近幾年來，面對油田物業管理市場化發展趨勢，我們玉山物業管理公司審時度勢，積極運籌，充分把握管理局社區改革的戰略緩衝機遇期，着眼於公司生存與發展的前途和命運問題，通過大力推進“三個轉變”，引導廣大幹部職工清醒認識市場，準確分析市場，主動融入市場，在一定程度上逐步適應了物業管理市場化的發展要求，有效地培養和鍛鍊了職工隊伍，初步總結積累了一些市場經驗，並且取得了比較好的社會效益和經濟效益，為公司的發展帶來了旺盛活力和無限生機。 一、由計劃經濟意識向市場經營意識轉變，在思想觀念上逐步適應了物業管理市場化發展要求 回顧這幾年搏擊市場風浪的艱難歷程，我們深切地體會到，作為一個特大型國有企業的物業管理機構，影響推進市場化管理進程的主要制約因素，除了體制方面的原因外，主要是由於我們的思想觀念還比較落後，始終不想承認，甚至不敢承認社區物業管理“自主經營”的發展趨勢，揉入了太多的依賴思想，表現出了太強的惰性意識。邁不開解放思想的步子，就找不到生存發展的路子，不徹底掙脱長期以來在計劃經濟條件下形成的陳舊思想觀念的束縛，不盡快樹立起全新的物業管理市場經營觀念，就只能在日趨激烈的市場競爭中逐步萎縮，直至徹底消亡。為了促進廣大職工的思想盡快由計劃經濟意識向市場經營意識轉變，我們一手抓教育推動，一手抓幹部帶動，取得了比較好的效果。 一是堅持依靠教育推動觀念轉變。否定過去是痛苦的，轉變觀念是艱難的，但是沒有痛苦的否定和艱難的轉變，思想觀念就難以有大的突破，改革發展就難以有大的作為。幾年來，我們緊緊圍繞油田物業改革的方針政策，牢牢把握物業管理市場發展趨勢，積極暢通內部宣傳教育信息渠道，根據上級黨委的要求，毫不衰減地把推進社區改革和市場競爭的信號傳遞到了最基層，傳遞到了每一個員工，使大家逐步認識到，走物業管理市場化發展道路是大勢所趨，只有從事實上具有準計劃經濟特徵的運作模式向充滿活力和生機、競爭和風險，嚴格意義上的市場模式轉變，我們所從事的物業管理才大有希望，才能從根本上維護好企業和職工羣眾的切身利益。當前，我們公司上下集中討論、廣泛關注的問題，已經不再是“走不走市場化道路”的問題，而是“如何走好市場化道路”的問題。認真分析市場，努力適應市場，已經成為我們公司這個團隊的堅定共識。 二是堅持依靠幹部帶動觀念轉變。職工隊伍思想觀念轉變的程度，市場經濟意識的強弱，既取決於加強教育引導等基礎性工作的效果，更取決於幹部的思想認識和行為表率作用。轉變思想觀念，樹立市場意識搞“齊步走”是行不通的，在認識水平和轉變程度上要求達到“一般高”也是不現實的。為此，我們突出加強了公司領導和基層負責同志的市場觀念培育，主要是利用公司工作例會這個很好的機會，努力灌輸物業管理市場理念，經常集體探討物業管理市場化發展趨勢問題，經常研究實施模擬市場運作的方案和機制問題，並組織交流開拓市場的體會和經驗。我們還創造條件，經常給大家提供一些參加學習和培訓的機會，幫助大家開闊視野、開拓思路，儘量使基層領導幹部比普通職工站得更高些，看得更遠些，想得更深些，在解放思想、幹事創業、開拓市場、加快發展中，為職工羣眾做出表率，用實際行動影響和促進職工羣眾儘快轉變觀念，基本達到了預期的目的。 二、由維持基本生存向謀求更大發展轉變，在工作思路上逐步適應了物業管理市場化發展要求 有分析人士指出，未來3-5年是中國物業管理市場的“戰國時代”。根據油田社區改革發展趨勢預測，未來3-5年，甚至會在更近的時間，我們現行的物業管理市場也會逐步打破行政區域界限，按照市場經營規則重新“洗牌”。在這一轉換過程中，一些體制落後，創新滯後，服務低劣，成本過高，依靠外力扶持的物業管理企業必然難逃出局的命運。即使是相對比較優秀的一些物業管理企業，到那時再想進入物業管理社會市場，分得一杯羹，困難和阻力也會更大。所以，對於我們這些市場競爭能力相對較弱的物業管理企業而言，目前是搶佔物管市場的最佳良機。我們立足當前，穩紮穩打，較好地把握住了生存發展的先機。 一是努力把內部服務市場做精。物業管理企業的發展機遇集中體現在管理服務之中，發展的客觀規律也突出體現於管理服務之中，通過為業主提供所需服務，獲得他們的認同，“讓業主滿意”是加快發展的主要動力。儘管我們公司確立了走向市場、做大做強的發展目標，但是並沒有脱離現實、本末倒置、急於求成。我們清醒地認識到，現在的內部市場是生存發展的基礎，內部市場的管理服務質量是影響外部市場競爭的決定因素。幾年來，我們將優質文明服務作為一個系統工程來抓，在各項工作中嚴格堅持“精、細、美”的質量標準，在落實各項工作的過程中自覺踐行“細、實、嚴、恆”的自率標準，在我們勝中社區首家全面推行了iso9001質量管理體系認證，對管理服務工作的每一個細節精雕細刻，用精益求精的務實作風牢牢把握住了內部服務市場。目前，我們已經創建出國家級示範住宅小區1個，省級優秀住宅小區3個，雅苑小區被評為“全國物業管理優秀示範小區”。 二是努力把內部模擬市場做實。當前，物業管理行業的競爭不但體現在比管理水平、比資金實力、比管理規模上，而且已經上升為市場化運作基礎上的持續競爭。在這種發展趨勢面前，要提高我們公司的核心競爭力，就必須錘鍊一支過硬的職工隊伍，不斷提高熟悉市場規則、瞭解市場趨勢、自如駕馭市場的能力。我們公司從規範內部管理切入，建立了以物業站為甲方、專業隊為乙方的內部模擬市場運行機制，明確了物業站在物業管理中的甲方主體地位。我們根據相關業務機構的工作內容，在組織專題會議共同探討的過程中，彼此分清了各自應當承擔的責任、權利和義務，並達到相互一致認可後，公司安排專人據此制定了對物業站的監督考核辦法；物業站制定了對專業隊的監督考核辦法。在日常管理過程中，物業管理部每天巡視檢查物業管理工作狀況，物業管理站每天考核專業隊的工作質量，在物業管理公司與物業管理站之間、物業管理站和專業隊之間形成了以考核為紐帶的工作關係，充分調動了各方面的積極性，既控制了成本又保證了服務質量，提高了整體管理水平和經濟效益，增強了內部活力。 三是努力把企業
服務品牌做響。品牌是綜合管理、經營服務、產品質量、企業文化、員工素質、公眾信譽等多種因素在廣大業主乃至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認可，帶來可觀的經濟效益，而且可以作為物業公司長遠發展和規模效益的堅強後盾。我們在全員中積極灌輸“以人為本”的管理服務方針，努力探索推行“人文社區”、“學習型社區”和“綠色物業管理”等全新的管理服務理念，進一步充實其內涵和外延，通過理念的昇華推動了品牌的塑造。目前，我們相繼打造出了“心連心”、“彩虹”、“廣廈之星”、“銀盾”等一批服務品牌。在堅持強化素質、高效服務樹品牌的基礎上，我們還通過策劃設計標識圖案、利用媒體進行文字宣傳、製作固定或流動宣傳圖徽等方式充分進行了品牌形象展示，同時對品牌隊的服裝和其它相關標識也進行了統一的規範，既便於大眾識別和監督，又增強了員工自覺維護品牌形象的團隊精神和集體主義觀念，品牌的感召力正在進一步顯現。 三、由固守內部市場向開拓外部市場轉變，在具體行動上逐步適應了物業管理市場化發展要求 我們必須充分認識到，油田物業管理市場打破行政區域界限是必然的發展趨勢，而且迫在眉睫、指日可待。即使退一步講，縱然我們能夠站穩內部行政區域劃定的現有物業管理市場，由於普通住宅小區物業管理的盈利空間是十分有限的，僅靠這部分市場份額枉談發展。因此，大力實施“走出去”戰略，努力開拓外部市場，積極擴大社會市場佔有份額，是物業管理企業謀求基本生存、實現持續發展的唯一選擇。為了適應這種要求，我們主要從兩個方面實現了重點突破。 一是積極向社會公共型物業市場滲透。社會公共型物業主要是指機關事業單位、學校、醫院等機構的辦公、住宅等物業。這部分物業本來是由單位統一管理，但由於受到管理不夠專業等因素影響，致使管理成本高，服務檔次低。隨着政府後勤制度的改革，這部分物業最終會走向市場。我們之所以把社會公共型物業作為拓展外部市場的首選主攻方向，是由於社會公共型物業是國有產權，業主單一，收費相對比較容易，而且有一定的利潤空間。目前，全國社會公共型物業管理全面飄紅，在一定程度上就説明了這個問題。幾年來，我們以良好的社會信譽、優質的管理服務、誠懇的合作態度和堅韌的和談毅力，逐步敲開了邁進社會公共型物業市場的大門，先後成功地接管了東營區政府、辛店街道辦事處、東營區檢察院、建設銀行、勝利日報社、計算中心、油城廣場等多處社會公共型物業，贏得了近150萬元的經濟效益。 二是積極向外部專業型服務市場延伸。外部專業型服務市場主要是指市政工程、城市廣場等業務項目。這些項目的建設管理職能一般都是在政府部門或企業機關部門，管理方式一般是在明確具體的管理內容、服務標準和費用標底後，採取招投標的形式，面向社會公開招聘管理服務機構。我們分析認為，外部專業型服務項目業主一般不存在信譽問題，管理服務費用能夠保證及時支付到位，這些項目管理起來也相對比較簡單，而且，在管理服務過程中還便於展示管理機構的形象，擴大社會聲譽。為此，我們發動廣大職工，用心瞭解掌握外部專業型服務市場的招投標信息，並在深入瞭解和分析的基礎上，積極參加社會市場的管理招投標活動，全員滲透社會市場。近幾年來，我們先後在油城廣場管理服務招投標、東營市西城西片道路綠化養護招投標中一舉中標，贏得了較大的經濟效益。 多年來的實踐告訴我們，市場的競爭是殘酷無情的，市場永遠屬於那些鋭意進取、勇於創新、朝氣蓬勃的企業。如果我們不能加快發展速度，主動出擊搶佔市場，我們的物業市場將會漸漸地被那些知名品牌物業或管理更先進，實力更強大的物業企業所蠶食。所以我們必須不斷開拓創新，努力提高物業管理服務的質量和水平，加快品牌化、規模化物業管理企業的建設力度，充分利用物業管理區域性和本土化的特點，牢牢把住機遇並積極的向外擴展，才能夠奪得市場比拼的主動權。