土地徵用是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批准權限和程序批准，並給農民集體和個人補償後，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地徵用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地徵用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用，這是我國實行土地徵用的憲法依據。 一、土地徵用的特徵 1、國家建設徵用土地的主體必須是國家 只有國家才能在國家建設徵用土地法律關係中充當徵用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法徵用集體所有土地的權利，儘管直接需要土地的並非國家，而是具體的國家機關、企事業單位、社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定的程序向土地管理機關提出用地申請，並在申請批准後獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是徵用土地的主體，但是實際行使徵用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國傢俱體行使此權。 2、國家建設徵用土地是國家行政行為，具有強制性 國家建設徵用土地並非民事行為，而是國家授權的並依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設徵用土地法律關係的主體－－國家，土地被徵用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地徵用法律關係的產生並非基於雙方的自願和一致，而是基於國家的單方面的意思表示，無需被徵用土地的所有人同意。國家徵用土地的指令，是行政命令。對此，土地被徵用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關係中也不遵循等價有償原則。 3、國家建設徵用土地是國家公共利益的需要 國家建設徵用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這裏所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設、公用事業，市政建設、交通運輸、水利事業、國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的的事業；其二，是廣義的國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是説，凡是有利於社會主義現代化建設，有利於人民生活水平的提高，有利於綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批准的集體企業、三資企業，興辦國家主管機關批准的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設徵用土地的原因。 4、國家建設徵用土地必須以土地補償為必備條件 國家建設徵用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被徵用的集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設徵用土地與土地徵購不同，它並不是等價的特種買賣，而是有補償條件的徵用。但是，對被徵用土地的適當補償，則是國家建設徵用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，徵地補償以使被徵用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，儘管土地為國家徵用，但是土地補償費以及其他費用並不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家並不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生於國家徵用土地行政行為和國家批准用地單位用地申請及被徵用土地使用權的行為。 5、國家建設徵用土地的標的只能是集體所有的土地 國家建設徵用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨着農業合作社在全國範圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟組織集體所有以後，到了1986年土地管理法規定的徵用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是徵用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓、劃撥等方式而非徵用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。 二、徵地制度存在的問題 我國現行的土地徵用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對於保證國家建設起到了積極作用。但是，隨着社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決： 1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定 我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用”。這些規定都強調了徵用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是説，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能徵用集體土地的。但是現行法律、法規並沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對徵地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地範圍內，為實施城市規劃需要佔用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍外的土地，應當屬於為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次徵用土地後，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這裏面的“公共利益需要”尺度很難把握。 2、土地徵用的補償問題 土地徵用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償
的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地徵用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對徵地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。 3、土地徵用權的行使問題 從世界各國對土地徵用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是採用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，徵用為輔。當收買發生困難時，才實行土地徵用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要徵用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬於該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用徵地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對徵地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。儘管現行的《土地管理法》規定徵用審批權由xx及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在徵地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。 4、土地收益分配和管理問題 土地徵用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府佔了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處於劣勢，掌握在集體經濟組織手中的徵地補償費也往往被少數村幹部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附着物及青苗補償費歸地上附着物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。 5、土地徵用的救濟制度問題 《土地管理法實施條例》規定：“對徵地補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁決。”但是具體的土地徵用爭議仲裁製度尚未建立，不利於徵地相對人在利益受損時尋求救濟。此外，我國《行政訴訟法》規定，對法律規定由行政機關做出裁決的，不可提起行政訴訟。因此，當徵地相對人對已批准的徵地補償標準有爭議的，經縣級以上政府協調但協調不成時，只能由批准徵地的政府裁決。這樣，對徵地補償標準爭議由批准者做最終裁決，不符合防偏私原則（即任何人不得做自己案件的法官），不利於充分發揮救濟對徵地權的控制作用。因為在行政權的救濟控制系統中，只有行政主體與行政相對人一起成為對等的爭議雙方，接受來自第三方對行政決定的評判，行政權才能受到其他權力的制約。 三、對徵地制度改革的探索和建議 針對目前徵地制度中存在的主要問題，特別是為了適應憲法第十條對徵地制度的修改和市場經濟向縱深發展的需要，下一步徵地制度應着重從以下幾個方面進行改革。 1、嚴格限定公益性用地範圍，土地徵用權只能為公共利益的需要而行使 在現階段，我國政府需要對一些在經濟發展中具有“瓶頸”效應的行業重點扶持，因而，公共利益既要包括絕對公共利益，也要包括相對公共利益（即扶持重點行業）。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以徵用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。建議編制《徵用土地目錄》，以此限定土地徵用的適用範圍。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地徵用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠徵用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。 2、嚴格把握徵地的補償原則。 補償的原則，既然是在市場經濟條件下，就要探討市場經濟對土地徵用的影響和作用。市場經濟的一個重要原則，就是公平、公正、合理，就是要按照客觀經濟規律辦事。因此，要遵循以下基本原則：1、考慮到土地的投入；2、考慮到土地是農民的最基本的生活來源，是賴以生存的生產資料和最後的“社會保障”，剝奪了農民的土地，實際上就是剝奪了農民的生活、生產和生存的權利；按照價值規律的要求，貫徹等價交換的原則，做到公平、公正、合理。無論用地性質無何，無論國家重點工程用地、城市基礎設施用地還是“公共利益”和房地產開發項目等用地，在徵地時都應一視同仁。也就是説，不論誰徵地，都不能損害被徵地者的合法權益，都不能以犧牲被徵地單位（或承包地個人）利益為代價，否則就會造成多數人（國家）公共利益剝奪了少數人（集體或個人）利益的現象。如果存在兩個補償費用標準，也容易造成地方政府與被徵地單位矛盾的激化，村民與村委會之間的矛盾激化。 3、以農用地市場價格作為確定土地徵用費的基本依據 為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，徵地補償必須以土地的市場價格為
依據，實行公平補償。在公平補償原則下，徵用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處於現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因徵地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則包括建築物的補償費。 4、合理分配土地徵用補償收益，明確界定產權是實現徵地補償費合理分配的關鍵 我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，併發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由於我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地徵用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，並指導他們合理使用這部分收益，用於再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額應用於本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業科學技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會。總之，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。 5、規範徵地主體行為及程序 市場經濟體制下，行政主體必須依法行政。土地徵用制度改革，就要依法規範徵地主體的公權行為。一是合理設定土地徵用權。土地徵用主體只能是政府，只有公共利益才可以行使土地徵用權，徵地權必須強制性實施時，其條件、範圍、幅度、程序等都應有相應的法律保障措施。二是要對徵地程序加以界定。徵地過程中要賦予徵地相對人程序性權利，通過程序抗辯保證土地徵用權的公正行使。主要要建立知情權制度、抗辯權制度、防偏私制度、説明理由制度等；三是要對土地徵用權加以救濟控制，保證土地徵用決定的公正合法性。要完善現有的仲裁製度，使之具有操作性。同時，要進一步建立土地徵用行政複議制度和土地徵用行政訴訟制度。