北京市物業服務收費管理辦法

為規範本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，北京市制定了北京市物業服務收費管理辦法。下文是北京市物業服務收費管理辦法，歡迎閲讀!

第一條 為規範本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業服務收費管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭;促進物業服務收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。

第五條 本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。

實行市場調節價的物業服務收費，收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公佈一次。

第六條 經濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關於加快經濟適用住房建設的若干規定(試行)的通知》(京政辦發[1998]54號)文件的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批准建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。

危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發[20xx]19號)政策的危改回遷小區。

第七條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。

第八條 物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，可以採取包乾制或者酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定;業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

第十條 實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定税費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衞生費用;

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業管理企業固定資產折舊;

(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。

第十二條 物業服務收費採取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實際支出，按建築面積或户合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。

第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十五條 業主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十六條 物業管理企業可按月、按季或按年度計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費用。

第十七條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條 物業管理企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十一條 物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條 市、區縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監督管理物業收費和物業服務行為。

第二十三條 本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執行。

4月24日，長春市淨月區聚業大街與銀杏路交會處的長春御翠園的多名業主在微博爆料，稱該小區為高端別墅，卻有着低端物業，小區內衞生差、綠化差，小區物業費每平方米高達4元，卻得不到與其相配套的高質量服務，基本屬於棄管小區。配有的視頻中可見業主拉起條幅，其中有一條寫着，李嘉誠長春業主喊你回家吃飯!

居民吐槽:物業服務差 綠化沒人管

據瞭解，長春御翠園是和記黃埔地產(長春)有限公司在長春推出的首個高檔住宅項目，位於長春旅遊勝地——長河村淨月潭旅遊開發區。區域內擁有被譽為亞洲最大的人工森林公園——淨月潭公園，佔地達92萬平方米，是長春目前最具有規模的低密度社區，因為是別墅，地段又好，均價在每平米一萬三左右，一度成為長春市最貴樓盤。

24日上午11點，記者趕到該小區，小區大門外數十名業主聚集商議，還有很多業主在自己的房屋外牆上貼了條幅，寫着“質量水，服務水，物業更水”“綠地荒，樹木枯，環境稀爛無人管”等內容。

“我從20xx年6月入住到現在，物業的服務始終都沒讓我滿意過，這麼高的物業費交上去，服務質量在哪裏?”金女士介紹，她家房屋面積約為350平方米，每年需要支付萬餘元的物業費。“我真的不明白，業主交着物業費為什麼享受不到同等價值的服務?購房時承諾綠化率在40%以上，可是現在都4月份了，還是沒有人管，荒草叢生，樹都是枯死的。”

居民擔憂:牆皮脱落 質量問題誰來負責

業主李先生告訴吉網、吉刻APP記者，他於20xx年7月份買的和記黃埔御翠園四期的聯排別墅，並於20xx年8月份交房。在裝修過程中，發現三樓外掛陽台發顫，陽台與主樓有3公分左右裂縫，而後所有樓板也發顫。“我後來經過檢測發現樓板厚度嚴重不符，這麼貴的房子還存在質量問題，連人身安全都不能保障。而且物業公司服務態度很差，完全是大爺做派，我們忍無可忍才聚集維權。”

“收房時，我就發現房子衞生間跟客廳之間的牆面有返潮現象，牆面有水跡。”業主餘先生告訴吉網、吉刻APP記者，當時開發商承諾，收房後就幫忙維修，沒想到收房後，牆面問題一直拖到現在都沒處理。“收房後我一直催着物業，讓他們趕緊聯繫開發商維修，但一直沒下文。”

業主王女士也氣憤地説，她家的大廳牆壁因為滲水導致牆面脱落，第一次脱落自己花錢弄好了，第二次脱落後要求物管公司啟用房屋維修基金，但是物管一直未解決。

物業迴應:儘快協調 加強溝通升級服務

隨後，吉網、吉刻APP記者聯繫通過熱線聯繫到了小區負責物業。上海家利物業管理有限公司長春分公司的工作人員表示目前負責人不在，並稱公司有規定，任何人都不能接受記者採訪。“針對業主反映的問題，我們會記錄業主反映的情況，上報領導，如果存在相關問題肯定會積極協調，改變現狀。”吉網、吉刻APP記者之後與工作人員討要和記黃埔地產(長春)有限公司負責人聯繫方式同樣遭到拒絕。

律師説法:業主可起訴要求物業履約

吉林吉翔律師事務所的劉海波律師説，根據《物業管理條例》有關規定。若業主要罷免目前的物業公司，需要通過業主大會並以物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主表決通過。

同時，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》有關規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，可以通過訴訟程序提起民事告訴，且法律上不要求參與起訴業主的人數。