在青島是獨一無二的。
三、盛世美域沿街底層並沒有佈置商業網點，盛世美域沿街底層並沒有佈置商業網點。其實這也與居住區所在地是郊區有很大關係，周邊並沒有很大的消費人羣實這也與居住區所在地是郊區有很大關係周邊並沒有很大的消費人羣，而且已有的消費市場已基本飽和，因此，若在此底層建築商業網點必定而且已有的消費市場已基本飽和若在此底層建築商業網點必定是無人問津，實在是明智之舉。
四、環境配套設施及景觀設計
小區康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理範圍之內，並且在兒童玩耍區採用質地軟的'鋪地，踩上去很舒服，處處透着人性化。景觀是城市園林景觀中的重要組成部分，居住區景觀設計是指住宅建築外環境景觀設計，由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境，不僅直接提高人們的居住生活質量，還能消除都市的喧囂，鬆弛神經安撫情緒，從而有利於居住者的身心健康，進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閒、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的佈置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，並均衡整個小區的景觀特徵。各種精緻的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
五、一些想法和建議。在調研過居住小區之後，自己也產生了一些想法。
1、盛世美域的環境的確是挺不錯的，但是總是有一種特殊的感覺，換句話説沒有那種很自然的感覺，人工雕琢太多，雖是很精緻我卻感覺親和力不太好。當然這也是現在很多景觀設計所存在的問題，花費了大量的資金卻沒有收最理想的效果。另外，在進行景觀設計時，應使建築和景觀能融化在居住區整體設計之中。建築風格是景觀設計風格的基礎，景觀設計的風格趨向必須考慮建築的特色，因此應將居住區的景觀設計與建築設計有機結合在一起，才能展現居住區整體的持久魅力。
2、這點在前面也提到了一些，沿街商鋪的設置一定是要根據當地的消費人羣和消費市場來做決定，並不是適合於每個地域。此外還要有一定的對該地區發展前景的預見性。這樣可以在一定程度上避免未來不很長時間內該地區消費結構變化而帶來的不能適應的損失。應該結合該區域市民的消費檔次、消費需求和生活習慣，對商鋪進行精心規劃。當然，由於我們所調研的小區不在市區，所以必須要慎重考慮，而在市區的話就應另當別論。
六、居住區的發展趨勢
1、隨着社會的發展，生活結構的變化，沿街商鋪已成為小區設計中不可或缺的一部分，一個街區的商業輻射力和吸引力首先決定於其在街區的地段價值，商鋪的價值最終落實於一個區域消費羣體的有效需求上。商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低投資價值。恰恰相反，因其核心地段不可複製的稀有性，將隨着生活圈和商圈的發展成熟而不斷升值。因此在有消費實力的地區開設沿街商鋪是大勢所趨。不僅可帶來豐厚商業利潤，而且可解決沿街噪聲的嘈雜問題，當然也可能帶來其他的新問題，但總之在利益下，已成為一種不可逆轉的趨勢。
2、目前全球都在關注一個問題就是生態、低碳節能，同樣的，小區在其中扮演很重要的角色，整個的生態環境循環可以形成小區內的小氣候。因此建設生態小區，已成為居住區發展的主要趨勢。並且是利於民生的一項課題。
3、在生態化小區中景觀又是其中的主導因素。目前，崇尚中國文化歷史及地方區域特色，已成為居住區景觀設計的發展趨勢之一。如今，隨着歷史文化的不斷升温和地域特色，居住區景觀設計不僅開始朝着兼具歷史感和時尚感的純正的中國風格發展，而且還充分利用居住區內的地形地貌特點，塑造富有創意和個性的景觀空間。開始強調環境景觀的“植物佈局+水景點綴”近年來，國家提出節能節水等計劃，且部分城市的水費也在逐年上漲，因此在居住區景觀設計時，開發商和景觀設計師們不再把水景多少作為環境景觀設計的目標，在設計上變為“以綠化為主，水景點綴為輔”，即植物佈局與點綴性水景並舉，則成為現代樓盤造景的新風尚。
4、居住區發展逆城市化現象。郊區居住區具有市中心區樓盤所不具備的優勢。郊區環境無論是在環境質量還是在空間視野景觀等方面，與市區樓盤的環境相比，均具有較大的優勢。就目前情況下看，城市中心區樓盤與郊區樓盤在售價上仍存在着較大的差價。對於中國大城市的居民來説，商品房和私家車是兩個最大的夢想，同樣一筆錢，在郊區，一個夢想變成了兩個夢想。因此郊區開發已成為一大趨勢。
小區調研報告 篇2
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委託的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現為：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了為民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨着我區經濟社會迅速發展，人民羣眾對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關於加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，為區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，為政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的台階，為構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層羣眾、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研採取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員採取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委幹部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民羣眾關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
（三）調研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作彙報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開羣眾座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集羣眾意見35條，電話（隨機）徵求業主意見7人次，檢查物業工作台帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建築面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，佔符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中註冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；註冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨幹企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特徵、分佈區域、總面積、總量等統計表
名稱特徵一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以後開發、80M2以下（改善型）90年代以後開發、120M2以下（基本型）90年代末以後開發、90M2以上（舒適型）90年代末以後開發、90M2以上（舒適型）90年代末以後開發、140M2以上（豪華型）分佈區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路.54.555户數（户）400035555總面積（萬M2）總量（%）114里弄住宅10160售後公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售後公房和早期商品住宅居民家庭户佔我區居民家庭總户數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
為具體瞭解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認為，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認為很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衞、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，為此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鈎；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理範圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自為政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行為處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行為，並規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行為時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由於職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建築年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認為居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造於80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在着相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衞設施。有的售後公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住户都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用於出租，如桃園、葉池社區，出租户佔居住總數的'30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衞生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由於前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落後、管理人才缺乏已經成為阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金為主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認為居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用説做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每户按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每户分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市範圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：温宿路16弄小區共有134户居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那麼這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰願意管？於是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們瞭解到物業企業和居民羣眾對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖2）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不鬆口，永遠也解決不了。從某種意義來説，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關於業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認為維修不及時佔34%；收費不合理佔30%；生活困難交不起佔21%；服務態度差佔15%。從圖2分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷户不交物業管理費（達800多户）已經成為多數動遷户從眾行為，動遷户不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你説怎麼辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%C：物業公司自行消化D：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%A：重新選聘物業公司B：降低服務水平
（四）街坊基金虧損現象嚴重
街坊基金是售後公房特有的基金，按售後公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用於交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作為補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用於彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規範，所以我區80%的售後公房小區面臨着虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應為20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那麼業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集的認識上（表3）願意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每户業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損後，你願意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我願意如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集嗎？2、不願意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什麼？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸併；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民羣眾心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：A:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%B:業委會不能有效地代表業主大會辦事C:物業管理費的等級收費31.25%D：二項基金歸併關於（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這裏我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主説話。我們從問卷中瞭解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的佔27%；不滿意的佔2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這裏要説明的是，這次問卷的對象中業委會成員佔很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民羣眾反映突出的問題，採取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作為提升物業管理水平的基礎工作，並創新觀念，規範管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，並加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建築面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售後公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售後公房給予管理費補貼的模式，切實提高售後公房為主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮為物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高温、送清涼”便民服務、防汛防颱四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關於《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-20__）》在我區的貫徹落實，力爭區裏建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來説，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，羣眾滿意度高於全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益為重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認為：嘉定的物業管理雖然存在着一定問題，羣眾意見較多，但是領導重視，社會各方面為解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關於加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，為進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關係的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦為牽頭，其他職能部門為成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理髮展方向；審核和批准住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規範居住房屋租賃為抓手，以加強住宅小區綜合管理為重點，以為廣大市民創造和諧的居住環境為目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售後公房或商品房具體、準確的數據，瞭解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂並出台我區關於物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峯，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考核相掛鈎。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細説明。為此，區房地部門要儘快拿出這方面的指導意見。
四是要切實採取行之有效的考核辦法。要增加物業管理考核項目，如，業主委員會運作行為是否規範，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發佈是否透明等。考核採取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考核規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考核和獎懲掛起鈎來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認為政府政策上支持的佔83%。在“目前管理中認為政府應該怎麼做”選項中，要求政府加大資金投入的佔62%，要求政府出台相關的物業管理政策的佔50%。從以上的民意調查中我們瞭解到，居民羣眾希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出台相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出台相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表3）中瞭解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售後公房進行補貼外，要擴大其他售後公房或動遷用房補貼範圍，政府對售後公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和羣眾的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“羣租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衞生、地税、綜治等相關部門要提出相關工作方案，採取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衞設備，存在着下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍牆、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租户，外來人員佔90%，住在這裏的本地人大多數是退休工人、低保户或低收入者。據反映，這裏治安情況複雜，安全係數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府為嘉定的建設花了大量的精力，但這裏卻成為一個被遺忘的角落。為了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益於廣大居民羣眾，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，並形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本着早改造、早得益、成本輕的原則，儘快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對羣眾反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規範運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由於多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須儘快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規範業主委員會運作行為。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行為要進一步規範，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審核的部門，使業主委員會真正成為全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發佈是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（説明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什麼網站？）要化大力氣、要制定相應考核指標。同時，要在税收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌為我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，為提高服務水平打下一個良好的基礎，為各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專户儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關的管理工作，統一核算到户、計息到户，並按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批後方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行為進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之於業主，用之於業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關於嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由於本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在着侷限性，因此本報告中難免會存在着不妥之處，為此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層羣眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
小區調研報告 篇3
調研小組成員：
待調研的小區：
1、天慶萊茵小鎮（蘭州市城關區南濱河東路，北面灘新村北側）。
2、鴻運潤園（蘭州城關區雁灘黃河大橋向東800米）。
調研時間：2月25日（週六）。
調研方法：查相關數據、實地調研、詢問住户和地產公司物業公司的工作人員、拍照分析。
鴻運潤園調研成果：
1、小區周邊情況：
鴻運潤園位於蘭州市城關區雁灘，小區三面臨街，被北側的雁北路、東側的雁園路以及南側的南濱河東路所環繞。小區的位置就目前來看稍嫌偏僻，但若從發展的角度看，小區位於城關區，離市中心比較近，而且附近有亞太國際公館、新港城、萊茵小鎮等7個住宅小區，幾個小區往往只隔了一條馬路。小區附近交通並不十分便利，離小區最近的公交車站有100多米，倘若附近的小區全部建成並交付使用，交通會明顯不夠便利。小區附近的餐館和銀行各有8家，基本可以滿足住户的需求。小區附近最大的購物中心在距小區7、8站路的華孚泰大潤發，但相比小區附近道路順利的交通狀況，去大潤發這條南北向的路明顯擁堵，而且，像醫院和學校這些基礎設施也都集中在大潤發這一區域。就目前而言，小區住户可以選擇大潤發和雁灘商場滿足購物需求，但售樓處的小姐介紹，説未來會在小區附近，也就是雁北路和雁園路設置大型超市，可進一步滿足住户的需求。因此：
①、小區周邊交通並不十分便利，但小區車輛保有量很高。
②、小區周邊有7家住宅小區，因此周邊建築密度較高。
③、小區附近教育、商業、娛樂等設施分佈較少，但已在規劃改善中。
2、小區主要信息：
①、總佔地面積約558畝，其中建設用地416畝，規劃容積率為2.0，建築密度約25%，綠化率為51.6％，總户數為3500，總建築面積約60萬平方米。計劃分兩期開發，一期工程約30萬平方米已基本建成交付使用。
②、小區樓層狀況：18層、14層、12層，69幢板式小高層、板式高層樓羣和多層住宅。
③、項目特色：花園洋房，科技住宅。
3、小區面向的主要人羣：
由於該小區處於市區優越地段，建築施工投入成本較高，因此業主一般都是來自蘭州及周邊各地有較強購買能力的各行業精英人羣，有些人並不是為了居住的需要而是把自己的閒錢拿來投資房產甚至有不少在該小區購買了不止一套房產的住户。
4、小區停車場設置：
小區為了充分滿足住户的停車需要，設置了地上和地下停車位，但是由於小區車輛保有率較高，小區停車位還是明顯不足。
小區停車場分為地下停車場和地上停車位，地下停車場只售不租，每個車位18萬元。地上停車位有1000個，租價為180元/月。
5、附屬設施：
中國小：小區配有國小，華僑學校、宋家灘國小、雁灘中學幼兒園：小區內的哥大雙語藝術幼兒園
綜合商場：蘭新超市、雁灘商貿城、蘭州舊貨市場、蘭州圖書批發市場郵局：宋家灘郵局
銀行：中國銀行、招商銀行、工商銀行小區內設網球場、會所小區室外健身設施5處設施使用情況：
①小區配有的國小和幼兒園正在招商，還未投入使用。
②小區內部並沒有設置較大醫療機構但附近有黃河醫院、骨傷科醫院、省人民醫院、蘭大一院可以滿足住户需求。
③小區會所內的健身房和西餐廳等設施使用率不高，原因是小區內部已建設有户外健身設施，已經可以滿足健身需求，且考慮經濟原因並沒有很多人再去會所消費。
6、景觀分析：
①小區內400多米長的中軸景觀包括綠化和水系，貫穿小區南北，與各座樓之間的綠化帶及景觀小品構成一個整體小區內不乏高大的樹木、花草、灌木，並鋪設大量綠地。樓與樓之間的綠化景觀元素豐富，變化較多。利用人工造坡，自由分區，利用有色植物如紅葉小檗、金葉女貞、黃楊等或成片草花如紅花酢漿草、地被石竹等，使綠地有一定的色彩變化。立面與平面佈局有機結合，起伏的微地形、喬灌木、建築小品、花架等來塑造立面效果。大片綠地利用成片地被，灌木，小、中、大喬木，竹林等來塑造。同時立面設計也考慮到動態透視效果。考慮居民享用綠地的需求，建設有益身心健康、消除疲勞的保健植物羣落，如松林、銀杏林、月季灌叢、丁香樹叢等；充分考慮北側黃河風情線綠地與居住區中心綠地的融合。利用植物羣落生態系統的循環和再生功能，維護小區生態平衡。在樹種的搭配上，既考慮到滿足生物學特性，又考慮到綠化景觀效果，使綠化與美化相結合，樹立植物造景的觀念，創造安靜和優美的人居環境，做到一年四季都有良好的景觀效果。
②小區外部規劃了濕地公園，位於住宅區北側黃河風情線。景觀豐富，健身設施齊全，進一步滿足了住户的需求。
7、規劃分區：
小區面積較大，分為三個片區，中軸線以西是A區，中軸線以東的南半部分是片區北半部分是C區，小區內部交通聯繫了各個分區。
A區和C區大多為12層、14層的高層住宅，考慮到採光需要，將不同層高不同形式的樓按特定角度穿插放置；
B區是層高較低的高檔多層住宅，開發商稱之為花園洋房，此處擁有該樓盤內最好的採光條件且離道路有一定距離，不會受到馬路上的噪聲干擾；小區最北側為六幢18層的高層住宅；室外健身娛等設施均勻地分佈於小區各部分，兩座會所設置在小區中軸線兩端，儘可能方便住户使用。
8、建築單體設計分析：
建築物的立面具有現代氣息，高層、小高層住宅以暖色為主基調，頂部通過建築物或單元之間的高低錯落，懸挑構件穿插及窗口變化營造空間的動感，在建築上形成了斑駁的落影；中部簡潔明快，充滿韻律感，利用陽台、窗户的凸凹和材料質感的變化，使立面產生強烈的虛實對比及陰影效果；底部顏色較深造型穩重大方。
建築均為短單元純板式結構，全部為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流；每户均保證兩個以上居住空間朝南。每户均設計有飄窗、角窗、落地窗增加了採光面積，並且使光影變化豐富；廚房、衞生間符合現代居住生活趨勢，小區住宅的客、卧、櫥、衞以及樓梯間有窗（A5號樓個別衞生間無窗），實現自然採光通風。小區高層、小高層住宅從95至208平方米十餘種户型，實現了動靜分區、乾濕分區、潔污分區，每個户型都設計有一個小過廳（或玄關），避免開門見廳；前後樓之間的視線錯位、家庭成員之間卧室、主人衞生間與客人衞生間的分區設置，保證私密性最佳。整個小區建築主色調為米黃色，各個建築單體風格統一，均採用簡約素雅的設計並且充滿現代氣息。
9、主要户型分析：
所有户型均為南北朝向，面寬大，進深小，易形成室內空氣對流，每户均保證兩個以上居住空間朝南。左圖為111平米基本户型、右圖為174平米下躍式户型。
10、後勤保障：
①安保：小區在東南北三個出入口均設置保安室，配備嚴謹的刷卡出入系統，並安排一定人數的保安人員負責巡視。保證了小區及住户的人身財產安全。
②衞生狀況：小區物業安排專職保潔人員定時打掃衞生，並在每個單元出入口設置垃圾回收處，保證的衞生。
11、總結及經驗借鑑：
①規劃方面：現代小區的總體佈局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施、綠化系統以及生活服務的配套設計，都必須以改善人的生態環境、提高生活質量為出發點和目標。
②細節設計方面：應注重綠化佈局的層次、風格以及與建築物的相互呼應；注重不同植物的相互補充、配合；注意發揮綠化在整個生態小區其他更深層次的作用，比如隔熱、防風、防塵、防噪聲、消除毒害物質和殺滅細菌等；甚至從視覺和心理上能消除精神疲勞。
③房屋構造方面：應考慮自然生態和社會生態等多方面的需要，注意節約能源、注重居住者對自然空間和人際關係交往的需求。
④休閒健身方面：根據社區人羣、文化和社會特點及所存在的健康問題，制定和實施個人、社區的保健計劃，並對實施成效作出評價和改進。
小區調研報告 篇4
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建築風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅小區的規劃設計是一項複雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的範疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行為等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在於運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人為本，物為人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
為了對小區有一個系統全面的瞭解，我們根據學校周邊小區的分佈情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠為例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的薰染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就眾多浪漫而閒雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位於東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住户能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、CBD商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看台、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下裏，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑藉其開闊的國際視野，憑藉着這絕無僅有的生態資源，通過細緻的建築語言，潛心為成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍牆狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀的設計頗為經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化並沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉鬱鬱葱葱，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒着消失在一片人工淺灘石裏，而沿着小溪向上，是一箇中心廣場，從這個廣場向着不遠處因為營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意葱葱的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區康樂設施設置都較為合理，服務的半徑也在合理範圍之內，並且在兒童玩耍區採用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透着人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建築外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,鬆弛神經安撫情緒,從而有利於居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。為了充分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計為早晚休閒、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的佈置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，並均衡整個小區的景觀特徵。各種精緻的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
隨着生活水平的不斷提高，停車位對於居家來説越來越重要。作為具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區將社區入口處的濱湖大道開闢成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、SPA等，體會購物、休閒樂趣，網點分佈合理，飲食、服飾、休閒形成一條龍服務佈局。社區內將有重點中國小在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，為客户提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閒景觀路，為區內居民提供足不出户但卻豐富多彩的娛樂休閒場所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的設計，又將人流與車流分開，便於管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建築，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜複雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分佈在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園採用簡約、現代、含蓄而又優雅的建築外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建築的質樸本質，在户型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，着力打造新都市主義典範品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽台，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建築成為風景的一部分。户型設計：高爾夫城市花園的户型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精緻、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都為創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽台、飄窗設計，讓每個户型都呈現最完美的一面。户户朝陽，家家觀景，在自由的空間裏享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位於金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩CBD，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恆基置業有限公司開發建設，佔地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。
銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋國小、小區內高級中學、深圳波託菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、枱球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，為小區居民提供全面方便的服務。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關係而採取的組織方式。居住區作為城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建築佈局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋樑相互連通的，從自家碼頭划船，通過橋樑就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特徵。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚台、景觀台等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特徵，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊裏的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，並且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪築方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水裏，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建築自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路為主幹道，以東西向的4條支路為毛細，將內部分為7個組團，屬於組團式半開放式社區規劃，以佔地合適的組團為單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯繫，延邊的建築順應接到走向佈局，而向公共大眾、融合於城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、休閒的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯繫緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建築面積與地上建築面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建築從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建築似乎是從大地裏生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人為核心的環境，建築成為背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建築是高層、小高層和別墅，即使是小高層建築，其建築間距都保持在35-80米之間。為了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改為可觀光的電梯。設計者將靠湖的建築設計成點式，將離湖的建築設計成單元式，點式建築恰好在兩排多單元連體建築之間，因而後排的建築可以穿過點式建築的寬大空隙，佔有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建築設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建築形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建築風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建築風格：氣派、簡約、經典。外牆，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建築風格：雍容，唯美，典雅。採用完全大宅的建築設計，莊園式的建築，改變了以往千篇一律的TOWNHOUSE外型簡單的重複。八角亭建築方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囱，形成了建築的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗巖。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭台供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，儘可能多地擴大綠地，在建築佈局上，充分採取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，佈局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助於增加人際交往，和睦鄰里關係。還要根據居民行為軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家裏辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成為天然起居室。
小區調研報告 篇5
為了能更簡潔、清晰的認識居住區，對其規劃設計，環境條件有一個更直觀的認識，下面用了分步驟進行闡述。
調研目的：
1、希望通過本次調研,初步瞭解居住小區的大致規劃、佈局、設施、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。
2、通過對南京市江寧區“翠屏國際城”居住區環境調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。
3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，並熟悉城市居住區規劃設計等相關規範。
調研方法：網絡查詢,實地調研，拍照，走訪體驗，統計等。
實地位置及交通：
實地調研：此次調研過程中，我分成了兩個部分進行，一是通過網絡瞭解“翠屏國際城”小區規劃設計初調研，二是對南京市已建成的小區展開調研，旨在為我們的設計提供多方面的參考。
調研內容：
樓盤及其周邊情況
（1）、小區位於南京江寧區將軍大道和翠屏山之間，東方是將軍大道，西南方是環境優美的翠屏山，空氣清新，寧靜，自然景觀優美，小區由高層公寓、辦公樓、複式別墅、單體別墅組成。小區內部擁有集中湖水，有大面積集中綠化佈置，有穿流不一的林間小道以供居民散步、鍛鍊。
（2）、小區周邊的各類服務設施和交通：
小區周邊綠化和其他的設施也明確佈置在其中，在該小區內部的外圍主要是高層公寓和商業辦公樓，內圍主要是複式別墅和單體式別墅，周邊臨近機場高速、將軍大道，離市中心較近，公交線路和即將開通的地鐵6號線路方便，交通便捷。小區外圍還有有大型的大型公共購物中心中心華潤蘇果超市，有建設銀行、交通銀行、華夏銀行，還有良好的教學環境，附近有南京航空航天大學、正德學院、英華國際學校、翠屏上國小、河海大學、東南大學。小區內部有兒童娛樂設施，生活便利店，小型商業街等等。
（3）、在小區內還有大量的停車點，有地上地下停車庫：
（4）、交通組織：小區採用理性有序的交通組織系統——一人車平面分離,將車行組織在外圍。車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6m,瀝青路面。
（5）、翠屏國際城基本信息：小區名：翠屏國際城（江寧區）小區地址：江寧將軍中路88號停車位：地上1200個、地下400個總建面積：800000平方米佔地面積：1466740平方米房屋性質：別墅綠化率：70%容積率：0.54。
預計住户：4000户人口約14000人開盤時間：入住時間：
小區景觀：
小區的景觀充分展示自然環境大於建築面積景觀優勢,是小區景觀設計的亮點，實現綠化面積率達到70%。
建築設計：在建築設計上,小區以陽光、空氣、綠化、水為主題,創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅獨立別墅、聯體別墅、公寓可眺望水庫湖景。其户型錯落有致,品種較多,面積從80~250m2,可滿足不同人羣的需求。翠屏國際城居住小區採用了簡約、現代、含蓄而又優雅的建築外立面設計風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建築的質樸本質，在户型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，着力打造了新都市主義的典範品質，營造了舒適宜人的現代居住空間氛圍。通透舒適的窗户，簡單、精緻的景觀陽台，呈現出簡約的立面、線條，在空間上更疊、質感的呈現上呼應了自然宜人的社區雅緻風貌，讓建築成為了風景的一部分。
總結：
1、翠屏國際城的環境優美，在很多區域裏給人寧靜，茂密叢林，鳥語花香，綠樹成蔭，在人工的雕琢下，很精緻，很完美，有很強的親和力。當然，在設計中也花費了設計師大量的心血，是設計師設計的結晶。在景觀建築中，讓建築和景觀融合，使得景觀和建築融為一體，相互映襯，襯托出人文需求，人們生活水平提高，對環境重視。通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析小區現狀與周圍環境關係，瞭解一般居住區的規劃模式。
根據小區的實際情況,有種仰慕之情，針對環境優雅、設計美觀的小區的優點我相信在後面的學習中會多多借鑑這些小區的規劃優點和長處,吸取其設計的不足之處,在我們的設計中,揚長避短,為居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衞生、安全、寧靜和優美的居住環境。
2、在欣賞小區優美的環境、漂亮的建築風格時，同時也隱隱約約的明白了小區的發展趨勢，隨着社會的發展，生活結構的變化，沿將軍大道的商業樓已成為小區蒸蒸日上的商業街，有着強大的商業潛質，沿街的商業也將成為小區居民生活節奏加快的重要點，沿街的地段價值也將隨着時間的推移不斷向上。
小區調研報告 篇6
工作構成了相互促進,相互影響,共同發展的互動關係。隨着開發建設的推進及城中村改造步伐的加快，轄區內越來越多的農村集體土地被徵收，農民房屋被拆遷，農民安置小區拔地而起，而安置小區情況特殊，與城市商品房相比顯得有些先天不足，在物業管理等方面存在的問題較為突出，將會是街道下一階段社區管理及提升城市管理水平工作的重點、難點和盲點，也是必須引起高度重視的一大社會問題。
一、農安小區基本情況
90年代末，隨着瀏陽河大堤拆遷，馬王堆街道拉開了城中村改造的序幕，歷經十多年的拆遷安置，由原來的馬王堆鄉改為馬王堆街道，現街道下轄2個行政村、1個社區籌備組、3個社區.各村、社區共有農安小區36個，總建築面積約為1790000平方米，共5000多套，入住約15000人，人口構成均以洗腳上岸的農民和省、市、區重點工程拆遷户為主，居民收入相對較低。安置房早期多為多層住宅為主，去年新橋村高層安置房的竣工，引領着我區村民安置進入高層時代。
二、農安小區物業管理的現狀及問題
以前，農安小區一直沒有配套的物管機構為他們提供服務，近年來，隨着農安小區的物理工作越來越受到政府的重視，現街道以馬王堆社區為例的農安小區基本採取以街道領導、社區實施、居民參與，單位贊助、政府獎勵、街道補貼的大物管工作模式。在拆遷安置小區建設過程中，政府職能部門雖然對小區管理工作做了大量工作，使新建的農安小區基本達到佈局合理、格調一致的要求，逐步完善水電管網、路網等基礎設施，但是目前小區的大物管的管理費用大部分靠政府買單，沒有居民業主自制管理機構，沒有長效的管理體制，導致農安小區物業管理成為我街城市管理的低窪地帶，出現了四難等問題。
1、物業費籌集難。目前全區沒有一個農安小區物業管理費繳納統一的標準，也沒有相應的農安小區物業管理條例及辦法，收費的標準等而是各個街道根據實際情況自行定奪；另一方面拆遷農民對有償物業管理意識淡薄，總認為是政府拆了他們的房子，應該像以前未拆一樣不用交物業費而享受政府的照顧，因此對繳納物業費的牴觸情緒很大，然而由街道承擔物業管理費將成為街道一筆沉重的負擔。且安置小區公用設備設施逐年老化，有些安置小區規劃上先天不足，綠化、環衞、電力等基礎設施普遍不完善。如新橋小區和新橋家園的水錶改造問題，近幾年因水管陳舊鏽蝕、開裂滲漏，加之拆遷户私自接裝，水塔又遭污染，居民不能正常用水，為保證居民生活用水，對小區進行水錶改造，需要安裝水錶1760個，共需費用400多萬，但居民又不願出資，由街道投入費用顯然不現實。
2、小區管理難。農安小區作為失地農民安置的一個主要載體，他們雖然從農村向城市轉變，但思想觀念滯後，且一時難以轉變，文明程度尚未達到一定的高度，所以小區內垃圾亂扔、牛皮癬、私搭違章養雞鴨、損害公共綠地種菜、佔道堆物、佔道經營、流動攤販多、車輛亂停等不文明的事件鮮有發生。加之農安小區社區管理體制不到位，有的社區居委會是由拆遷村村委會轉型，村幹部部分成為社區幹部，雖然便於與拆遷羣眾打交道，但畢竟沒有專業的物業管理知識，且對物業管理體制的健全意識不強，不能代替物業公司的管理職能，導致管理上的漏洞。這些給文明創建工作帶來巨大阻力，也給小區的物業管理帶來難度。
3、維護治安難。拆遷安置小區基本上實行50120平方米的標準户型配售，被拆的農村房屋平均面積較大，一般三口之家可按優惠政策及價格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，這也是所有農安小區的一個特點，因此農安小區流動人口多，人員複雜，加之小區安保、技術監控不到位、居民治安防範意識淡薄等，使許多陌生的閒雜人等、車輛可以隨意進入小區，給轄區治安工作帶來隱患，如古漢城、火炬村安置小區，便是三類可防範性高發案高發地。
4、水平提高難。由於物業管理費籌資難，管理工作沒有取得實際的成效，工作推動難，社區和物業公司對農安小區的管理投入人力和物力相對較少，加之居民羣眾意識淡薄，主動配合意識薄，物業管理水平與預期有差距，導致物業管理水平提高難，且影響了街區形象的提升。
三、加強農安小區物業管理的對策與建議
農安小區的管理既是城市管理的基本單元，加強農安小區物業管理對提升區街形象和城市品位有着積極推動的作用，及時健全農安小區的物業管理體制和綜合協調管理體制，既是為農安小區居民創造良好的生活環境，也是給予他們廣泛社會認同和更多人文關懷的重要體現。隨着目前街道項目建設及拆遷安置規模不斷擴大，將農安小區逐步納入城市住宅小區規範物業管理已迫在眉睫，街道應秉着便民、利民、為民、安民的宗旨，加強農安小區物業管理。
1、健全制度、統一政策。建議上級部門儘早出台拆遷
農安小區的物業管理扶持政策及管理辦法，統一政策有助於構建公平的社會局面，同時政策要明確資金的保障、部門的協調、管理的跟進、人員的配備、組織的完善等內容及措施。如可從土地出讓金中按一定比例預留，設立物業專項管理資金。或在拆遷安置小區合理規劃物業管理用房，把部分物業管理用房的出租收益作為物業管理經費的重要收入來源。或通過優化拆遷村集體股份經濟結構從市場化角度去拓展農安小區的物業管理資金。同時，各街道可根據上級部門制定的制度、政策和管理辦法結合自身實際，在政策框架下進行適當的調整制定出適合自己街道農安小區的物業管理辦法。
2、思想引導、增強意識。政府部門在投入大量資金改善安置小區的硬環境，更要完善管理服務軟環境，在安置小區要加大對物業管理法律法規的宣傳，研究對策強化措施，增強居民羣眾對物業管理的必要性認識，引導他們支持物業管理，積極參與小區自治管理，主動繳納物業管理費，努力培養和增強居民羣眾的公德意識、法律意識、契約意識、環境意識和文明素養，自覺形成嚴格履行物業合同，共同維護公共設施的良好局面，共同促進提高小區物業管理水平。
3、規範模式、提高水平。逐漸引導在建安置小區物業管理市場化運轉，引導安置小區依法、依規、依程序成立業主委員會，併發揮業主委員會的自治作用，積極參與安置小區管理服務工作的監督、指導和日常協調等工作。在安置小區全面推行物業管理招投標，實行公開、公平、公正的競爭，引進和培育一批高水平的物業服務企業。對一些暫不具備市場化物業管理條件的安置小區，由街道和社區物業服務中心按照大物管的服務標準，提供基本的準物業管理服務，並循序漸進的向市場化管理過渡。或者在不具備市場化運作實施管理服務的安置小區，街道和社區吸納失地農民及原村工作人員，通過培訓，組建物業服務企業，實施統一管理，不斷提高安置小區物業管理水平。
小區調研報告 篇7
一、廣州市天然氣來源
20xx年以前，廣州市仍處於使用液化石油氣時期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至20xx年xx月xx日，隨着金山門站成功接收廣東LNG項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源於西氣東輸二線、深圳大鵬LNG、珠海LNG，並準備引川氣入粵及興建廣州南沙LNG站用於城市天然氣供應及調峯。
二、住宅小區天然氣覆蓋情況
1、新舊樓盤的分別
按照燃氣管道安裝時是否有用户入住，將小區樓盤分為舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發商出資，和樓盤一起建設，天然氣採用低壓入户。舊樓盤因為新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對於天然氣的看法也不一致，一部分居民認為天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意願強烈。
2、天然氣供應方式
住宅小區的天然氣供應分為兩種方式，一是管道天然氣供應，二是LNG瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區則採用建設LNG瓶組站的方式為居民用户供氣。
3、居民用户户內天然氣管道安裝差別
户內燃氣管道分為明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之後才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用户户內的天然氣管道基本採用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用户户內因裝修方案、美觀設計等原因採用了不鏽鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用户家中的燃氣管道則是明裝。
4、燃氣計量表及繳費方式
廣州市小區居民用户使用的燃氣計量表大致分為三種。對於較早使用天然氣管道的居民用户，家中使用的燃氣表為普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分為兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然後通知用户去營業廳繳費，二是居民用户在燃氣公司微信公眾號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之後安裝的是IC卡燃氣表，這類燃氣表是需要用户提前在營業廳充值氣費，到卡中的氣費用完之後就會自動停氣，需重新充值之後才可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用户使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發送至燃氣公司終端，居民用户通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。
5、天然氣計價方式
廣州市對於居民天然氣用户採用階梯計價的方式。按每户用氣人口數4人（含四人一下）為計量單位，第一檔氣量為0-320(含)立方米/年，氣價為3.45元/立方米；第二檔氣量為320-400(含)立方米/年，氣價為4.14元/立方米；第三檔氣量為400立方米/年以上的用氣部分，氣價為5.18元/立方米。用户用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。
6、居民用户對於天然氣安全知識瞭解來源及安檢週期
居民用户對於天然氣安全使用的知識的瞭解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發放的燃氣使用安全手冊，由於多數用户需要自行到燃氣公司營業廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區附近為居民用户講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人羣較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公眾號瞭解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用户羣體。
户內燃氣管道的安全檢查分為兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用户户內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年為週期進行的定期對居民用户户內燃氣管道進行的安全檢查。
三、調研中發現的問題
隨着廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用户使用天然氣也是大勢所趨。為舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由於“城中村”等舊樓盤小區道路情況複雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用户入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用户收取，用户意見不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住户的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用户燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對於這部分舊樓盤，燃氣公司採用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道採用的是鋼質管道，隨着使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此為安全隱患之一；舊樓居民用户户內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之後，由於裝修佈局，部分燃氣管道會處於水槽下等易使燃氣管道發生腐蝕環境中，此為安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時採用的是集中調壓，中壓入户的方式，隨着使用時間的推移，用户户內調壓器隨着使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤立管中燃氣為中壓，漏氣風險也更大，此為安全隱患之三。
中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用LNG瓶組站供氣存在兩點問題，一是LNG的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監管，提高了企業成本；二是LNG瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的LNG存量，天然氣供應不夠穩定。
由於部分住宅小區居民用户使用的是普通膜式燃氣表，這部分用户燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用户不在家的機率高，導致入户率極低，導致燃氣公司對於用户用氣量的'統計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入户率低會導致燃氣公司對用户户內燃氣管道使用情況掌握不足，用户對已經存在的安全隱患不能及時整改，發生安全事故的概率也大大提高。
四、住宅小區天然氣發展方向
加快天然氣管道敷設步伐，儘快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，為更多的地方送去天然氣，儘快將燃氣管道延伸至使用LNG瓶組站供氣的住宅小區。
加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，儘快使城市中的居民用户用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環境。老舊燃氣管道發生泄漏的概率更大，城市中的人口較為集中，一旦發生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。
為了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用户燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換為無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入户率低的問題。
對於較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢週期，防範於未然。吸引更多的用户添加燃氣公司微信公眾號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用户的安全意識，引導用户自查天然氣使用安全隱患。並在微信或者其他平台上設置用户安全檢查或整改申請服務，使用户能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。
小區調研報告 篇8
隨着我國城市化進程的不斷推進，老舊小區已經無法滿足現代社會居民對居住環境的需求，結合現代我國社會發展的程度、經濟增長與人們需求，在此背景下提出老舊小區的改造與整治。其中因電瓶車用電不規範導致的火災新聞頻繁曝出，如何規範電瓶車用電迫在眉睫，電動自行車充電安全事故頻發，也已引起政府的高度重視，並逐步出台相應的政策法規，規範電動自行車停發及安全充電管理。
一、現狀分析
我縣目前登記在冊的小區共計91個，其中老舊小區57個。經對老舊小區進行實地踏勘，與現場踏勘過程中住户反映情況相結合，老舊小區主要發現的問題有：線路老化，飛線私搭亂設問題嚴重並存在重大安全隱念等，亟待改造。現擬對華夏豪門、世紀尊園、金佩家園、潤景豪庭、瑞景樺庭、上城國際及亨通家園7個小區進行試點改造，總建築面積77.33萬平方米，涉及住户5990户。
二、收益分析
1、廣告收益
車棚不做完全敞開式，兩頭留擋板、充電樁空白處做廣告位出租，廣告費參考電梯收益，一個充電樁每年大概收益1000元。
2、充電收益
平均每輛車充滿電大約1.2元（刷卡，掃碼）或2元（投幣），每輛車的電量餘量以及電瓶的壽命，電機損耗，瓦數不同而不同，夜間國家電費大約為0.45元、白天電費0.55元每度電，平均一台車充滿不到2度電，每台車大約收益為0.8元，7個小區涉及住户5990户，按使用率30%計算，1797x0.8=1473.6元/天，每年收益1473.6x365=524724元。
3、通過APP充值，贈送5%—10%。
獲取積分（參照移動電信積分標準）1元1分，十分可換一元。例如充值200元，通過APP充值，實際到賬210元，獲取210元積分，或者充值200元，只需要190元，積分形式增加用户黏度，提高客户忠誠度。
三、存在難點
充電樁佔用小區土地如何處理，每個充電區域視現場具體情況而定，大概在30平方左右，土地是否需要到相關部門辦理審批手續；老舊小區地下管線不明，施工時容易造成破壞，需要探明地下管線情況；充電樁用電需要協調；電動車充電時存在電線短路、電池爆炸等安全隱患。
四、相關規範
江蘇省市場監督管理局於20xx年12月6日發佈的《電動自行車停放充電場所消防技術規範》DB 32/T 3904—20xx。
小區調研報告 篇9
【摘要】居住小區綠化在城市生態系統中起着極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，並對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。
【關鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨着房地產開發業的蓬勃興起，人們環保意識的日益增強和對生活環境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調景觀環境方面的條件。這種現代生態居住觀，給小區環境設計注入了新的內容，同時也為居住小區環境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環境在人們心中越來越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環境中重要的組成部分。隨着我國國民經濟的不斷髮展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環境的要求也會越來越高，也給建築師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期為居住小區綠化設計提供新的思路。
一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態系統的恢復
有的綠化部門或投資者未能對居住小區原有的立地條件進行調查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規律和對環境條件的要求未作細緻的考慮，就盲目地進行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛好，認為只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成為建築的花邊，其作用僅僅是為居住小區“塗脂抹粉”。人們看不到小區的整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因為在高密度的居住小區中，景觀設計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環境美化。
二、現代居住小區植物景觀設計原則
1、營造人工生態植物羣落。隨着生態園林的發展，以生態學原理（如互惠共生、化學互感、生態位、物種多樣性和競爭等作用）為指導來建設一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態環境成為我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成為生態小區是目前園林工作者對其進行綠地規劃的理論前提，堅持以生態平衡為主導，利用不同物種在空間、時間、營養等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態系統的融合和相互協調，最大限度滿足人們對環境的生態要求。在居住區綠化中必需借鑑城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務對象的需求和應達到的功能要求進行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現代居住區採用高大喬木遮蔭；以觀賞為主的綠地可採用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結合散步遊覽的綠地可採用喬木—草本型的植物配置方式。
2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區的主體，居住區的一切都是圍繞着人的需求而進行建設、變化的，不斷趨於文明和理性的社會越來越關注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更為人性化的方向發展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的幹、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創造出優美、長效的花卉風景，最終達到人與自然的和諧。
3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分佈特點，選擇抗病蟲害強、易養護管理的植物，體現良好的生態環境和地域特點。要充分發揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的複合生態結構，達到人工配置的'植物羣落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的採光通風和其他設施的管理維護。
三、居住小區中植物的選擇
1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主幹道和連接小區宅前道路的支幹道、小道。樹木配置以規則式、行列式為宜，在不影響採光的情況下，宜配植以造形優美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日為行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區內各條幹道綠化樹種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。
2、居住小區中綠化植物配置原則。
⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區中進行配置時，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯繫，通過各個層次，使空間更具自然的節奏。
⑵季節性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭豔，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條。”這首詩道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。
⑶以草本花卉彌被木本之不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來説更易於成為造景要素。在組合時必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態長勢等方面，使之互相協調。
住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼備觀賞性和實用性，在綠地系統中形成開放性格局，佈置文化娛樂設施，使休閒、運動、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀中，營造有利於發展人際關係的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的遊憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現城市可持續發展的必然要求。
小區調研報告 篇10
一、前言
隨着城市建設的發展，城市居住小區已日益成為城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理為主，社區管理為輔的基本特徵。小區自治管理的好壞，不僅關係到每户居民的切身利益，更關係到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作為以“市民社會”為基本特徵的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上説，小區自治管理的狀況和能力不僅關係到社會的和諧和穩定，也關係到城市發展水平和政治文明的建設問題。作為首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。
但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：
（一）業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規範的書面業主大會。
（二）業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區範圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。
（三）業主委員會作為業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在着明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。
（四）涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。
（五）業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處於被懸置的狀況。
以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在着的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法佔用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。
二、問題產生的原因
目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區裏面擺攤設點經營問題，也為小區居民們普遍重視和關注，並直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成為我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成為城市發展水平和城市管理水平的重要標誌。
縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在於：
（一）管理思路上，在對小區自治管理的關係中，存在着強調以物業管理企業為核心，業主自治管理機制為輔助的問題
首先，在由傳統的房管理念發展為住宅私有化後所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們並沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理為核心。
其次，在實踐中，由於目前的小區業主相對鬆散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在於和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂後，物業管理企業便成為小區管理的中心和主宰。業主大會由於難以召集，業主委員會也由於自身地位和組織機制的鬆散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行為和較複雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，為廣大業主服務的法律本質，反而成為名副其實的廣大業主的管理者。
再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意願和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。
（二）業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規範的現象
業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定着業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由於房地產開發公司和物業管理企業之間有着特殊的利益關係，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關係，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。
在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，佔八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。
這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，採取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業為了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，於是就採取類似手段以泄心中不滿。
（三）小區的自治管理和社區管理相脱節
目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權為核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產為核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬於房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在着業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脱離其合理的社會性要求。
事實上，從社區管理的角度，其本身就包含着以小區為單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脱節的。作為社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用；而小區物業自治管理所存在的鬆散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最為密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處於一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。
在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認為由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助於社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。
三、建議
（一）物業管理企業和業主自治管理工作，應調整為不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關係。這種法律關係的性質，就決定了作為全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬於不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關係。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，為有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應儘快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整為由街道辦事處或其委託的社區進行指導和管理。
（二）儘快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，並建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。
在區全面推進社區工作的努力下，區已成為全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成為加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委託社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。
（三）探索建立小區業主委託代理的管理制度。
目前，業主委員會由於多為兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。為此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委託律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。