城中村改造調研報告 篇1
建設現代化都市新區、鞏固全省第一區、跨入全國一流省會城市一流城區的重要舉措，也是改善城市整體形象、提高羣眾生活質量、創建全國文明城市的迫切要求。20xx年以來，小店區啟動了“城中村”改造工程，按照全市部署積極開展工作，取得了一定的成績，但也面臨諸多困難和問題。如何科學地開展“城中村”改造，進一步加快“城中村”改造進程，真正使“城中村”改造成為民生工程、幸福工程，我通過走訪市區多個“城中村”，發現城中村普遍存在以下七大問題。
一、私搭亂建現象嚴重
在城中村，廣大租房客的居住地，大部分屬於違章建築。我在走訪多個“城中村”過程中，發現問題普遍存在。據太原市城中村改造辦公室相關負責人介紹，在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，不少村民見縫插針，私搭亂建現象層出不窮、屢禁不止。
二、基礎設施薄弱
城中村的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般沒有納入城市管理的範圍，各種管道、電線雜亂無章，城市排污不暢，內澇時有發生，垃圾亂堆，衞生死角多，並且缺乏公共綠地與體育等基礎設施。
三、環境衞生惡劣
就在今年夏天，我市創建全國文明城市過程中，後北屯小區終於建起了垃圾池，算是給當地居民解決了一大生活難題。不過和其他大部分城中村一樣，環境衞生問題仍難以根治。碰上雨天，城中村內道路泥濘，污水橫溢。碰上夏天，蚊蠅叢生，空氣質量較差，環境容量超標。“晴天蚊蠅亂舞，雨天濁水橫流”，“室內現代化，室外髒亂差”，成了城中村的現實寫照。
四、安全隱患較多
我走訪中發現，到了中午晚上，不少租客習慣於自己在出租屋內做飯，炊煙裊裊。吸煙者，也會將煙頭隨手丟棄，這也帶來了安全隱患。由於城中村內道路狹窄彎曲，導致消防通道嚴重受堵，消防安全隱患突出;住宅缺乏科學設計，沒有考慮抗震要求，建築質量總體不高，衞生環境較差，極容易引發各類疾病，存在公共安全隱患。
五、治安形勢嚴峻
常年居住在城中村的居民，經常遭遇丟自行車、電動車或者手機、電腦等盜竊案。太原市城中村改造辦公室調查發現，由於城中村人口結構複雜，比較低廉的租金吸引了大量外來人口租住城中村房屋，村民、外來人員、居民混合居住，“黃賭毒”等治安問題突出，社會綜合治理壓力很大，在一定程度上構成對羣眾生命財產安全的威脅。
六、就業和教育問題突出
由於歷史原因，城中村居民普遍文化程度不高。一方面由於房租收入頗豐，生活富裕，在就業觀念上，普遍存在着高不成低不就的現象，村民大多遊手好閒無所事事，形成了一個龐大的租金食利階層;另一方面，與城市居民相比，在城市就業中處於明顯弱勢，村民發展面臨許多困難。
七、管理體制轉型不夠徹底
由於城中村的居民仍然固化在集體所有的土地上，基層組織調整難度較大，村居合一這種過渡性的基層組織形式在城中村中普遍存在，一方面，城中村依然保留着農村社區的格局;另一方面，居委會在行使社會管理職能的同時，還承擔部分經濟發展的職能，未能及時適應城市化的要求，徹底轉型不如城市社區的管理模式。
我在認真調研分析的基礎上形成此報告。
一、小店區“城中村”改造的現狀
(一)、“城中村”基本情況
根據20xx年太原市公佈的“城中村”名錄，我區建成區50平方公里範圍內共有42個城中村，涉及7個街辦1個鄉，涉及城中村人口78963人，27222户，土地總面積101874.1畝，其中建設用地38097.73畝，農用地63991.32畝。
這些城中村普遍存在建築安全、火險隱患和環境髒亂差、市政配套設施不完善、治安混亂等問題，也從社會形態上將“城(中村”拒之於城市現代化的發展潮流之外，使“城中村”居民在社會保障、就業、上學等方面無法享受“同城同等”的權益，嚴重製約了小店區產業空間佈局的進一步優化和城市功能、形象的提升，與中心城區的功能、人居環境和土地利用價值極不相符，與人民羣眾的迫切願望差距較大。同時，部分“城中村”與周邊老舊小區相交織，基本無可整合閒置用地，建築密度和容積率較高，流動人口龐大，改造難度很大。
(二)、“城中村”改造推進情況
近年來，我區將“城中村”改造工作納入全區重點工作中，提出“分步推進、以點帶面、量力而行、和諧穩定”原則，全力推進“城中村”改造，同時，積極完善城中村改造政策，研究制定出《城中村改造工作流程》。一些局部改造項目已完成或正在實施，部分村正在編制整村改造計劃。目前，親賢、楊家堡、大馬等24個村已完成村改居工作;親賢、楊家堡、許東等9個村完成集體經濟改制工作;31個村完成了集體土地測量;王村、許西、鄭村等11個村完成133用地規劃編制工作。
今年，我區將楊家堡、許東、鄭村、西攢、橫河5個“城中村”列為20xx年全市首批重點拆除村，王村、北張、鞏家堡3個“城中村”確定為20xx年全區重點拆除備選村。楊家堡社區從20xx年1月6日開始實施“城中村”改造、周邊舊城改造和親賢北街西段打通三項工程的楊家堡片區改造。片區改造總投資約40億元，建設總面積約110萬平方米，總佔地274畝，總拆遷面積60.5萬平米，涉及宅基地350個373户村民，城市居民住宅225個、14個單位的公產房屋。目前，已與國有土地上14家單位和225户居民簽訂了補償安置協議並完成了建築物的拆除。與368户村民簽訂了協議，正在加緊做剩餘5户未簽訂協議的動遷工作。西攢社區整村拆遷工作於20xx年7月20日全面展開，現已有165户簽訂了拆遷補償協議，剩餘15户中8户已有簽訂意向。集體經濟改制已完成清產核資和資產評估工作。鄭村社區部分土地已轉為國有，正在辦理安置用地範圍內剩餘的土地轉用手續。從20xx年3月起至今已拆除舊村宅基地112户，拆除房屋面積約2.3萬餘平方米，正按自行開發、滾動拆除的模式進行舊村的拆除工作。許東社區已完成集體經濟改制工作，在20xx年11月下旬啟動整村拆遷工作。橫河社區集體經濟改制已完成清產核資和資產評估工作。
在重點推進5個重點改造村的同時，其它“城中村”改造也取得明顯進展。協助北營、王村、許西完成城中村改造安置用地規劃的編制、申報及批覆工作;協助親賢社區完善城中村改造的相關手續;指導和規範龍城新區移交回我區11個村的手續辦理工作。協助許西完成了南站鐵路宅基地房屋拆遷補償安置方案的制定;指導王村、小馬開展集體經濟改制工作。
(三)、“城中村”改造模式的新探索
我區堅持“成熟一批、改造一批、帶活一片”的原則，按照“政府主導、市場運作、重點突破、整村拆除”的思路，積極推進和探索“城中村”改造的新模式：第一，政府主導，市場化運作模式。由集體經濟改制後的企業，通過招商引資與開發商合作，進行“城中村”改造。以楊家堡整村改造為代表，楊家堡社區與山西恆實平陽房地產開發有限公司合作，由開發商投資對城中村進行開發改造建設，享受城中村改造的優惠政策，實施“城中村”改造。
第二，自主開發，公司化運作模式。由集體經濟改制後的企業自行運作資金，統籌規劃、自主開發、改造建設。以親賢社區城中村改造為代表，按照“滾動拆遷、逐步開發”的方式，開發建設親賢苑、文化苑、百萬莊園、長風畫卷、親賢世紀廣場等大型項目，成為全省“城中村”改造的示範村。鄭村社區“城中村”改造也正按照這種模式加快推進。
第三，項目帶動，集中連片開發模式。通過重點工程帶動，對重點工程、片區建設和涉及的“城中村”改造統一規劃、統一徵地、一體開發。由改造村按照城市發展總體規劃進行開發改造建設。如太原南客站建設範圍涉及的北營社區“城中村”改造。
二、小店區“城中村”改造面臨的主要問題：
(一)、改造配套政策相對滯後
隨着“城中村”改造工作逐步深入，市、區相繼出台了一些配套政策，但總體而言，“城中村”改造相關政策還相對滯後，如村改居後的人員理應按城市居民辦理養老保險、醫療保險，但由於社會保障屬於省級統籌，雖經多次研究討論，但至今還未明確相關政策。
(二)、改造資金嚴重不足
“城中村”改造的土地轉用、工程建設需要大量的資金投入，現各“城中村”自身的改造資金嚴重不足。因此，必須採用招商引資的方式引入社會力量來籌集資金，但是，如何確保這部分社會資金能夠享受到“城中村”改造的優惠政策，目前，還始終沒有明確的政策和意見，特別是相關手續辦理上存在極大制約，這在很大程度上阻礙了“城中村”改造工作的順利推進。
(三、)改造宣傳力度不強
目前，太原市在全力推進“城中村”改造的認同上還不一致，沒有形成強烈濃厚的改造氛圍，特別是在政策宣傳上還有欠缺。村幹部普遍存在着對“城中村”改造政策掌握的不夠準確，精神領會的不夠透徹，操作步驟不明確，無法做通、做好羣眾的思想工作，以及確定切實可行既符合國家政策又能維護村民利益的改造方案。
(四)、拆遷難度大
“城中村”改造中，舊村的拆遷是一項主要的工作，拆遷工作涉及面廣，政策性強，羣眾敏感性高，按照現行的拆遷補償安置標準，與被拆遷村民的心理預期差距較大，舊村的拆遷工作進展較慢。因拆遷產生的釘子户問題已成為拆除工作的瓶頸。
(五)、拆遷補償標準問題
各村在制定整村拆遷補償標準時，不能結合自身實際，存在盲目攀比現象，嚴重影響到拆遷工作順利進行。建議按片區分類制定補償標準，一個片區執行一種補償標準，其他開發收益按股份分紅的形式補貼村民。要實現上述情況，必須在實施整村改造前完成集體經濟改制工作，由改制後的公司作為城中村改造的主體。
城中村改造調研報告 篇2
“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象，有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷髮展過程當中，“城中村”改造成為城市發展的焦點。“城中村”改造是市民人居環境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎設施建設、城市產業佈局的一項綜合性的民生工程，同時也是我區比較突出的重點難點工作。開發開放近30年，北侖從一小漁村發展成國際性大港，可謂突飛猛進，但北侖的“城中村”現象也十分嚴重，有“四不象”之説，雖然這些年進行了一些“城中村”的改造,總體上進度並不是很快。北侖區作為全市乃至全省對外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區的建設步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區的核心區，雖然亮點不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發揮其應有的價值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環境和城市的景觀風貌，現代化濱海新城區的建設亟需對新碶中心城區核心區範圍內的“城中村”進行改造。
一、我區“城中村”的基本情況及存在的問題
(一)基本情況。“城中村”一般是指在城區範圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊。北侖中心城區核心區一般指新碶城區，範圍應為：北至駱霞公路(含橫浦全村)、南至泰山路(含千丈全村)、東至珠江路、西至富春江路。這個範圍內現有22個行政村(實際24個村莊，約7.8萬常住人口，約2.6萬户)，其中“城中村”有15個，户籍人口26650人，13952户，外來人口81200人。“城中村”在形成過程中雖然帶來各種問題和矛盾，但無疑也在發揮獨特的作用：一是為大量外來務工人員提供了廉價的居住房，從而為本地企業提供了充足勞動力，這也是北侖快速發展的源泉之一;二是為村民和村集體帶來了穩定收入。大量外來人口湧入帶來“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發育成內地小縣城規模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場火爆，村民和村集體相當一部分收入來自地租、房租。三是保留了傳統的民俗。“城中村”的存在，客觀上為北侖習俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價值。
(二)存在的問題。“城中村”在北侖開發開放進程中發揮獨特的作用，但同時存在相當多的問題，而且是問題多於作用。
1、違章建築多。由於“城中村”租房炙手可熱，受利益驅使，亂搭建、亂加蓋等違章建築十分普遍，多年來這些違章建築一直存在，並沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來巨大壓力。
2、環境狀況差。由於“城中村”居住大量外來務工人員，居住環境不堪重負。“城中村”公廁不堪入目，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗。“城中村”垃圾箱、站數量不夠、質量也不高。“城中村”亂張貼現象相當普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場衞生不佳，大多難以入腳。
3、管理難度大。“城中村”中外來務工大多超過本地村民，成分複雜。“城中村”警力不力，治安狀況差，案件頻發。計生、環衞、市場管理等也都由村委會承擔，人手、經費都成問題，一個村一年的衞生費都要幾十萬元，村裏負擔相當重。
4、交通功能弱。歷史上自發形成的“城中村”缺乏規劃，使得村內交通混亂，應急車輛無法通行，已對村民的生活安全構成了威脅。與此同時，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設，產生了較多的 “斷頭路”(如遼河路、淮河路、太河路等)，極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區的交通條件。
二、我區“城中村”改造的必要性
(一)“城中村”改造是推進城市化進程的需要。
區委六屆八次全會提出全域城市化，這是加快我區推進城市化進程和城鄉一體化發展的重大戰略部署。區第七次黨代會又進一步提出打造品質之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達到75%以上，其中中心城區要突出“現代高端”。“城中村”就是城區中的農村，而全域城市化是要把農村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當務之急就是要進行大規模的“城中村”改造，否則全域城市化就無法談起。
(二)“城中村”改造是創建文明城市的需要。
嚴重影響北侖的對外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴重影響北侖入口形象;橫浦村附近是海上進入北侖的窗口，規劃已限制20餘年，土地閒置嚴重，且規劃中濱海休閒公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。
寧波實現了創建全國文明城市三連冠，而獲得全國六個三連冠城市只有6個，但“城中村”的存在給文明城市創建帶來諸多麻煩，通過改造，可以完善中心城區核心區的窗口形象，充分展示北侖區域的特色和品位，為文明城市創建創造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位於該地段的隆順村、貝
(三)“城中村”改造是建設宜居城區的需要。
中心城區的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現代化的街區，村內卻雜亂地分佈着缺乏規劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢低窪，過量的外來低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎設施很不配套，人居環境相對較差，“城中村”的存在已經越來越影響到城區的衞生、治安等人居環境，與建設宜居城區不相適應，必須加以改造。
三、我區“城中村”改造所面臨的優勢及困難
(一)我區“城中村”改造的優勢
1、改造有成功先例。北侖中心城區典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮安村、下史村、千丈村等5個村，部分改造的有星陽村、橫浦村、高潮村、向村家。正進行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經驗，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進行的農房“兩改”進展順利，成效顯著，值得借鑑。
2、農村股份制完善。北侖區始於20xx年的農村股份制改革工作，現已基本完成，全區20多萬農民成了集體資產的股東，應當説北侖農村股份制改革走在全省、全國前列。農村股份制全面建立，使村集體資產量化到個人，村民不會因“城中村”改造失去股份，這個優勢在全國全省來説還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔心自己權益受到損害而不願意進行“城中村”改造。
3、全區綜合實力強大。
地區生產總值;財政收入;規模以上工業產值;實際利用外資;固定資產投資等指標排名居省市前列，總體發展水平躋身全省前列，現正邁向全國第一方陣。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、財力，沒有實力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實力不斷增強為“城中村”改造提供了有力支撐。
(二)我區“城中村”改造的面臨的困難
1、村民期望的問題。大多數村民希望進行“城中村”改造，但對改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內)，原地安置，市價賠償(區內高檔小區市價)，原建後拆。而目前上述要求都很難達到。
2、政策時效的問題。前後政策差異大，同一時期也有政策寬鬆不一現象。政策不調整不可能，調整幅度過大，又造成先前改造對象的心裏不平衡，從而引發矛盾，這是二難的選擇。同一時期也有政策寬鬆不一則直接造成不公平現象，使正在進行的改造很難進行。
城中村改造調研報告 篇3
為全面落實市委市政府關於城中村改造工作的指示精神，進一步推動城中村改造工作，加快我區城鄉一體化進程，政協XX區委員會對我區“城中村”問題進行了深入的調研。20xx年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現場看點、聽取彙報、情況介紹、座談討論和發放調查問卷等形式，對城中村發展及管理工作產生的困難和問題進行了詳細瞭解，對存在問題的原因進行了深入分析，並就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進行了探討研究。現將我區“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報告如下：
一、XX區“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區位於XX市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區屬現有86個城中村(含四個鎮)，農業人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮則我區共有城中村35個，農業人口66190人，耕地面積13796.65畝。XX區的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處於城市建成區內部，村集體土地基本被城市建設徵用，自身發展沒有太多的空間和餘地，如銀盆嶺村、望嶽村、茶場村等;二是發育型的城中村，處於城市建成區與城郊的結合部，與城市建成區緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規模的開發建設正在實施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處於城市建成區外圍，還有較多農用地，基本保留鄉村特點，是城鄉一體化推進的重點區域，急需進行規劃控制和建設引導，如聯絡村、中塘村和四鎮的51個村等。本次調研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、嶽華村和望嶽村六個較典型的城中村進行了調查。
2、存在的問題。XX區城中村目前所存在着的問題有如下幾類：
違章搭建多。在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。
環境衞生差。城中村基本上沒有圍牆，無法實施封閉式的物業管理。外來租户較多，人員雜亂，環境管理較差，並存在着各種安全隱患。此外，各類設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成為城市衞生死角，城中村的農民期望改善居住環境，問卷調查中有57.6%建議安置小區應與周圍環境相協調，統一規劃，配套設施的同步建設。同時在回答“有關改造方案，你最關心的問題是什麼?”時，有24.2%的人選擇了“新住房的户型及周圍環境”。
管理難度大。“城中村”往往缺乏統一的科學管理和規範化指導。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發展需要的土地後，基本上將“城中村”事務原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執行一套管理制度，“城中村”並沒有真正納人城市統一的管理中。因此，即使現在村委會變居委會後，他們依然執行傳統的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會福利、社會治安等社會管理職能。在傳統的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。XX區城中村居民因為有房屋出租等優勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，並不低。調查發現村民在回答 “您家庭每月的收入”時，12人選擇1000元以下，佔36.4%;13人選擇1000元——20xx元，佔39.4%;6人選擇20xx元—5000元，佔18.2%;1人選擇5000元，佔3%;同時據西湖漁場幹部反映，該區多數家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對於改造的期望較高，並且期待在改造後能夠獲得比原來更高的收入。此外，對於改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發商買單，而不願意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。
遺留問題多。從調查情況看城中村普遍存在着原60號令徵地拆遷中遺留的規劃安置地沒有落實問題，安置房建設經費短缺問題，未安置農民數量仍較多的問題，另外村集體資產如何處置，村民改市民後工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累着城中村改造前進的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建築常以單家獨户為主，佔地面積大.建築密度高，造成了土地佔有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村佔據了城市的優越地帶，但在綜合開發上卻遠遠落後於周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環境，也很重視人文環境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內部社會治安差，人口素質低，普通市民往往不願與之為鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經成為歷史的必然，合理改造城中村將會大大促進城市土地潛力的提高及城市經濟的發展。
城中村改造是加快推進城市化進程的需要。我國正處在城市化進程的加速期。城中村的改造不同於舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建築，形成了各種各樣的土地房屋關係。村民、集體、開發商以及全社會的利益交織在一起，錯綜複雜，所以城中村問題被稱為是城市化進程中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發展提供良好的發展環境。
城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經濟來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進取，待原有的拆遷補償款用完後，將重返貧困，成為新的社會問題。另外，由於他們主要依賴於房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建築問題。同時城中村的出租屋由於散亂、容易成為藏污納垢之地，與城市的形象格格不入，同時也影響城市精神文明建設。
城中村改造是減少集體資產消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設施維護、村民生活補助、養老保險、醫療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經濟支付，進而使得集體資產不斷的被消耗。城中村改造後，集體資產會量化並且以股份制公司的形式經營、壯大，集體資產不斷的增值。同時，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經濟發展的壓力進一步減少，客觀上壯大了集體經濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
關於“城中村”現狀及改造的調研報告關於“城中村”現狀及改造的調研報告城中村改造是構建和諧社會，提升人民幸福感的需要。城中村物質和社會形態存在的問題已經給城市經濟、社會可持續發展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區域構成強烈反差的區域，成為社會問題的高發區。如果不及時進行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利於實現城市物質形態的現代化，有利於實現城市社會管理的現代化，有利於解決城市治安、衞生和環境等社會問題，有利於提高城市綜合競爭力。
二、XX區“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時效性問題。在城市擴張中，對農村土地的徵用往往不是一次性到位，而是分階段進行、歷時數年甚至更長，於是，在同一個村由於不同時期多次徵地，導致所實施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應時代的發展和城中村改造的發展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執行過程中出現了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標準，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2. 安置土地落實問題。總體上來看，目前的城中村改造對象往往是最具有開發價值的土地已經開發完畢，而留下的邊角餘地開發價值不大，不少村已經出現兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據60號令已拆遷地應補償的土地是320畝，已經劃歸街道167畝作為生產安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產用地沒有落實;嶽華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實。
3.資金缺口問題。根據基層幹部自身的初步核算，西湖街道社會保障資金需要3.2億元，濱湖小區改為高層建築建設資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現狀的開發強度，也難以達到改善城市環境的要求。而要維持這種起碼的城市環境標準，不僅開發商無利可圖，業主也不易接受。這也使得引進開發商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產量化問題。“村改居”農民全部轉為市民後，在這種不明晰的產權制度安排下，原村級集體資產歸誰所有，成為廣大農民羣眾最關注的問題。不論集體資產屬於集體“成員”還是屬於集體“組織”，但將集體資產歸屬追蹤到個人時，集體資產應屬於集體組織全體成員所有。但就一個具體的村而言，集體經濟組織有多少資產，特別是可計量的經營性資產如流動資產、長期投資、固定資產、無形資產等，每個集體經濟組織成員又擁有其中的多少股份，集體經濟組織成員並不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產的關係是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不着”。意思是説，雖然集體資產集體所有，但並沒有規定集體資產屬於哪些具體成員的，各個成員又擁有多少，就好像玻璃箱子裏面的金錢，隔着玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔心集體資產被平調流失，多年來辛辛苦苦創造積累的財富一夜“付之東流”，另一個方面又擔心今後集體資產的經營效益，怕福利沒有保障。在本次調查中就有60.6%的村民關注“拆遷過程中的違法行為”;
5.拆遷問題。調查顯示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由於“城中村”是在城市總體規劃內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的“農村社區”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷後的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態度。由於“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環境中，對社區管理、城市觀念、城市生活方式產生一種牴觸情緒，阻礙了“城中村”的改造進程。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠好處，從而對“城中村”的改造有牴觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革後生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化安於現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兑現。有些村莊就算同意改造，也會擔心政府承諾不兑現，經濟損失得不到合理的補償。農民的後顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨着村民的意願與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區“城中村”改造的對策建議
鑑於前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況採取以下措施：
(一)建立城中村改造的長效機制，穩步紮實推進城中村改造。
1、建立改造長效機制。隨着城市建設範圍的不斷擴大與發展，應建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機制，為改造工作的順利進行提供保障。建議進一步健全機構，成立“城中村”問題的長期性機構，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規劃、用地、拆遷及其建設手續;加強與區、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區、村“城中村”綜合改造部門實施行業管理和業務指導;完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監督管理，落實各項優惠政策，加大對村民轉居民後的社會保障投入。
2、加強城鄉統籌規劃。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨着城市化過程中所出現的必然產物。因此，城中村改造應當樹立長遠的目標，在新的城市化過程中，就應當避免出現那種利用價值高的土地開發殆盡，而農民則侷促於一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啟示是，我區應當加大城鄉統籌規劃，儘可能實現整村開發，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最後的死角再讓政府來買單的做法，其實節約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對於各方來説，是一個雙贏的結局。總之，統一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強城鄉統籌規劃，用以指導我區未來的城市建設進程，這也是建設大河西先導區的重要方針。
3、引導村民樹立正確的權利和義務意識。目前城中村部分村民的心態不是很健康，還不能適應規範化的城市社會管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區封閉式管理可以，出物業管理費不行。這種心態對於城中村改造的順利開展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹立正確的權利和義務意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個別態度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程序處理，避免法外妥協，從而給其他人樹立壞榜樣。
(二)多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩步推進
1、加強市場引導、完善投資機制，促進政府、村集體、開發商等多元化的資金籌措格局的形成。要本着“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造，推動XX市“城中村”改造工作的開展。優先鼓勵採取市場出讓土地的方式來推進城中村改造。這樣做的好處在於，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚，規劃設計更能夠滿足城市建設需求，同時也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開發或者與開發商聯合開發，最大程度實現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。
2、做好土地文章，充分發掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設的城中村(西湖街道等)，應當按照103號令執行，將兩安用地收回，和其他村(嶽華村、望嶽村等)可開發的土地一起進入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進行。
一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實際與城市管理相脱節，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發商主導城中村的改造，其矛盾會變得非常尖鋭，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之後村民是最大收益者，村民就會有動機參與和出謀劃策，有利於改造工作的推進和項目實施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。
二是要靠土地資產經營。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實施都需要資金支撐。實踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發展村集體經濟，由政府出台政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進行城中村改造，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經濟發展的資金困惑，又以集體經濟的收益解決村民的生存生活問題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現實的，只能出台相應的優惠政策，如土地性質變換、產權確認、拆遷安置、社會保障、審批税費、土地出讓等政策，只有政策出台了，改造的主體才會變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會與日俱增。
(三)立足具體情況，穩步開展改造工作
首先，應儘快起草、制定《XX區農村集體資產管理辦法》。《辦法》應該包括以下內容：
1、明確農村集體資產的法律定義。一般包括以下幾項內容:(1)法律規定為集體經濟組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;(2)集體經濟組織投資形成的房屋建築物、構築物、交通工具、機械設備、農田水利設施以及教育、文化、衞生、體育等設施;(3)集體經濟組織所有的積累資金和債權，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業資產;(4)集體經濟組織在股份制企業、股份合作制企業、聯營企業和中外合作、合資企業中按照協議及章程規定屬於集體所有的資產;(5)接受國家、經濟組織、社會團體及個人無償資助的資產;(6)集體經濟組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價證券;(7)集體經濟組織所有的無形資產及待界定資產;(8)依法屬於村集體經濟組織所有的其他資產。
關於“城中村”現狀及改造的調研報告各類報告2、明確集體資產產權量化到個人的基本原則。我們認為，在處理這個問題時應堅持四個原則:一是必須保持農村社會穩定;二是不能贊成農村集體資產流失或分光吃淨;三是要照顧到社區絕大多數農民的切身利益;四是應儘量避免不負責任的擱置問題。應當將集體資產產權量化到個人作為一個基本的原則。同時要對股權設置的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。
3、健全資產經營公司法人治理結構。對農村集體經濟組織的性質至今沒有比較統一的明確的規範，因此立法中農村集體經濟組織的問題最主要的是解決其性質問題。農村集體資產量化到個人為建立健全有效的法人治理結構創造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監事會的成員，批准董事會的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會的主要職責是決定公司的經營計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設置和基本管理制度，聘任或者解聘公司經理。董事長應由董事會選舉產生，總經理由董事會聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利於強化集體資產營運的有效監督，減少集體資產的流失。
4、規範農村集體資產的管理方式。農村集體資產既不同於國有資產，也不同於城鎮集體企業的資產。根據它所具有的社區性、廣泛性、複雜性等特殊性質，農村集體資產管理必須按照民主、公開的原則，社區全體農民參與監督管理與社區集體經濟組織代行管理相結合進行。因此，為防止集體資產的流失，辦法中應特別強調建立健全社區農民的四項監督管理制度:一是民主管理制度，即成員(代表)大會制度，凡涉及集體資產運營等與羣眾利益密切相關的重大事項，都必須按權屬關係經成員(代表)大會討論決定;二是民主決策制度。在社區內部建立主要由農民代表組成的集體資產管理機構，作為社區農民參與資產管理的日常決策機構，也是成員(代表)大會的日常機構;三是民主理財制度。在社區全體農民選出成員代表大會基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產管理公開制度。在規範管理的基礎上，明確集體資產的用途，合理設置貢獻股的標準，為集體資產尋找最佳的投資途徑，形成集體經濟發展的新優勢，實現集體資產的保值增值。
其次，根據本區各村的實際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統徵儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統一徵收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷户進行妥善安置，騰出土地的收益用於彌補城中村改造支出，如我區西湖漁場可採取該種模式進行城中村改造;市場開發運作模式。即由開發商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造項目用地進行“招、拍、掛”;社區自主改造模式。即對經濟條件較好，村民比較富裕的村莊(社區)由社區自行或與居民入股聯營組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協調，相關部門依法監管;村(企)、村(園)共建模式。即由企業園區出資對村莊進行改造，村莊騰出土地用於企業園區發展，這一模式主要用於工業園區、物流園區、科技園區和生態園區附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜於離城鎮和交通幹線較遠的地方。XX區各個城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化”上找出路。
最後，抓住機遇，順應發展，推動本區城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括後期的小區公共基礎設施建設，物業管理等方面。現在已經建成的安置小區在XX區數量較大，普遍缺乏物業管理，基礎設施薄弱，致使已經“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區的好處。因此，在城中村公共物品和服務的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質量的公共物品，但政府供給不一定必須採取政府直接向居民供給的形式。由於物業管理企業有着與業主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點，政府可以將大量的事務性的工作通過有償委託的方式由物業管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領導的工作量，還可以使企業取得一定的效益，有利於創造政府、業主和物業公司共贏的局面，實現政府對基層的高效管理。
四、總結
“城中村”是中國城市化進程中的一個必然現象,有其長期的歷史原因和社會原因,在城市建設的不斷髮展過程當中，“城中村”改造成為城市發展的焦點，因此徹底解決“城中村”問題也將是個漫長的歷史過程，是項長期性的工作。在進一步的城市進化進程中，需要建立有效政府監管機制，加大對“城中村”改造項目招商引資活動的扶持力度,加強城市一體化管理，同時根據可持續發展戰略去強調生態體,強調人與自然的融合,並尊重歷史和文化的發展,以最快、最優的方式進行“城中村”的改造,實現XX區、XX市乃至全國城鄉結合的繁榮新局面。